ЗПИФы недвижимости

«Активо один»: 3,8 ₽

«Активо два»: 29,1 ₽

«Активо пять»: 5 387 ₽

«Активо шесть»: 3 527 ₽

«Активо десять»: 3 097 ₽

«Активо одиннадцать»: 2 503 ₽

«Активо двенадцать»: 3 072 ₽

«Активо четырнадцать»: 2 022 ₽

«Активо пятнадцать»: 1 605 ₽

«Активо шестнадцать»: 3 119 ₽

«Активо семнадцать»: 929 ₽

«Активо восемнадцать»: 3 388 ₽

«Активо девятнадцать»: 3 734 ₽

«Активо двадцать»: 761 ₽

«Активо двадцать один»: 1 199 ₽

Для подсчета вашего дохода необходимо умножить данную сумму на количество паев и вычесть НДФЛ или налоги, которые применимы к вам.

Друзья, привет!

⚡️Мы с новостями по фонду. В нем появились премиальные апартаменты на Павелецкой⚡️

Этой осенью мы включили в ЗПИФ апартаменты общей стоимостью 278 млн рублей и выпустил под них дополнительные паи. В фонд внесены 13 премиальных апартаментов в ЖК «Стремянный, 2» в центральном районе Москвы.

Апартаменты уже сданы, в фонд идут отчисления от аренды. Первая выплата инвесторам от арендного потока в фонде запланирована на февраль 2026 года.

Всего в фонде сейчас более 200 арендных квартир и апартаментов из трех ЖК: «Вереск» в Хорошево, «Экобунино» в Новой Москве и «Стремянный, 2» на Павелецкой.

✅Как заработать максимум?

Лучшая стратегия инвестора — держать фонд до погашения в 2029 году. По плану, через четыре года фонд закроется и распродаст недвижимость, а инвестор заберет «премию» с рынка — прибыль от роста цен на жилье.

💰Доходность фонда складывается из аренды (5% годовых), стартовой скидки от застройщика (3% годовых) и роста стоимости квадратного метра в Москве (по прогнозу от 10% до 16% годовых).

🤔 Ну что ж, друзья мои, спустя неделю моих раздумий по поводу фондов коммерческой недвижимости, я решил не изобретать велосипед и остановил свой выбор на фондах «ЗПИФ ПАРУС». Конкретно — на ЗПИФ «Парус Макс» (доступен только для квалов).

Причём, что любопытно, ещё в августе, во время подробного разбора ЗПИФ «Парус Макс» (RU000A108VR7), я поймал себя на мысли, что мне нравится этот комбинированный подход, когда не терзаешь себя выбором и покупаешь один фонд, который объединяет преимущества целого ряда рентных монофондов и устраняет их ключевые недостатки. Видимо, для воплощения этой идеи в жизнь мне нужно было время на подумать, и сейчас это время пришло!


📊 По состоянию на 31.10.2025, ЗПИФ «Парус Макс» на 57% состоитиз складской недвижимости, на 10% из офисной, ещё 20% — это торговые центры, и оставшиеся 13% — это денежные средства. В разрезе монофондов картина получается следующей:

▪️ПАРУС-ТРМ (RU000A108BZ2): 20%
▪️ПАРУС-КРАС (RU000A108UH0): 19%
▪️ПАРУС-ДВН (RU000A1068X9): 10%

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Акцент IV» — фонд квалифицированных инвесторов. Фонд управляется компанией Accent Capital и сосредоточен на одном активе — торговом центре «Сокольники» в Москве. В этом обзоре — ключевые характеристики фонда, показатели, риски и перспективы инвестирования.

Характеристики объекта

• Общая площадь: 23 600 м²
• Арендопригодная площадь: 13 300 м² (56% от общей)
• Год постройки: 2009
• Год реновации: 2021 

Только 56% от общей площади объекта составляют арендуемые помещения. Остальные площади заняты служебными и техническими зонами.

Расположение и доступность

ТЦ расположен рядом со станцией метро «Сокольники» и оживлённой магистралью, что обеспечивает высокий пешеходный и транспортный трафик. Такое расположение — значительное конкурентное преимущество, способствующее стабильному спросу со стороны арендаторов.

Арендаторы

🏢 Состав фонда РД:

В фонде три объекта недвижимости:

Бизнес-центр класса А «Скайлайт» — 59% фонда.
Расположен у метро, ключевой арендатор — VK.
Введён в эксплуатацию в 2012 году.
Оценочная стоимость — 5,3 млрд рублей.
Цена за квадратный метр — 408 000 рублей.

Друзья, привет!👋

Сегодня мы запускаем процедуру размещения дополнительных инвестиционных паев ЗПИФ комбинированного «ПАРУС-МАКС». 
Размещение будет последовательно проходить в двух форматах: SPO и классическое размещение через биржевой стакан.

📌Первый этап: SPO
С сегодняшнего дня открыт период сбора заявок на участие в SPO, который продлится до 10 ноября 2025 года включительно (до 15:00 МСК).

📌Второй этап: Классическое биржевое размещение
После окончания SPO и зачисления паев, 13 ноября, в тот же день мы начинаем классическое размещение через биржевой стакан с 17:30 МСК. Объем размещения составит не менее 100 млн руб. (а именно — неразмещенные в SPO паи). Расчетная цена паев будет объявлена 12 ноября 2025 года.

Общий объём размещения составляет до 450 млн руб.

Как принять участие в SPO❓

1️⃣ Иметь открытый брокерский счёт и статус квалифицированного инвестора.
2️⃣ Позвонить своему менеджеру в банк.
3️⃣ Дать голосовое поручение:
«Разместите адресную заявку по ISIN: RU000A108VR7. Формат торгов — PSAU».

🤔 Российский фондовый рынок демонстрирует неутешительную динамику, и с начала года индекс Мосбиржи снизился на -11%, при этом результаты большинства компаний выглядят значительно слабее бенчмарка. И на этом фоне невольно задаёшь себе вопрос: а что же ждёт рынок акций в ближайшем будущем, и как стабилизировать доходность своего портфеля в таких условиях?

🏦 Несмотря на начало цикла смягчения ДКП, ключевая ставка по-прежнему остаётся высокой. Это серьезно снижает инвестиционную привлекательность акций, да и последнее заседание регулятора вызвало у инвесторов смешанные эмоции.

С одной стороны, ставка была снижена на 0,5%, что оказалось лучше консенсуса, который предполагает сохранение ставки. С другой стороны, регулятор ухудшил прогноз по среднегодовой ставке на следующий год. Учитывая, что фондовый рынок всегда живет ожиданиями, такой пересмотр заставил инвесторов вновь закладывать в свои прогнозы пессимистичные сценарии.

Дополнительную нервозность рынку добавила ситуация с налогами. Сначала этой весной министр финансов Антон Силуанов уверенно заявлял, что базовые налоговые условия до 2030 года останутся неизменными, однако уже через полгода рынок был шокирован новостью о повышении НДС с 20% до 22%.

Ещё один квальский фонд недвижимости от СФН, и ещё один фонд, о котором мало информации. Первый — Современная Коммерческая Недвижимость, про который я уже писал, и вот Современный Арендный Бизнес 3, который очень на него похож. А вот и посмотрим, чем похож, а чем нет.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля почти 8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. Целевая доля недвижки в биржевом портфеле 10%.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента. 

САБ 3 я добавил в свой портфель недвижимости совсем недавно по двум причинам: диверсификация и высокая рентная доходность. Вместе с ним добавил и СКН. Я в этом посте постараюсь поразмышлять и пофантазировать, надеюсь, вам будет, что добавить или поправить, если вы что-то слышали.

• Государство повысило корпоративные налоги, это негативно отразилось на доходности владельцев акций, но коммерческую недвижимость никто не тронул;
• Государство ужесточило ставки по НДФЛ, но выплаты от ЗПИФ недвижимости по-прежнему облагаются по ставкам 13% и 15%;
• Иностранные государства вводили многочисленные ограничения против российских компаний, из последних — ограничения для Роснефти и Лукойла, но коммерческую недвижимость никто не трогал;
• На федеральном и региональном уровне мы постоянно слышим об очередных инициативах ужесточения условий для бизнеса, такие как ограничение продаж алкоголя, предложения по повышению налогов для банков и многое другое, но коммерческую недвижимость никто не трогает;

Друзья,

Мы уже начали эфир!

Присоединяйтесь по ссылке: https://facecast.net/w/dt9fw5 

Напоминаем, что уже доступна к покупке новая партия паев по «ПАРУС-ТРИУМФ»:

📍 Объем: ~600 млн ₽
📍 Цена пая: 900 ₽

Приятных покупок и до встречи в эфире!
Ваш PARUS AM!🟢

🎬Завтра мы проведем вебинар по нашему первому фонду с торговой недвижимостью в городе Саратов — «ПАРУС-ТРИУМФ»!

📊На вебинаре мы разберем:
✔️ Ключевые характеристики и локация объекта ТРЦ «Триумф Молл»
✔️ Финансовая модель фонда
✔️ Рубрика «Ваши вопросы — наши ответы».

📍 Дата: 22 октября 2025 года, 17:30 (по МСК)

Ссылка для подключения: facecast.net/w/dt9fw5

💭 Пишите интересующие вас вопросы по фонду в комментариях! Раскроем на вебинаре :)

💰 P.S.: Паи по фонду «ПАРУС-ТРИУМФ» временно закончились

Но следующая партия будет доступна уже завтра, 22 октября, в 17:30!

До встречи в эфире!
Ваш PARUS AM🟢

Вчера пришла квартальная выплата по фонду «Современный 7», решил посмотреть, что там вообще с фондами происходит.

С момента моего последнего обзора прошло более полугода.
За это время произошли интересные изменения:

1⃣ Биржевые фонды практически все подросли в цене, какие-то больше, какие-то меньше, но в целом потенциальная доходность у них снизилась и более менее выровнялась.
«Современный 7» уже не выглядит супер-фаворитом, но все еще находится в моем личном ТОПе ЗПИФн.
Google-табличку со всеми фондами обновил.

2⃣ Фонды Активо, наоборот, практически все просели в цене, а значит потенциальная доходность, наоборот, подросла.
Я планировал продать свой пай Активо18, но за эти полгода покупателя по моей цене так и не нашлось, кто-то постоянно продавал все дешевле и дешевле.
В апреле я выставил пай по низу «рынка» за 332 тысячи рублей, сейчас висят заявки на продажу по 295 тысяч рублей.
Выходит что здесь цена упала, а на бирже — подросла. Разница в доходности по текущим ценам практически исчезла, а значит и перекладываться по таким ценам из Активо в другие фонды не вижу смысла.

На фондовом рынке инвестору доступны инвестиции не только в акции и облигации, но и в коммерческую недвижимость — через биржевые паевые инвестиционные фонды недвижимости (БПИФ). Выбрать подходящий фонд помогает Индекс МосБиржи фондов недвижимости. Разберем, что это такое и зачем он нужен инвестору.

📊Индекс МосБиржи фондов недвижимости (MREF) был запущен 27 сентября 2024 года. Он рассчитывается на основе цен паев закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Если большинство фондов растет, то и индекс растет, если падает — индекс снижается. Таким образом, индекс служит универсальным барометром настроений и общего состояния российского рынка публичной коммерческой недвижимости.

⚖️Индекс рассчитывается в рублях на ежедневной основе. Для обеспечения диверсификации он имеет ограничение на максимальный вес пая одного фонда. В настоящее время индекс включает в себя восемь фондов недвижимости. При этом количество фондов в его составе является плавающим и может изменяться.

🔍Пересмотр списка фондов, входящих в базу расчета индекса, проводится ежеквартально.

Всем добрый день.

Недавно отметил 21 год как занимаюсь инвестированием(не трейдингом) и уже 21 год докупаю активы.
Сначала это было  хобби для насмотренности, но постепенно удавалось выделять чуть большие суммы каждый месяц.
 

В данном топике буду рассказывать периодически о своих исследованиях по теме разных  ЗПИФ и ЗПИФ Парус в частности .

Пару лет покупаю их на свои ИИС. 
Вначале взял, чтобы присмотреться поближе.

Глубоко и внимательно проанализировал все Слайды в разделе «Слайдизм» на их сайте.

Проанализировал доходность складской и производственной  недвижимости в США класса А в США, а вы знаели, что за 10, 20 и 30 лет 
Industrial REIT обгоняли индекс SP500.

Потратил неделю на аналитику основных складских рейсов в Сша и причин их повышенной доходности, составил несколько прогнозов для своей стратегии

Моя гипотеза, что складская недвижка класса А в России будет расти в цене и доходности следующие 10 лет.

Долго думая и анализируя каждый фонд — продал свою квартиру и встал входить в склады Парус.

Друзья, привет!

На этой неделе мы завершили размещение дополнительных паев фонда «ПАРУС-КРАСНОЯРСК». Объем выпуска в рамках размещения в формате SPO составил 1,04 млрд рублей.
Мы провели размещение по адресным заявкам через брокеров и предоставили частным инвесторам возможность приобрести паи на желаемый объем.
Этот механизм позволил нам оперативно увеличить предложение и удовлетворить высокий спрос со стороны инвесторов.

Всего за 7 месяцев фонд «ПАРУС-КРАСНОЯРСК» привлек 6,84 млрд рублей от инвесторов.

Планируемая суммарная доходность фонда 26,7%*

С ноября 2025 года доход на 1 пай увеличится и будет составлять 9,37р (12,4%), до НДФЛ

Паи фонда торгуются на бирже, ISIN RU000A1092L4.

В рамках сентября 2025 г. доход на пай составил 1 009 ₽ (до выплаты НДФЛ). 

Доход выше прогнозируемого на 9%. Причины: 

— арендаторы частично погасили долг перед фондом в части коммунальных платежей, 

— отсутствовали запланированные в финансовой модели расходы на капитальный ремонт, 

— между пайщиками было распределено вознаграждение от размещения на депозитах обеспечительных платежей.

«Активо один»: 12,1 ₽

«Активо два»: 25,8 ₽

«Активо пять»: 3 336 ₽

«Активо шесть»: 2 809 ₽

«Активо десять»: 5 466 ₽

«Активо одиннадцать»: 3 536 ₽

«Активо двенадцать»: 5 606 ₽

«Активо четырнадцать»: 3 492 ₽

«Активо пятнадцать»: 1 185 ₽

«Активо шестнадцать»: 3 134 ₽

«Активо семнадцать»: 1 968 ₽

«Активо восемнадцать»: 1 348 ₽

«Активо девятнадцать»: 2 273 ₽

«Активо двадцать»: 1 009 ₽

«Активо двадцать один»: 1 199 ₽

Для подсчета вашего дохода необходимо умножить данную сумму на количество паев и вычесть НДФЛ или налоги, которые применимы к вам.

Фактическое перечисление дохода будет произведено на ваш счет в течение 30 календарных дней.

Что по железобетону? У меня за последние 2 недели есть небольшие изменения в портфеле, так что пора посмотреть, как идут успехи у моей недвижимости и что внутри какие доли занимает, а также обдумал планы на ближайшее будущее. Размер ЗПИФн-портфеля составляет 639 тысяч рублей, и в нём один новый фонд.

Напоминаю, что я собрал основные ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. Ей очень удобно пользоваться, сам именно по ней и смотрю, что происходит, выбираю, что докупать, рекомендую. Данные в ней обновлены буквально сегодня.

⏳ Предыдущий срез был 20 сентября.

Фонды недвижимости занимают 8% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 9,5%. Целевая доля в биржевом портфеле 10% — уже почти. Но я думаю, что позже увеличу целевую долю для начала до 15%.

💼 Что в портфеле?

РД (он же Рентный доход) — 1 пай. Один из двух тяжеловесов с высокой стоимостью пая. Фонд от ВИМ (ВТБ).

РД ПРО — 45 паёв. Фонд от ВИМ, напоминающий что-то среднее между Рентал ПРО и Парусом. Писал про него недавно отдельный пост. ⭐️ Для квалов.

Друзья, привет!

Сегодня подробнее расскажем о выплате доходности по фонду «ПАРУС-ТРИУМФ». Это первый ЗПИФ, в составе которого торгово-развлекательный центр «Триумф».
Планируемая совокупная доходность по паю составляет 23–25% годовых.

Доход формируется за счет двух ключевых факторов:

1. Арендный поток арендаторов ТРЦ «ТРИУМФ»
2. Рост стоимости самого актива

Печально, что СФН большая и солидная компания, управляющая недвижимостью на сотни миллиардов рублей, а информации о фондах мало. Но ничего страшного, вместе попробуем разобраться. Фонд только для квалов (квалы, кидайте в комменты фотки своих Бентли).

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля почти 8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. Целевая доля недвижки в биржевом портфеле 10%.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента. 

СКН я добавил в свой портфель недвижимости совсем недавно по двум причинам: диверсификация и высокая рентная доходность. Вместе с ним добавил и САБ 3, но о нём в другой раз. Я в этом посте постараюсь поразмышлять и пофантазировать, надеюсь, вам будет, что добавить или поправить, если вы что-то слышали.

Практически у всех ЗПИФов с квартальными выплатами отсечки происходят в конце марта, июня, сентября и декабря.

Исключение — ЗПИФ Рентный доход ПРО, о котором неоднократно писал. У него отсечка происходит со смещением на 1 месяц назад. Т.е. последняя отсечка была в конце августа, а следующая в ноябре.

Несмотря на то, что к торговле данным ЗПИФом допущены 

ТОЛЬКО квалы, многие решили, что на днях произошла квартальная отсечка и начали продавать.
В итоге, стоимость упала почти на 10%.

Моя средняя цена продажи 1465р. Сегодня откупил по 1350. Грех такой ошибкой не воспользоваться.

Вот что бывает, когда статус квалифицированного инвестора дают просто за активную торговлю или крупную сумму на балансе.