Эталон MOEX: ETLN МСФО 1ПГ 2024

Обзор от 29.08.2024https://www.etalongroup.com/fileadmin/user_upload/pdf/Financial_Reports/EHtalon_Konsolidirovannaja_otchetnost_po_MSFO_za_6M_2024.pdf

Основные показатели за 1 полугодие 2024 года:·

Выручка компании увеличилась на 71% год к году, достигнув 57 млрд руб.
Самую сильную динамику выручки показали региональные проекты, объем которых по выручке достиг 8,6 млрд руб., увеличившись в 2,5 раза год к году.
Несмотря на относительно недавнюю переориентацию на региональную экспансию — компания уже получила значительный результат! -> региональная экспансия показала гибкость в изменении модели с бизнес-класса на более массовый сегмент комфорт-класса
Сейчас Эталон представлен в 9 регионах. к 2026 г. планирует расширить свой портфель до 15 регионов присутствия.
Рентабельность по валовой прибыли до PPА на уровне 35%. Эталону удалось сохранить уровень рентабельности на высоком уровне, несмотря на переориентацию на сегмент комфорт-класса, маржинальность по которому составила 31%. Про переход в другой класс и регионы мы уже писали ранее, но это критически важно сегодня.
Чистый убыток до распределения стоимости приобретения активов (PPA) составил 992 млн рублей, снизившись на 38% к прошлому периоду.

Выручка за полгода рекордно мощная:

Отчет разрывной на фоне с хайпа с уходом льготной ипотеки:

Компания нарастила долю продаж в Санкт-Петербурге до 37% благодаря новым запускам, сбалансировав доли регионов присутствия в портфеле продаж. Стоит отметить, что в СПБ продуктовый микс и распродажа лотов сдвинули ценник реализованных метров вниз. Это правильно — лучше иметь кэш в эскроу счетах, чем метры без дела.

Расширение в регионы остается важным драйвером бизнеса. Получилось поднять цены в регионах на 28% и удвоить продажи в денежном выражении. Стратегия переориентации на доступный сегмент привела к росту продаж в регионах в 2,5 раза. К 2026 году хотят расширить присутствие до 15 регионов, и увеличить объем строительства и выручки еще более чем в два раза.

Компания показывает динамику по условиям покупки: средний чек двигается в сторону масс-маркета с более дешевым метром, подрос аванс при выдаче ипотеки:

Первое полугодие сделало такой задел на год, что во втором можно спокойно вытянуть даже без отмененной льготной ипотеки — хватит только семейной и ИТ. К тому же Эталон мало зависит от ипотеки, доля которой в продажах исторически остается ниже 50%.

Компания успешно внедряла собственные фин.продукты: траншевую ипотеку, комбо рассрочек, чтобы расширить воронку продаж и повысить контрактацию – это привело к высоким продажам в 1 полугодии и будет поддерживать продажи во 2 полугодии. Рекордные продажи июля в 12,2 млрд руб. лучше рынка по данным ДОМ.РФ уже сейчас показывают, что девелопер способен по прежнему хорошо продавать даже после отмены льготной и сокращения семейной ипотеки.

Квартиры в регионах уже строятся под адекватные потребности семей. А это поток продаж под семейную ипотеку до 2030 года.Да и мода на тесные студии уйдет. Компания работает на опережение! У Эталона доля ипотеки невелика — это 35% в первом полугодии: в том числе 17% это семейная ипотека, 6% — IT ипотека и лишь 10% приходилось на отмененную льготную программу. По темпам роста денежных поступлений региональные проекты Эталона опережают Москву и Санкт-Петербург.

Совокупность роста продаж и роста цен дает двукратный рост EBITDA до 14 млрд руб.

Прибыльность растет, и это плюс:

Соотношение чистого корпоративного долга к EBITDA до распределения стоимости приобретения активов (PPA) сохраняется на уровне 2,4x, что соответствует целевому диапазону до 3х.
Сумма средств, накопленных на счетах эскроу, достигла 93 млрд рублей; коэффициент покрытия проектного долга средствами на эскроу составил 1,3х.

Если Эталону удастся увеличить выручку вдвое в 2026 г. (на основе уже строящихся проектов), снизить долю общехозяйственных и административных расходов (SG&A) в выручке до 10% и понизить расходы по общекорпоративному долгу на 8%, то при совокупности вышеперечисленных факторов, условия будут способствовать росту чистой прибыли на 15–20 млрд руб. к 2026 г.

Но на текущем рынке надо еще биться за долю и за возможность продавать с поддержкой – что и делает Эталон, развивая региональные проекты!

У нас не так и много публичных девелоперов. Интересным было бы сравнение бизнес-моделей у Эталон и ЛСР.

Эталон уже имеет крепкую базу работы в Москве, доминирующее количество метров в центре и в том числе в большом проекте ЗИЛа. У ЛСР тоже есть якорные проекты в тех же самых локациях, еще есть пограничная, назовем так, стратегия, но похожая на ПИК по работе с отделкой, но все-таки меньше проникновения в регионы.

ЛСР с их текущим подходом имеет меньше шансов на захват большей доли рынка по всей стране, и они могут поиметь определенные проблемы в перспективе до 2030 года, когда будет работать новая семейная и новая ИТ ипотека.

На примере Москвы видно, что есть отдельный фокус на семейку, но есть важный нюанс

В этом разделе доступны только студии и однушки — без малого 1.7 тыс квартир. Двушек и больше (как раз семейных!) — нет. А в том же Парксайде лоты по 40 квадратов без отделки и мебели идут в семейной ипотеке по 13.8-14 млн.

Эталон уже работает в 9 регионах. к 2026 г. планирует расширить свой портфель до 15 регионов присутствия.

И лоты в регионах сильно дешевле, и хорошо пройдут в лимиты:

Есть еще важный вопрос, который стоит достаточно остро в профильных сообществах, связанный с достройкой и доведением объектов до конца.

Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин на пресс-конференции в международном мультимедийном пресс-центре медиагруппы «Россия сегодня»: Сдача жилья в срок станет главным конкурентным преимуществом застройщиков

Есть нюансы того, как компании работают и как они общаются со своими подрядчиками и субподрядчиками. Если девелоперы сидят на больших деньгах внутри банков, в проектном финансировании так называемом, и прикрывают это счетами эскроу, имеют соответственно низкие ставки фондирования, то у их подрядчиков-субподрядчиков диаметрально противоположная ситуация. У них же нет спецфинансирования и они вынуждены фондировать оборотный капитал под рыночные ставки.

Это давит на их маржу (и по имеющейся у нас информации, есть уже несколько достаточно крупных субподрядчиков, которые попали в беду). И в итоге оценка качества, исходя из вот этой таблицы топ-10 застройщиков в России, наиболее высокая у Эталона. Задержек сдачи нет, а это означает, что счета эскроу будут оперативно раскрываться, и будет хорошее качество строительства.

Итого:

Эскроу будет набит деньгами, проектное финансирование не будет дорогим для компании. В это время ставка начнет снижаться. У девелоперов отчетность обычно запаздывает за операционными результатами. Судя по результатам продаж, в 2024 году компания должна дать сильный двузначный прирост в выручке. Тем более, семейная ипотека, как и ИТ все еще с нами и не на один год! А по мере развития регионов можем увидеть значительное ускорение показателей в следующие пару лет. Тем, кто не пошел в регионы, будет сложнее.