Недоступное жилье

Согласно исследованию Банки.ру, для покупки квартиры в новостройке в Москве площадью 38 кв. м с ежемесячным платежом не более 30% от собственного дохода, нужно зарабатывать 660 000 рублей ежемесячно.

И это в условиях, когда только за последние несколько лет (с 2020 по 2023-й) в России ввели к эксплуатацию 180 млн кв. м многоэтажек. Для сравнения, это треть от объема ввода жилья за 10 лет в период с 2010 года.

Главный виновник роста стоимости недвижимости – банки. Случилось это после введения в 2019 году эскроу-счетов как инструмента защиты покупателей квартир от действий недобросовестных застройщиков.

Получилась система: застройщик получает деньги только после того, как сдает дом, что лишает их возможности распоряжаться денежным потоком. И застройщики прибегают к использованию кредитов, что еще сильнее влияет на удорожание цен на недвижимость.

Просто так переписать ценники на квартиры вниз не получится: в кредитном договоре банков с девелопером четко указывается, сколько и по какой цене должно быть реализовано недвижимости.

Помимо банков, вторым победителем в росте цен на недвижимость стали московские власти, которые выдает застройщикам земли бывших промышленных предприятий. После этого девелопер должен заплатить за изменение вида его разрешенного использования, чтобы застроить участок. Открытых цен на такие операции я не нашел, но, по слухам, плата за операцию может доходить до 100% стоимости самого земельного участка.

В итоге мы оказались на пороге кризиса, где эпоха ажиотажного спроса на новостройки закончилась, льготная ипотека сделала недвижимость еще более недоступной для большинства, а сами застройщики находятся на грани банкротства.

Страдают тут не только обычные россияне, но и инвесторы в недвижимость. Так, купивший в сентябре 2021 года 10% доли в Самолете миллиардер Год Нисанов (по цене примерно в 4000-4300 рублей за акцию), продал свой пакет летом 2024 года, когда акции компании подешевели до 1900 рублей. Такая сделка принесла Нисанову убыток в несколько миллиардов рублей.

Мне кажется, что в текущей структуре ипотечного рынка со счетами эскроу ожидать снижения цен на недвижимость в ближайшие пару лет не стоит. Цены могут остановиться до момента начала снижения ключевой ставки, но в падение верится с трудом.

***

Веду канал https://t.me/buynotsell в Telegram, где разбираю новости финансов (и не только).

Подписывайтесь, чтобы не пропустить ничего интересного.