Сколько стоят апартаменты в одном из лучших горнолыжных курортов страны?
Какой доход будет от аренды?
Сколько можно заработать на перепродаже?
Эти 👆 и другие вопросы, волнующие любого инвестора и разберем в этой статье.
Если Вы активно интересуетесь инвестициями в недвижимость, то наверное уже обратили внимание, что сейчас «из каждого утюга» вещают про Архыз… про то, какие шикарные дивиденды можно получить, если приобрести там апартаменты, что сдаваться они будут чуть ли не лучше, чем в Красной поляне и Сочи.
![Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%? Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%?](/uploads/2024/images/23/93/80/2024/09/07/8b8bf9.webp)
👆 Ютуб-блогеры наперегонки выкладывают видеообзоры и призывают инвесторов поторопиться… ведь очень скоро спрос превысит имеющиеся на данном курорте предложения и цена взлетит вверх...
И, если поддавшись всеобщему ажиотажу, Вы уже собираетесь переводить деньги на приобретение апартаментов в Архызе… сделайте паузу… и дочитайте эту статью до конца… ведь только математический расчёт и логический анализ смогут дать ответ на самый волнующий для инвестора вопрос: «Будет ли вложение удачным..»
«КАКОЙ АРХЫЗ 🤦♂️? Все едут на Красную поляну!»
На первый взгляд, да… Но, чтобы не заниматься демагогией, нужно просто ознакомиться с официальной статистикой 👇:
👆 Если проанализировать эти данные, становится понятным, что курорт Архыз очень даже популярен… а если копнуть ещё глубже, то мы увидим, что динамика прироста туристов за 2 года составила более 15%. Такую же динамику демонстрирует и Красная поляна.
«А что делать в этом Архызе? Это ж деревня 🤷♂️. Развлечений толком нет...»
![Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%? Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%?](/uploads/2024/images/23/93/80/2024/09/07/e7fd38.webp)
Да, если сравнить сегодняшний Архыз с Красной поляной, то действительно там будет достаточно скучно… Но, используя этот инсайд 👆 становится понятным, что в Архыз сейчас вливаются баснословные деньги… и через год-два это будет совершенно другой курорт.
«Группа Мантера вложит 52 млрд в развитие Архыза… Ага… наверное просто деньги пилят… 🧐 и ничего не изменится»
Из предыдущего абзаца данной статьи мы узнали, что Группа Мантера приняла решение инвестировать больше 50 миллиардов в Архыз…
— «А кто они вообще такие????:
— »Да Вы их прекрасно знаете: Парк развлечений «Сочи Парк», Казино и Ред Арена в Красной поляне, более 10 пятизвездочных отелей, дюжина ресторанов… турфирма, ну и конечно же строительство (АК Мантера в Сириусе… (там где квадрат стоит от 3,5 миллионов).
👆 Другими словами — если эти ребята входят в проект Архыз — значит скоро там будет не хуже, чем в Красной поляне...
— «В Сочи прилетел… 30 минут на машине от аэропорта и ты в Красной поляне… а до Архыза то как добираться? 🤦♂️»
![Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%? Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%?](/uploads/2024/images/23/93/80/2024/09/07/59a891.webp)
Да, добираться до Архыза из Москвы, например, сейчас совсем не удобно… И, на этом моменте, в принципе, можно было бы и закончить инвестиционный обзор данного курорта… если бы не одно НО… 👇
![Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%? Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%?](/uploads/2024/images/23/93/80/2024/09/07/33e35e.webp)
Уже в 2025 году вблизи курорта Архыз начнут строить новый аэропорт, который планируют запустить уже в 2028 году… Это позволит более чем в 2 раза увеличить турпоток...
Какие выводы можно сделать из вышенаписанного?
1) Курорт Архыз, на удивление, очень популярен (1 млн туристов ежегодно, это очень большие цифры);
2) Передача Архыза в управление компании Мантера Групп предвещает скорое качественное улучшение инфраструктуры курорта (достаточно взглянуть на Красную поляну и Сириус);
3) Строительство аэропорта (если провести аналогию — это как если бы Вы купили квартиру в спальном районе Москве на границе с МКАДом… а через год в 100 метрах от Вашего дома открыли бы метро… и стоимость бы увеличилась вдвое...).
Исходя из логических размышлений всё предельно ясно — недвижимость в Архызе не имеет шансов не дорожать ближайшие годы и загрузка отелей (даже с учётом строительства новых гостиниц) будет расти.
Однако, для инвестиционного анализа нам нужно провести ещё ряд математических расчётов, которые либо подтвердят, либо опровергнут тот тезис, к которому мы пришли абзацем выше...
✔️ Для инвестрасчетов, нам нужно знать следующие вводные:
1) Цены на недвижимость в Архызе на сегодняшний день;
2) Средняя загрузка на курорте;
3) Стоимость размещения в отелях;
Инвестиционную привлекательность рассмотрим на примере Апартаментного Комплекса «Романтик», расположенного в самом сердце Архыза, в 100 метрах от подъемников.
![Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%? Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%?](/uploads/2024/images/23/93/80/2024/09/07/c70fea.webp)
✔️ 👆 Отельер имеет уже 11-ти летний опыт управления конкретно этим отелем… найдите в интернете отзывы постояльцев, чтобы получить независимую оценку…
Данный отель был построен в 2013 году и 10 лет приносил прибыль своему собственнику.
Однако, за 10 лет ремонты в номерах и местах общего пользования немного устарели… и было принято решение о полном ремонте отеля с заменой всей мебели и техники и одновременно изменение звездности (с 3 до 4 звёзд).
✔️ В июне 2024 года был объявлен старт продаж.
✔️ Срок возобновления работы отеля: декабрь 2024 г. (Начало высокого сезона).
Таким образом — это вариант купить готовый бизнес и начать сразу же получать доход.
Посмотрим на цены 👇:
![Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%? Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%?](/uploads/2024/images/23/93/80/2024/09/07/840bb8.webp)
Цены на апартаменты 👆, полностью «под ключ»: ремонт, мебель, техника, текстиль — нет абсолютно никаких дополнительных затрат. Остаётся только подписать договор с Управляющей компанией… дождаться декабря 2024 года (всего 4 месяца)… и начать окупать свои вложения.
Дорого это или нет — можно понять только взяв в руки калькулятор… просчитав потенциальную прибыль от сдачи номера.
Для этого, в первую очередь выясним какая среднегодовая загрузка у отелей в Архызе:
![Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%? Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%?](/uploads/2024/images/23/93/80/2024/09/07/41ce48.webp)
✔️ 👆 Инвестиции — это всегда риски… но, если всё просчитать шанс «прогореть» и остаться ни с чем многократно снижается… для этого и написана данная статья.
При расчёте среднегодовой загрузки опираемся на официальные данные:
1) летний сезон (с мая по сентябрь) = 80%;
2) зимний сезон (с ноября по март) = 95%;
3) межсезонье (апрель и октябрь) = 50%
Итого: 81,25% среднегодовая загрузка отелей в Архызе.
Далее, расчитаем среднюю ставку размещения за каждый период:
![Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%? Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%?](/uploads/2024/images/23/93/80/2024/09/07/672da2.webp)
✔️ 👆 Цены на 3-ех и 4-ех звездочные отели этим летом.
В летний сезон, стоимость номеров в Архызе (стандартные номера площадью 15 — 24 кв.м) такая 👆.
Итого: средняя ставка размещения в летний период составляет 9 977 ₽ в сутки.
120 дней (загрузка в летний сезон) × 9 977 ₽ (средняя ставка) = 1 197 240 ₽.
👆 валовая прибыль с апартамента за летний сезон.
![Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%? Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%?](/uploads/2024/images/23/93/80/2024/09/07/32d4bc.webp)
✔️ Итого 👆: средняя ставка размещения в зимний период составляет: 15 320 ₽ в сутки.
143 дня (загрузка в зимний период) × 15 320 ₽ = 2 190 760 ₽
👆 валовая прибыль с апартамента за зимний сезон.
![Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%? Инвесторы массово скупают недвижимость в Архызе. Говорят, что будет круче Красной поляны. Интересна ли такая инвестиция, когда банковские депозиты 18%?](/uploads/2024/images/23/93/80/2024/09/07/6367c1.webp)
✔️ Итого 👆: средняя ставка размещения в межсезонье (апрель и октябрь) составляет: 6 200 ₽ в сутки.
30 дней (загрузка в межсезонье) × 6 200 ₽ = 186 000 ₽ валовая прибыль в межсезонье.
Таким образом, мы определили валовую прибыль с апартамента за календарный год работы: 3 574 000 ₽.
Посчитаем расходы:
3 574 000 ₽ (валовая прибыль за год) — 35% (агентский вознаграждение Управляющей компании) — 10% (маркетинг) — 5% (коммуналка, страхование, фонд капремонта) — 6,5% (налог на прибыль и налог на имущество) = 1 554 690 ₽ чистая прибыль за календарный год.
Какая же рентабельность получается у апартамента:
1 554 690 ₽ (чистый доход) / 12 460 500 (стоимость номера стандарт) × 100 = 12,47%.
Если проводить параллели с Сочи, то с такой рентабельностью в Сочи можно найти только апартаменты в стройке (с запуском в течении 2-ух лет)… здесь же — готовый бизнес, который начнёт окупаться уже через 5 месяцев… с декабря 2024 года...
✔️ «А что же по увеличению стоимости квадратного метра? 🧐 Насколько дороже можно перепродать?»
Средний ежегодный прирост цены квадратного метра на курорте Архыз (аналитика за последние 3 года) составлял 20-25% в год… Сейчас же, учитывая многомиллиардные вливания, строительство аэропорта, постоянный прирост трафика туристов… даже страшно прогнозировать такие цифры 😃, но то, что они будут впечетляющими — никаких сомнений нет.
ЕЩЕ ГОД НАЗАД, с такими перспективными показателями, инвесторы бы не задумывались про покупку… Но, выгодно ли это сейчас: когда депозит 18% 🧐? Давайте посчитаем:
Предположим, Вы решили не покупать рассматриваемый в статье апартамент, а положить деньги в Банк на 12 месяцев:
Через 12 месяцев Ваш капитал (после оплаты налогов) увеличится на 2,02 млн рублей и составит: 14,48 🍋.
За этот год, рыночная стоимость апартамента вырастит на 20% (возьмем пессемистичный прогноз) и составит:
12 460 500 ₽ + 20% = 14 962 500 ₽ 🤷♂️
Но, кроме этого, не забываем про пассивный доход от аренды:
Начало функционирования отеля: январь 2025 года (начало горнолыжного сезона). А значит за 9 месяцев апартамент заработает ещё от 1 до 1,3 🍋.
В итоге:
1) Если выбрать инвестиции в Банковский депозит):
✔️ доход с депозита = 2 млн ₽.
✔️ Капитализация = 16%…
2) Если выбрать инвестирование в апартаменты:
✔️ доход от аренды = 1 млн ₽.
✔️ Капитализация = 20%
П.С. все, я думаю согласятся, что высокая ключевая ставка и соответственно высокие проценты по депозитам не будут вечны… Через год вклады вновь снизятся до привычных 9 — 11%… А арендная ставка за проживание в отеле за это время наоборот увеличится (в пределах значения инфляции)...
Такая вот математика 🤷♂️.
Спасибо всем кто осилил этот лонгрид 😁 и хорошего времени суток 🤝
Когда дело касается таких сумм… лучше потратить 5 минут на знакомство с анализом, чем покупать кота в мешке 😊
П.С. в любом случае, приношу свои извинения за досадные орфографические ошибки, которые случайно оказались в тексте 🤝. Буду аккуратнее 😊
Можно скорее сравнить с покупкой субордов.
Будет желание — «управляющая компания» поделится прибылью.
Не будет желания — нарисует убытки.
То есть суборд, но непонятно, кому доверяешь, насколько он добросовестный, и практически неликвидный.
Или что она обязуется купить у «владельца» апартамент по цене не ниже среднерыночной?
Про обратный выкуп — я говорю — мало- или неликвидный актив — вы отвечаете «есть же договор».
После чего я интересуюсь, чем же договор поможет нам в этой ситуации, оказывается, что это, как обычно, пшик и ничем не поможет.
Как и в случае любых разногласий, так как составлен он юристами одной стороны, изменен быть не может и т.п.
Это не отношения маркетплейса и продавца, где продавца можно кабально наклонять.
Это рынок. Поэтому я подсвечиваю проблемы, ответов на эти реплики нет и быть не может
управлять коллективной собственностью должны сами жильцы, а не сторонняя управляйка
Уже ответил в другом комментарии, но решил продублировать 🤝
Нет
А если серьёзно, то на этот вопрос может ответить лишь Царица Наук — Математика… голосом которой я и старался написать этот обзор 🤷♂️
Наши ботинки тоже хорошие, если других не видел, как говорил Жванецкий.
В разделе суперпремиума — возможно, не могу оценить. В разделе бюджетной каталки — даже близко не Европа
В Сочи и любые другие российские курорты съездить бюджетно и качественно нельзя.
А высокобюджетных спрос конечен
С чего выводы и расчеты, будто количеством ест размещения не будет расти но турпоток попрет в небеса? Теоретическая теория какая-то… Не считая и прочих рисков.
Теперь относительно железнодорожной магистрали Москва-Архыз. Несомненно, таковая не будет обладать такой пропускной способностью, чтобы перевезти в Архыз всех желающих. Отсюда вытекает аэропорт «Архыз» − регулярное отправление почтовых самолётов и дирижаблей во все концы света, включая Лос-Анжелос и Мельбурн.
Поржал со статьи. Я не лыжник, а турист, периодически бываю в тех краях.
Но — сотка земли на поляне сейчас стоит от 10 до 15 млн ₽… ещё в 18 году, когда стоило 100 тр за сотку — многие неодобрительно кривили улыбку 🤷♂️
Нью-Архызюки!
По сути выходит схема где вы дали деньги УК и она каждый год вам возвращает 10 проц на вашу жизнь и через 10 лет (вероятно попросит ещё денег).
Итак по всем подобным предложениям, а я уже просчитывал несколько аналогичных вариантов.
Вариантов отбить вложения хотя бы за 5 лет, пока номерной фонд не потребует кап. Вложений просто нет.
И именно по этому этот комплекс продают по частям. Желающего вложить в ремонт и дальше доить " Столь прибыльным тему" Видимо нет.
Во всей этой презентации единственно что надо изучать это управляющую компания.Именно ее работа может вас озолотить либо сильно осложнить жизнь
Здесь же объект, который начнёт отбивать вложения уже через 4 месяца с рентабельностью 12% — таких объектов в Сочи с такими показателями я не знаю 🤷♂️
На этой площадке, я новичок — на других площадках, где у меня уже достаточное количество подписчиков — все знают, что из 1000 объектов в Сочи и на побережье я не рекомендую к приобретению более 800… а инвестиционно привлекательными и вовсе считаю не более 30 объектов (Сочи, поляна, Крым, Архыз)
Частично согласен. Большинство апарт-комплексов в Сочи, побережье, Крыму так и работают.
Но, конкретно по этой Управляющей: есть договор по которому: на инновационный фонд (ремонт, замена оборудования) и т.д. ежемесячно с дохода откладывается определённый % с дохода, который тратится на ремонт. Поэтому и через 10 лет апартамент будет новым.
По поводу: отбить вложения арендными платежами за 5 лет — я за свою деятельность в недвижимости такого не видел. Минимум 8 лет.
Но, считать рентабельность только от аренды, в недвижимости не совсем правильно… ведь нужно ещё учитывать рост цены квадратного метра 🤝
— Архыз!
— Будь здоров! Так где купил-то?
Вы на поляне очереди на подъёмники видели? Мест размещения не хватает, поэтому Потанин (который через свои структуры владеет Розой Хутор и поляной) вкладывается дальше и сейчас расширяет поляну и дальше (Долина Васта)… наверное аналитики Потанина совсем не глупы и знают куда инвестируют деньги 🤷♂️🤝
Ставки сейчас хорошие… но сколько ещё такие ставки будут?
П.С величина ставки всегда отражает величину инфляции. Квадратные метры будут расти благодаря инфляции… а что будет с деньгами?