Классификация дата центров и проблемы инвестирования в них

Резкий рост спроса на услуги центров обработки данных был вызван распространением облачных вычислений, аналитики больших объемов данных и искусственного интеллекта (ИИ). Эти технологические достижения в постпандемическую эпоху, повысили спрос и доходы крупных облачных компаний.

Сторонним арендодателям принадлежит 55% центров обработки данных в США, а остальные владельцы — пользователи[i]. В сфере арендодателей, принадлежащих третьим лицам, наблюдается значительная концентрация собственности на несколько REIT-компаний, занимающихся центрами обработки данных, включая Equinix и Digital Realty. Такая концентрация позволяет этим REIT оказывать значительное влияние на ценообразование, предложения услуг и тенденции рынка. Инвестиционный сегмент[ii] аналогичен другим сегментам недвижимости меньшего размера, таким как склады самообслуживания и вышки сотовой связи.

Типы центров обработки данных

Центры обработки данных могут быть классифицированы в зависимости от их физических характеристик, таких как автономная оболочка ( powered shell) и объекты «под ключ» (turnkey facilities).

Powered shells — это готовые конструкции, принадлежащие арендодателю, подключенные к источникам питания и оптоволокну, которые сдаются в аренду арендатору, который устанавливает, обслуживает и является владельцем инфраструктуры с длительным сроком службы (генераторы, аккумуляторы, охлаждающее оборудование, силовое оборудование) и инфраструктуры с коротким сроком службы (серверы, стойки, сетевое оборудование), необходимой для работы центра обработки данных. В центрах обработки данных Powered shell, как правило, предлагается чистая арендная плата за квадратный фут.

Центры обработки данных «под ключ» предлагают полностью оборудованный внешний вид и долгосрочную инфраструктуру, принадлежащую арендодателю; арендаторы владеют и обслуживают свою собственную краткосрочную инфраструктуру. Договоры аренды, как правило, заключаются по схеме «брутто» плюс «электроэнергия», хотя чистая аренда не является редкостью, но почти всегда составляет руб/кВт/месяц. Из-за значительных капиталовложений арендодателей «под ключ» арендаторы «под ключ» платят значительно большую арендную плату, чем арендаторы «под ключ», независимо от структуры аренды. Как правило, центры обработки данных «под ключ» оцениваются с более высокой доходностью, чтобы компенсировать инвестору риск владения оборудованием, которое может быстро обесцениваться.

Центры обработки данных также можно классифицировать по использованию, включая:
1. Гиперразмерные центры обработки данных – эти центры обработки данных, управляемые такими технологическими гигантами, как Amazon Web Services, Microsoft и Google, обладают исключительными возможностями масштабирования. Разработанные для крупномасштабных рабочих нагрузок, они отличаются оптимизированной сетевой инфраструктурой, упрощенным подключением и минимальной задержкой. Гиперразмерные центры обработки данных, как правило, занимают большую площадь и часто полностью сдаются в аренду одному крупному арендатору.

2. Центры обработки данных Colocation – Центры обработки данных Colocation предлагают альтернативный вариант для организаций с собственными или локальными серверами и/или рабочими нагрузками, которые не требуют большого энергопотребления, для чего требуется целый центр обработки данных, или в стратегии распределения капитала которых инвестиции в оборудование не являются приоритетными. Эти помещения заняты несколькими арендаторами, которые разделяют эксплуатационные расходы, такие как энергоснабжение, охлаждение, пропускная способность, связь и безопасность.

Эти два типа центров обработки данных представляют различные риски. Гиперразмерным центрам обработки данных, которые сдаются в аренду одному арендатору, может не хватать разнообразия арендаторов, присущего центрам обработки данных colocation. Однако высококлассные арендаторы, как правило, могут похвастаться отличным кредитным качеством, поскольку они являются одними из самых прибыльных и крупнейших компаний в мире. С другой стороны, сроки аренды колокейшн-центров, как правило, короче по сравнению с гиперразмерными дата-центрами, что может быть выгодно в текущих рыночных условиях, поскольку они предлагают арендные ставки, сопоставимые с рыночными. Использование, разнообразие арендаторов и условия аренды различных типов центров обработки данных делают их подходящими для различных инвесторов в зависимости от их толерантности к риску и инвестиционных целей. Как выбрать площадку При выборе центров обработки данных учитываются такие факторы, как мощность, размер/занимаемая площадь, оптоволоконное подключение/задержка, основы и регулирование/экология, которые по-разному влияют на принятие решений об инвестициях в центры обработки данных. Из-за уникального набора требований рынки центров обработки данных в настоящее время сильно сконцентрированы, и несколько MSA удовлетворяют большинство вычислительных потребностей США.

Пример: Крупнейшие центры обработки данных в Соединенных Штатах


Проблемы и риски

Инвестирование в центры обработки данных сопряжено с рисками, в том числе с технологическим устареванием из-за достижений в области аппаратного обеспечения, программного обеспечения и грядущих квантовых вычислений. Повышение энергоэффективности может сделать нетрадиционные помещения более рентабельными, увеличив предложение. Небольшие центры обработки данных с одним арендатором сталкиваются с рисками объединения в более крупные объекты. Концентрация арендаторов в гиперразмерных центрах может повлиять на ценообразование, поскольку эти арендаторы обладают значительными рычагами воздействия.

Пример: Показатели капитализации в различных секторах коммерческой недвижимости

/>/>
Центры обработки данных выделяют значительное количество тепла, поэтому требуются надежные системы охлаждения, способные предотвратить перегрев, который может привести к повреждению оборудования. Они также требуют защиты от кибератак или нарушений физической безопасности. Центры обработки данных подвержены множеству дополнительных рисков, включая риск стихийных бедствий, сбои аппаратного и программного обеспечения, соблюдение нормативных требований и т.д., для чего требуется опытный оператор. Другой риск связан с концентрацией арендаторов в гиперразмерных дата центрах обработки данных и ее влиянием на ценообразование. Гиперразмерные дата центр арендаторы, обладающие надежными финансовыми показателями, представляют низкий кредитный риск. Однако их ограниченное число предоставляет им значительные ценовые рычаги, потенциально обеспечивая выгодные арендные ставки и условия. 

Сектор также сталкивается с проблемами, связанными с андеррайтингом и прогнозированием эффективности из-за ограниченного доступа к данным. Нехватка всеобъемлющей и стандартизированной информации в отрасли затрудняет понимание функционирования центров обработки данных, их устойчивости, экономического воздействия и инвестиционных перспектив. В то время как некоторые операторы добровольно раскрывают данные о своих объектах, такие как показатели энергопотребления и эффективности, отрасли не хватает прозрачности по сравнению с более устоявшимися секторами, такими как промышленность, жилое строительство, розничная торговля, гостиничный бизнес и офис. Такая непрозрачность затрудняет проведение сравнительного анализа эффективности, оценку воздействия на окружающую среду и принятие обоснованных инвестиционных решений в данном секторе.

Вывод
Инвестиции в центры обработки данных открывают привлекательные возможности для извлечения прибыли из цифровой трансформации отраслей и экспоненциального роста технологий, основанных на данных. В то время как инвестиции в центры обработки данных сопряжены с трудностями и рисками, стратегическое распределение капитала в центры обработки данных может повысить доходность, обеспечивая при этом диверсификацию портфеля, учитывая, что этот сектор определяется уникальным набором экономических и технологических факторов. Поскольку предприятия и потребители все больше полагаются на цифровые сервисы и приложения, центры обработки данных будут играть важную роль в формировании будущего цифровой экономики.

ⁱ _{Global Data Center Outlook, GreenStreet, April 2024.}
ⁱⁱ _{Estimating the Size of the Commercial Real Estate Market (reit.com), North America Data Center Report | H2 2023 (jll.com).}