Высокие ставки и региональная экспансия оказывают поддержку девелоперам

В конце прошлой недели Центральный банк сохранил ключевую ставку на уровне 16% и отодвинул срок потенциального снижения не раньше 3-его квартала этого года. Более того добавили, что не исключают, что на июльском заседании ЦБ может даже вновь повысить ставку. 

Несмотря на риторику про окончание ипотечных программ с господдержкой, заканчивается только льготная ипотека. Семейная ипотека продлена до 2030 года под 6%.На рынке жилья субсидированные ипотечные программы — это ключевой инструмент для решения жилищного вопроса дешево — отсюда мы видим разрыв по ставкам между первичкой и вторичкой 

На вторичном рынке период стагнации, сменился снижением цен, а также ростом сроков экспозиции. Недавно Коммерсантъ предоставлял статистику по рынку.

В статье говорится о скромном росте на 0,2% за месяц на крупных рынках, при этом в Москве и Санкт-Петербурге цены снизились на 0,1% и 0,05% соответственно. 

При этом на первичном рынке высокий спрос поддерживает растущую динамику цен:

Высокий уровень текущих рыночных ставок поддерживает спрос на субсидированные ипотечные продукты на первичном рынке. Благодаря этому выручка девелоперов последние месяцы идет с заметным превышением результатов прошлого года. Такая динамика способна частично компенсировать рост процентных расходов девелоперов, из-за высоких ставок. 

Предполагаю, что подобная тенденция может сохраниться и далее — наращивание продаж девелоперами на снижении спроса на вторичном рынке. Сохранение семейной ипотеки — позитив для отрасли. Более того, ее модифицировали таким образом, что в пул потенциальных заемщиков добавились семьи с несовершеннолетними детьми из малых городов.

Подобные инициативы должны помочь решить вопрос с обеспеченностью жильем. Программа предполагает рост обеспеченности минимум до 33 кв. метров к 2030 году (сейчас 28 кв. м.).

Какая стратегия девелоперов в текущей ситуации?

ЛСР сохраняет рынки и объемы строительства в текущих локациях и объемах — это, безусловно плюс. Но экспансии на региональные рынки пока ожидать не приходится.

Самолет и Эталон расширяются в рамках регионов. Обе компании анонсировали в этом году уже по несколько проектов. В части продаж, у Эталона доля региональных проектов уже имеет значительный вес в продажах 2023 года (22,5%, у Самолета 2%). 

Подобные инвестиции требуют вложений и уровень текущих ставок оказывает давление на прибыль. Но на горизонте нескольких лет по мере смягчения ДКП и роста масштабов, подобная экспансия может показать значительный рост финансовых показателей. 

Пример прогноза Эталона:

Экспансия в регионы уже ускоряет динамику продаж и финансовых показателей. В 1-ом квартале, уже после изменения льготных программ динамика Эталона осталась лучшей в секторе (рост в рублях год к году):

ЛСР +25%

Самолет +75%

Эталон +205%

При этом, даже при всей ястребиности ЦБ, который сохраняет жесткую ДКП, прогнозы на 2026 год по ставке остаются весьма комфортными для девелоперов.