Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%?

Сколько стоят апартаменты в одном из лучших горнолыжных курортов страны?

Какой доход будет от аренды?

Сколько можно заработать на перепродаже?

Эти 👆 и другие вопросы, волнующие любого инвестора и разберем в этой статье.
Если Вы активно интересуетесь инвестициями в недвижимость, то наверное уже обратили внимание, что сейчас «из каждого утюга» вещают про Архыз… про то, какие шикарные дивиденды можно получить, если приобрести там апартаменты, что сдаваться они будут чуть ли не лучше, чем в Красной поляне и Сочи.


👆 Ютуб-блогеры наперегонки выкладывают видеообзоры и призывают инвесторов поторопиться… ведь очень скоро спрос превысит имеющиеся на данном курорте предложения и цена взлетит вверх...

И, если поддавшись всеобщему ажиотажу, Вы уже собираетесь переводить деньги на приобретение апартаментов в Архызе… сделайте паузу… и дочитайте эту статью до конца… ведь только математический расчёт и логический анализ смогут дать ответ на самый волнующий для инвестора вопрос: «Будет ли вложение удачным..»

«КАКОЙ АРХЫЗ 🤦‍♂️? Все едут на Красную поляну!»
На первый взгляд, да… Но, чтобы не заниматься демагогией, нужно просто ознакомиться с официальной статистикой 👇:



👆 Если проанализировать эти данные, становится понятным, что курорт Архыз очень даже популярен… а если копнуть ещё глубже, то мы увидим, что динамика прироста туристов за 2 года составила более 15%. Такую же динамику демонстрирует и Красная поляна.

«А что делать в этом Архызе? Это ж деревня 🤷‍♂️. Развлечений толком нет...»


Да, если сравнить сегодняшний Архыз с Красной поляной, то действительно там будет достаточно скучно… Но, используя этот инсайд 👆 становится понятным, что в Архыз сейчас вливаются баснословные деньги… и через год-два это будет совершенно другой курорт.

«Группа Мантера вложит 52 млрд в развитие Архыза… Ага… наверное просто деньги пилят… 🧐 и ничего не изменится»
Из предыдущего абзаца данной статьи мы узнали, что Группа Мантера приняла решение инвестировать больше 50 миллиардов в Архыз…
— «А кто они вообще такие????:
— »Да Вы их прекрасно знаете: Парк развлечений «Сочи Парк», Казино и Ред Арена в Красной поляне, более 10 пятизвездочных отелей, дюжина ресторанов… турфирма, ну и конечно же строительство (АК Мантера в Сириусе… (там где квадрат стоит от 3,5 миллионов).

👆 Другими словами — если эти ребята входят в проект Архыз — значит скоро там будет не хуже, чем в Красной поляне...



— «В Сочи прилетел… 30 минут на машине от аэропорта и ты в Красной поляне… а до Архыза то как добираться? 🤦‍♂️»


Да, добираться до Архыза из Москвы, например, сейчас совсем не удобно… И, на этом моменте, в принципе, можно было бы и закончить инвестиционный обзор данного курорта… если бы не одно НО… 👇


Уже в 2025 году вблизи курорта Архыз начнут строить новый аэропорт, который планируют запустить уже в 2028 году… Это позволит более чем в 2 раза увеличить турпоток...

Какие выводы можно сделать из вышенаписанного?
1) Курорт Архыз, на удивление, очень популярен (1 млн туристов ежегодно, это очень большие цифры);
2) Передача Архыза в управление компании Мантера Групп предвещает скорое качественное улучшение инфраструктуры курорта (достаточно взглянуть на Красную поляну и Сириус);
3) Строительство аэропорта (если провести аналогию — это как если бы Вы купили квартиру в спальном районе Москве на границе с МКАДом… а через год в 100 метрах от Вашего дома открыли бы метро… и стоимость бы увеличилась вдвое...).

Исходя из логических размышлений всё предельно ясно — недвижимость в Архызе не имеет шансов не дорожать ближайшие годы и загрузка отелей (даже с учётом строительства новых гостиниц) будет расти.
Однако, для инвестиционного анализа нам нужно провести ещё ряд математических расчётов, которые либо подтвердят, либо опровергнут тот тезис, к которому мы пришли абзацем выше...

✔️ Для инвестрасчетов, нам нужно знать следующие вводные:
1) Цены на недвижимость в Архызе на сегодняшний день;
2) Средняя загрузка на курорте;
3) Стоимость размещения в отелях;

Инвестиционную привлекательность рассмотрим на примере Апартаментного Комплекса «Романтик», расположенного в самом сердце Архыза, в 100 метрах от подъемников.


✔️ 👆 Отельер имеет уже 11-ти летний опыт управления конкретно этим отелем… найдите в интернете отзывы постояльцев, чтобы получить независимую оценку…

Данный отель был построен в 2013 году и 10 лет приносил прибыль своему собственнику.

Однако, за 10 лет ремонты в номерах и местах общего пользования немного устарели… и было принято решение о полном ремонте отеля с заменой всей мебели и техники и одновременно изменение звездности (с 3 до 4 звёзд).

✔️ В июне 2024 года был объявлен старт продаж.
✔️ Срок возобновления работы отеля: декабрь 2024 г. (Начало высокого сезона).

Таким образом — это вариант купить готовый бизнес и начать сразу же получать доход.

Посмотрим на цены 👇:


Цены на апартаменты 👆, полностью «под ключ»: ремонт, мебель, техника, текстиль — нет абсолютно никаких дополнительных затрат. Остаётся только подписать договор с Управляющей компанией… дождаться декабря 2024 года (всего 4 месяца)… и начать окупать свои вложения.

Дорого это или нет — можно понять только взяв в руки калькулятор… просчитав потенциальную прибыль от сдачи номера.

Для этого, в первую очередь выясним какая среднегодовая загрузка у отелей в Архызе:


✔️ 👆 Инвестиции — это всегда риски… но, если всё просчитать шанс «прогореть» и остаться ни с чем многократно снижается… для этого и написана данная статья.

При расчёте среднегодовой загрузки опираемся на официальные данные:

1) летний сезон (с мая по сентябрь) = 80%;
2) зимний сезон (с ноября по март) = 95%;
3) межсезонье (апрель и октябрь) = 50%

Итого: 81,25% среднегодовая загрузка отелей в Архызе.

Далее, расчитаем среднюю ставку размещения за каждый период:


✔️ 👆 Цены на 3-ех и 4-ех звездочные отели этим летом.
В летний сезон, стоимость номеров в Архызе (стандартные номера площадью 15 — 24 кв.м) такая 👆.

Итого: средняя ставка размещения в летний период составляет 9 977 ₽ в сутки.

120 дней (загрузка в летний сезон) × 9 977 ₽ (средняя ставка) = 1 197 240 ₽.
👆 валовая прибыль с апартамента за летний сезон.


✔️ Итого 👆: средняя ставка размещения в зимний период составляет: 15 320 ₽ в сутки.

143 дня (загрузка в зимний период) × 15 320 ₽ = 2 190 760 ₽
👆 валовая прибыль с апартамента за зимний сезон.



✔️ Итого 👆: средняя ставка размещения в межсезонье (апрель и октябрь) составляет: 6 200 ₽ в сутки.
30 дней (загрузка в межсезонье) × 6 200 ₽ = 186 000 ₽ валовая прибыль в межсезонье.

Таким образом, мы определили валовую прибыль с апартамента за календарный год работы: 3 574 000 ₽.

Посчитаем расходы:



3 574 000 ₽ (валовая прибыль за год) — 35% (агентский вознаграждение Управляющей компании) — 10% (маркетинг) — 5% (коммуналка, страхование, фонд капремонта) — 6,5% (налог на прибыль и налог на имущество) = 1 554 690 ₽ чистая прибыль за календарный год.

Какая же рентабельность получается у апартамента:
1 554 690 ₽ (чистый доход) / 12 460 500 (стоимость номера стандарт) × 100 = 12,47%.

Если проводить параллели с Сочи, то с такой рентабельностью в Сочи можно найти только апартаменты в стройке (с запуском в течении 2-ух лет)… здесь же — готовый бизнес, который начнёт окупаться уже через 5 месяцев… с декабря 2024 года...

✔️ «А что же по увеличению стоимости квадратного метра? 🧐 Насколько дороже можно перепродать?»
Средний ежегодный прирост цены квадратного метра на курорте Архыз (аналитика за последние 3 года) составлял 20-25% в год… Сейчас же, учитывая многомиллиардные вливания, строительство аэропорта, постоянный прирост трафика туристов… даже страшно прогнозировать такие цифры 😃, но то, что они будут впечетляющими — никаких сомнений нет.

ЕЩЕ ГОД НАЗАД, с такими перспективными показателями, инвесторы бы не задумывались про покупку… Но, выгодно ли это сейчас: когда депозит 18% 🧐? Давайте посчитаем:
Предположим, Вы решили не покупать рассматриваемый в статье апартамент, а положить деньги в Банк на 12 месяцев:



Через 12 месяцев Ваш капитал (после оплаты налогов) увеличится на 2,02 млн рублей и составит: 14,48 🍋.

За этот год, рыночная стоимость апартамента вырастит на 20% (возьмем пессемистичный прогноз) и составит:
12 460 500 ₽ + 20% = 14 962 500 ₽ 🤷‍♂️



Но, кроме этого, не забываем про пассивный доход от аренды:
Начало функционирования отеля: январь 2025 года (начало горнолыжного сезона). А значит за 9 месяцев апартамент заработает ещё от 1 до 1,3 🍋.

В итоге:
1) Если выбрать инвестиции в Банковский депозит):
✔️ доход с депозита = 2 млн ₽.
✔️ Капитализация = 16%…

2) Если выбрать инвестирование в апартаменты:
✔️ доход от аренды = 1 млн ₽.
✔️ Капитализация = 20%

П.С. все, я думаю согласятся, что высокая ключевая ставка и соответственно высокие проценты по депозитам не будут вечны… Через год вклады вновь снизятся до привычных 9 — 11%… А арендная ставка за проживание в отеле за это время наоборот увеличится (в пределах значения инфляции)...

Такая вот математика 🤷‍♂️.

Спасибо всем кто осилил этот лонгрид 😁 и хорошего времени суток 🤝