ЗПИФ недвижимости Рентал ПРО. Какие вопросы?

Юр лицо будет тоже самое , что и пнк рентал

1. Есть ли какая-то доступная клиентам финансовая модель?
2. Кредитное плечо — есть/нет, если да — то какое и зачем
3. Планируется ли «органический» рост активов (по принципу международных REIT, когда кроме какой-то текущей доходности УК получает свою плату за то, что добавляет в состав фонда новые объекты, не выпуская новых паев)?
4. Будут ли отбираться объекты только от «своего» застройщика, или такого ограничения не будет и объекты будут в том числе пылесоситься с рынка?
5. (относится к п.1) Какие комиссии (все) планируют удерживать из арендного потока и/или выплат пайщикам?

Друзья, в связи с планируемым запуском нового фонда коммерческой недвижимости "Рентал ПРО" под управлением УК «А класс капитал», настало время сделать небольшую заметку с анализом фонда.

«А класс капитал» — таже компания, которая управляла фондом «ПНК-рентал» и который, пожалуй, был лучший фонд на коммерческую недвижимость. В 2023 году «ПНК-рентал» был расформирован, а имущество продано в фонд САБ7 по очень приличной цене, полученные деньги распределили между пайщиками.

Краткая справка

• Цена пая: 986 рублей;
• Дивиденды: ежемесячно;
• Уровень листинга: третий;
• Индексация аренды: ежегодно;
• Размер индексации: не опубликован;
• Кредитные средства: не используются;
• Начальный объем: более 25 млрд рублей;
• Целевой объем фонда: примерно 1 трлн рублей;
• Категория инвесторов: только квалифицированные;
• Комиссия за управление: 3% от выплаченного дохода;
• Предполагаемый дивидендный доход: в диапазоне 10-13% годовых до НДФЛ и до вычета комиссии за управление;
• Объекты инвестирования: индустриальная недвижимость с заключенными договорами аренды, либо объекты на этапы строительства с заключенными соглашениями о намерении арендовать объект.

Ориентировочные сроки запуска фонда на Московской бирже — конец мая, начало июня, стабильность котировок будет обеспечивать маркетмейкер. Комиссия фонда за управление примерно в 10 раз ниже, чем у других ЗПИФ с коммерческой недвижимостью. Судя по опубликованным документам, возможный размер фонда сможет достичь и даже превысить 1 трлн рублей (но это в теории) — оценка исходя из установленного ограничения по дополнительной эмиссии паев фонда.

Ключевым объектом фонда на старте будет дата-центр стоимостью 21,5 млрд рублей (хороший маркетинговый ход), доходность объекта от арендных платежей 12,3%, остальные индустриальные объекты находятся на стадии строительства (по всей вероятности это склады), регулярный доход будет обеспечен за счет процентных доходов по авансовым платежам, размер процентных выплат будет равен размеру предполагаемых арендных платежей и составит порядка 10-13% годовых.

Бизнес-модель

Теперь поговорим о самом интересном, о бизнес-модели фонда. На сегодня рынок ЗПИФ недвижимости для широкого круга инвесторов узок, и представлен несколькими фондами от банковских УК, деятельность которых не отличается прозрачностью и какой-либо заботой об эффективности для инвесторов, а также УК «Парус», которая имеет высокий уровень прозрачности и коммуникации со своими клиентами, при этом фонды имеют в своем составе кредитные средства, что повышает риски. Однако, все эти компании объединяет тот факт, что управление активами — самостоятельный вид бизнеса, который призван приносить доход.

Для фонда «Рентал ПРО» получение дохода от управления активами не является бизнес-целью, полагаю, что текущего уровня комиссии должно хватать только на безубыточное администрирование бизнеса. Все дело в том, что фонд — это способ получить дешевое финансирование, чтобы повысить обороты и прибыли основного девелоперского направления на дефицитном рынке индустриальных объектов.

Строительство индустриальных объектов — капиталоемкий бизнес, при этом не каждый клиент, который заинтересован в аренде объекта, готов его выкупать на свой баланс, так как это будет приводить к снижению маржинальности компании и создавать дополнительные риски потерь (например, если у вас на балансе есть недвижимость, ее можно арестовать по судебным искам). Сроки продажи таких объектов стороннему инвестору могут достигать года, все это время девелопер должен держать объект на своем балансе, ограничивая свою свободную ликвидность и обороты. Можно привлечь долговое финансирование под залог объекта, но на примере фондов под управлением «Парус», мы можем предположить, что ставка банковского кредита будет на 1-2% выше ключевой ставки, это много.

С учетом этих вводных пул свободной ликвидности в несколько десятков млрд рублей (на начальном этапе) в составе фонда под ставку сильно ниже ключевой (на сегодняшний день) сильно расширяет возможности бизнеса по масштабированию своей деятельности. Фактически, это позволяет расширить производство, расширить клиентскую базу и сделать строительство дешевле.

Конечно, сейчас многим пройдутся по ушам и те поверят в сказку про «Золотую антилопу». 

А что, если под занавес хайпа, ребята просто обкушаться и растворятся на Сейшелах? Просто мнение.