Москва и Сочи — самые дорогие города в РФ. Что произошло с ценами на недвижимости в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Как думаете, где цены выросли сильнее? А что будет с ипотекой? Вот и узнаем. В прошлый раз я смотрел март–апрель. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Здесь вторичка дорожает, а первичка дешевеет.

Сочи: апрель → май

• Первичка: 425к → 412к (-3,1%)
• Вторичка: 288к → 307к (+6,6%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Здесь ситуация аналогичная.

Москва: апрель → май

• Первичка: 368к → 365к (-0,8%)
• Вторичка: 419к → 423к (+0,9%)

В Москве продано 42% площади, не продано 43%, а по 15% площади продажи не начаты по данным ДОМ РФ.

Данные отсюда: наш.дом.рф/аналитика/реализация_строящихся_квартир

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 294к, на 3к меньше апреля.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 152к за метр — рост на 1к за месяц.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

305к за метр в Москве, +4к за месяц. Обновление исторического максимума. Опережает MREDC на 11к, но тут апрельские данные, отстают от MREDC.

По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 174к — стало на 1к дороже.

ИРН показывает 271к по Москве, на 1к меньше.

Данные отсюда: https://www.irn.ru/gd/

Но в долларах всё стабильно. 3000 долларов за метр.Цены как в 2006 или в 2017. Вдвое дешевле пика 2008 года.

Данные отсюда: https://www.irn.ru/gd/ Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и Новороссийску. Цены в объявлениях на первичку и вторичку. Москва и Сочи, конечно, вне конкуренции.

Объявления

• Москва: первичка 365к, вторичка 423к
• Сочи: первичка 412к, вторичка 307к
• СПб: первичка 252к, вторичка 214к
• Новороссийск: первичка 200к, вторичка 148к
• Краснодар: первичка 171к, вторичка 129к

Самое время узнать, что дальше будет с ипотеками. На этот раз я решил поинтересоваться, что планируют сделать с льготными программами.

 Перемены в льготной ипотеке

Нынешняя программа семейной и льготной ипотеки действует до 1 июля. Власти говорят о продлении семейной программы до 2030 года, но с корректировкой параметров. Ставка 6% сохранится для семей с детьми до 6 лет. Для семей с детьми старше 6 лет будет предварительно 12% годовых.

Массовая льготная ипотека уйдёт. Останутся семейная, дальневосточная, сельская, IT. Но в целом эта дверь под названием «льготная ипотека» прикрывается. Она себя дискредитировала и не выполнила поставленной цели. Льготы разогнали цены и использовались для инвестиций, а не для решения жилищных проблем.

Кроме того, Мутко сообщил о планах исключить из семейной ипотеки жилье меньше 35 метров. А ещё ранее решили запретить строить квартиры до 28 метров. Пока не во всех регионах.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 3,75 млн с июля 2021 (данные за 1 мая), на 1 июня должно быть около 3,9 млн. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 13 млн. Месяц назад было 12,2! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока будем считать, что хватает на 12,7 метра! На окраине Краснодара за эти деньги можно купить убитую однушку.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Май — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.