🏠Когда уже будем жить в своём доме? А то всё не сейчас и не сейчас
Мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами без смс, регистрации, и платных курсов😉
--
Недвижимость всегда растет. В комментариях к подобным статьям идет дискуссия лишь о валюте, сроках, типах жилья, и т.д.
Но для объективности мы приводили исследование компании АТОН, которая оценила среднегодовую доходность разных классов активов, и недвижимость в Москве заняла третье место с одним важным допущением – не учитывался рентный доход. Ведь если это ваша вторая квартира – наверняка она сдается. А если первая – вы не платите по ней аренду. Сэкономил = заработал.
Добавив доход от аренды 4-5% к 12,7% на дистанции 20 лет, недвижимость становится супер активом, обыгрывая вообще все с отличным отрывом. 17-18% в среднем в год обыгрывает валюту, вклады, облигации (даже ВДО), рынок акций, и вообще все остальное. Остались свидетели криптовалюты, но биткоин уже не по $1, вырасти в десятки-сотни раз ему мешает размер: цифровая валюта не сможет стоить больше, чем все материальное в этой вселенной.
Выходит недвижимость – супер герой?
Если смотреть в меньшем масштабе, то плохие годы тоже были: в 2009 было сильное падение и потом три года застоя. В 2015-2018 роста не было вообще. Но сравните с рынком акций: -67% в 2008, -17% в 2011, -43% в 2022 и это по итогам года. Падение в моменте, в один день было больше и эмоционально это пережить непросто.
Так в чем премия за риск в акциях, когда сверх волатильность не дает сверхдоходов? Почему в недвижимости легко, спокойно, доходно?
Потому что это индекс! Т.е. это не отдельно взятая квартира в Химках – это все квартиры от Патриков до МКАДа. Значит есть хуже, есть лучше.
Какие базовые правила покупки недвижимости?
1. Ликвидность. Жилье всегда покупают на всю жизнь, но по статистике получается в среднем на 7-10 лет. Когда будете продавать, интерес к этой недвижимости должен быть не только у вас. Это про планировку, вид не в стену, и т.д.
2. Локация. Квартира близко к центру города, но в разумном отдалении от шумных улиц – всегда выигрышным вариант. Жилье в спальном районе, где помимо вашей 25-этажки еще 20 таких же уже построенных и еще столько строящихся – не самый лучший инвестиционный вариант
3. Ремонт. Далеко не каждый стиль уместен. Эрмитажный вариант лучше оставить действительно для царских квартир. Попытка реализовать музей в студии может не встретить понимания у будущих покупателей. И цена такого ремонта будет отрицательной (в логике покупателя – все равно все убирать)
4. Уникальность. Это может быть терраса или вид из окна. Причем в спальных районах тоже на высоких этажах может быть отличный вид.
Да, всё это делает дороже квартиру на старте. Но она и при продаже будет дороже.
Так что в итоге? Когда лучше покупать жилье?
Вариант 1: когда надо вашей семье. Ожидать идеальную инвестиционную возможность можно долго. Но магия собственного жилья есть, особенно для прекрасной половины человечества. Съемную квартиру не просто сделать уютной: не всегда можно менять расположение мебели, и уж точно нецелесообразно делать ремонт. А гарантия, что не придется съезжать через 2 недели (а с ипотечной квартирой связь точно на десятилетия 😂) – дорогого стоит
Вариант 2: инвестиция. Если своим жильем вы обеспечены, то обратите внимание на таблицу с динамикой по годам. После длительного периода роста – потенциал снижается. Да, недвижимость всегда растет в цене, и завтра будет дороже чем вчера. По общему правила. Но дороже на 3-5-7%. А сейчас куча более доходных аналогов.
Наши фавориты в облигациях:
--
Спасибо, что читаете нас❤
Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые выпуски!
квртира на окраине с видом в стену соседнего дома вряд ли обыграла инфляцию, или выросла в долларах за 20 лет. Но в среднем, рост отличный
уверен, что с учетом аренды любая квартира «обыграла инфляцию и выросла в долларах за 20 лет». Мои расчеты в СПб дают мне однозначный ответ на эти вопросы:
https://smart-lab.ru/blog/offtop/659289.php#comment11881894
С тех пор мало что изменилось ;)
Тимофейчик наверное, тема же не про ЗОЖ ;)
Пишет что доступ запрещен по ссылке
Видимо это слишком большая тайна
Ахах
пишете Вы — и… даёте график с восходящим трендом на протяжении 3 лет. Есть, по-моему, разница между 3 года и всегда - Вы её не видите?
Далее, конечно, даются данные за 20 лет — это уже серьёзнее! Но и 20 лет — не Бог весть какой срок, чтобы говорить всегда!
Лет за 100, ведь, данных не может быть (сопоставимых — про Москву) — о том и речь!
А если мы возьмём Петроград в 1915 году, то последние 50 (!) лет красноречиво свидетельствовали, что строительство доходного дома в столице — одна из лучших инвестиций — как Вам идея, в 1915 году купить особнячок в центре или доходный дом купить/построить? (по секрету: на заёмные деньги — не так страшно, а вот на свои...)
Рынок акций можно захэджировать. За все года не скажу, но уже осенью 2021 даже самые примитивные индикаторы говорили «продай фьючи». Плохо только, что я тогда поскромничал и не полностью перекрыл акции (только наполовину), поэтому результат как в анекдоте про холодильник: на улице -40, а у меня -20.
А теперь покажите, как вы захэджируете свой бетон. Неликвидным индексом домклика, который смотрит на не самую свежую вторичку?
Риск потерять все депо как на бирже при покупке вторички тоже присутствует (мошенничество, банкротство продавца и т.д).
Т.е. идём за первичкой к застройщику с текущей наценкой в 30% к вторичке.
Короче лучше иметь разные активы и покупать в правильное время. Когда оно правильное, никто не знает)
Согласен, особенно в контексте новостей последних недель
Это когда она продала в 2014 с курсом ниже 30?
Плюс вы все же выборочный период берете. А ребята из атона за 20 лет
Считать научитесь. Недвижимость — не бумажка и не цифра в терминале, она требует регулярного ремонта, и со временем ветшает и теряет в цене. Плюс, есть еще небольшой налог на недвижимость. Если заморочиться и провести корректные расчеты, то оказывается, что реальная доходность жилой недвижимости такая же, как у депозита в банке — то есть нулевая. При этом вы конечно можете попытаться поспекулировать или найти льготный кредит по ставке ниже рыночной, но в общем случае жилая недвижимость — это инструмент сохранения средств, а не инструмент для инвестиций.
Другое дело коммерческая, там да, есть доходность сравнимая с доходностью фондового рынка.
В целом, считать умею. Конструктивного минуса не нашел в вашем комменте