Обзор компании Самолет - стоит ли инвестировать в главного застройщика страны?

ГК Самолет – крупнейший застройщик в России по объему текущего строительства, который составляет 5,3 млн метров квадратных (4,3 млн из них в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях; еще 1 млн – в других регионах России).

ℹ️ Состав акционеров Самолета

• Михаил Кенин (партнер Максима Воробьева, брата губернатора Подмосковья) — 31,63%

• Павел Голубков (брат депутата Мособлдумы, предприниматель) — 26,39%

• Игорь Евтушевский (гендиректор Самолета до 2019 года) — 5,97%

• Антон Елистратов (генеральный директор Самолета с 2019 по 2024) —2,46%ф

• Дмитрий Голубков (депутат Мособлдумы, зампредседателя комитета по вопросам строительства, архитектуры, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики) — 2,26%

• З-ПИФ «Си Эф Си Прямые инвестиции» —10,84%

• Самолет-Резерв (выкупленные акции) — 3,46%

• Лица, аффилированные с группой «Киевская площадь» — 5,50%

• Free float – от 9 до 11,5% (точных данных не нашел)

Нетрудно заметить, что некоторые члены менеджмента либо связаны, либо являются политическими деятелями в московском регионе. Я не вижу в этом значительных рисков и вижу, что и Инарктика и Самолет — качественные бизнесы (у них у обоих есть пересечения в собственниках). Отмечу, что последние выборы прошли в Московской области в 2023 году, следующие выборы будут в 2028 году (есть 4 года спокойной работы).

🔄 Смена менеджмента

9 февраля 2024 года в Самолете произошла смена менеджмента — ушел в отставку генеральный директор Антон Елистратов, на его место назначен генеральный директор «Самолет Москва» Андрей Иваненко, который работает в компании с 2019 года.

💸 Байбек

Как видите, 3,46% акций Самолета принадлежит компании «Самолет-Резерв», это акции, которые Самолет выкупил в рамках байбека в 2022 и 2023 годах.

Компания продлила программу обратного выкупа акций на 2024 год на сумму в размере 10 млрд руб., это около 4,3% акций и от 40 до 50% всего free-float.

Самолет выкупает свои акции, потому что считает, что они стоят дешево. Менеджеры заявляли, что справедливая цена акций находится на уровне 6 000 руб. (я близок к ним в оценке, около 5 500, если они реализуют свои планы). И байбек является способом закрыть эту недооценку для того, чтобы в будущем провести SPO.

➡️ SPO

Смотрите какая ситуация — Самолету под зарез нужны деньги, застройщики привлекают кредиты, строят жилье, продают его — и деньги попадают не застройщику, а в банк – на эскроу-счет. Застройщики существуют в условиях ограниченной ликвидности — поэтому у Самолета полно облигационных выпусков, и много долга (перекрытого по большей части деньгами на эскроу и запасами).

И идеальная ситуация для компании – продать свои акции и привлечь финансирование под новые проекты / погасить часть долга. Так и планировалось сделать в 2023 году, НО цена на акции по мнению компании оказалась значительно ниже справедливой.

Экс-гендиректор Антон Елистратов в 2021 году заявлял, что в течение 2023 года Самолет намерен провести SPO и привлечь еще деньги с рынка, НО в декабре 2023 года сказал, что считает, что акции компании стоят слишком дешево, поэтому Самолет сосредоточится на выкупе акций с рынка (чтобы поднять их стоимость), и не планирует SPO в ближайшие 2 года.

⚙️ Операционные результаты Самолета

Объем продаж первичной недвижимости, в тыс. квадратных метров

• 2017 = 402,5

• 2018 = 512,3

• 2019 = 465,4

• 2020 = 468,8

• 2021 = 835,3

• 2022 = 1045,3

• 2023 = 1574,7

• 2024 (1 кв.) = 348,8 (к 1-му кварталу 2023 года рост 44%; при этом показатель ниже, чем в 3-м и 4-м кв. 2023 года)

Самолет прогнозирует объем продаж первичной недвижимости в 2024 году в размере 2 700 тыс. квадратных метров (это рост на 69% год к году). Эти цифры для меня выглядят невероятными, за 1-й квартал их реализация составила всего 13%, НО я доверяю компании и считаю, что они неплохо знают свой бизнес.

Даже если результаты будут на 25-30% ниже прогноза (я рассчитал именно такую модель), это все равно отличная динамика, которая дает запас прочности инвесторам.

Доля ипотеки

В 2023 году доля ипотеки в продажах Самолета составила 89%, в 1-м квартале 2024 года – 70%, в марте 2024 года – 61%.

Отмена льготной ипотеки с господдержкой с середины 2024 года может стать проблемой для Самолета, при этом 1) 50% продаж Самолета приходилось на семейную ипотеку (а она будет действовать до 2030 года); 2) Самолет давал прогнозы с учетом уже имеющихся вводных по льготной ипотеке.

📊 Цены на квартиры Самолета

Средняя цена за метр кв. Самолета, в тыс. рублей

• 2017 = 77,8

• 2018 = 82,8

• 2019 = 98,1

• 2020 = 124,4

• 2021 = 151,4

• 2022 = 172,4

• 2023 = 187,3

• 2024 (1 кв.) = 215,6

Мультипликатор (объем проданных квадратных метров жилья * цена квадратного метра) коррелирует с выручкой Самолета на 99,16%.

И прогноз по объему проданных метров жилья и цену квадрата сейчас — мы знаем, поэтому на основе этих данных я построил финансовую модель по Самолету, определил будущую прибыль и справедливую стоимость акций. Об этом подробно расскажу во второй части обзора.

Поддержите мой труд лайком, Самолет — сложная компания для анализа, при этом, на мой взгляд, интересная для инвестиций. Во второй части подробно расскажу о плюсах и минусах. 👍

И сразу скажу — я переложился из Северстали в Самолет, доля Самолета в моем личном портфеле около 3,5%.

P.S. Друзья, и уже послезавтра раскрою для вас структуру своего личного портфеля по итогам апреля. Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить!