REIT

После кризиса 2008 года прошло уже более четырех лет. За это время экономики ведущих стран мира практически восстановились от его последствий, фондовые рынки этих стран показывают впечатляющие темпы роста, устанавливая все новые и новые максимумы. Исключением остается Россия. За последние четыре года фондовый рынок нашей страны существенно отстал от своих западных коллег с точки зрения динамики движения и объема торгов. Иностранные инвесторы потеряли всякий интерес инвестировать в наши ценные бумаги и пока не ясно, когда этот интерес к ним вернется вновь.
 
В связи с этим, а также с наличием определенных политических и валютных рисков нашего государства, все больше россиян задумываются об инвестициях за рубежом. Но какие есть у простого частного инвестора возможности и пути решения данной задачи? Мы постараемся разобрать наиболее доступные, понятные и, вместе с тем, надежные инструменты и доходные инструменты, которые можно использовать для формирования портфеля зарубежных инвестиций.
 
Начнем с рассмотрения инструмента, которым в России пользуется огромное количество частных инвесторов – это недвижимость. Наиболее распространенным вариантом является покупка квартиры с последующей сдачей в аренду. Разберем этот вариант подробнее. У вас есть новая двухкомнатная квартира в одном из спальных районов региональных центров, которую вы купили за 2,6 млн. рублей. Вы ее сдаете по 14 тысяч в месяц, что соответствует годовому доходу в размере 168 тысяч. Рост стоимости самой квартиры составит за год около 10-12%, доход от сдачи в аренду – 6,5% при условии отсутствия «простоя». Итого имеем, что в лучшем случае ваша доходность составит около 17% в год. Хорошая доходность, бесспорно. Но инвестиции в недвижимость имеют ряд нюансов и рисков, которые нужно учитывать:
 
1. Высокий порог входа. Чтобы инвестировать в недвижимость в России нужно обладать серьезным капиталом.
 
2. Ликвидность. У вас могут возникнуть сложности с быстрой продажей своей недвижимости в случае необходимости. Если деньги понадобятся срочно, придется существенно снижать цену для быстрой продажи.
 
3. Отсутствие арендаторов. Вполне возможно, что вы не сразу найдете арендаторов и из-за «простоя» потеряете часть прибыли.
 
Есть ли у простых инвесторов, не обладающих серьезным капиталом альтернатива? Есть – зарубежные фонды недвижимости REIT`s. REIT (Real Estate Investment Trust, произносится как «риит») — компания, которая за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и управляет им или занимается застройкой. REIT получает доходы как от роста стоимости долей, так и от аренды недвижимости, в которую траст вложился. Минимум 90% этих доходов он выплачивает пайщикам в виде дивидендов. Большинство REIT передают 100% налогооблагаемой прибыли пайщикам.
 
Выделяют три основные категории REIT: рентные, ипотечные и гибридные.
Рентные (Equity REIT). К ним относится примерно 91 % всех фондов недвижимости. Они приобретают объекты недвижимости и выступают управляющей компанией. Главный источник дохода — арендная плата от сдачи внаем принадлежащих им объектов. Основное отличие рентных REIT от обычных застройщиков — в том, что фонды владеют и управляют недвижимостью как частью своего портфеля, а не перепродают ее после завершения строительства.
Ипотечные (Mortgage REIT). Они составляют 7 % от общего количества фондов недвижимости. Этот вид REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Их доходы складываются из процентов, получаемых в рамках ипотечного кредитования.
Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию рентных и ипотечных REIT. Гибридные REIT инвестируют активы как в недвижимость, так и в ипотечное кредитование. К этой группе относятся около 1 % фондов недвижимости.
 
В сравнении с классической покупкой недвижимости, REIT обладают следующими преимуществами:
 
1. Ликвидность. По сравнению с непосредственной покупкой недвижимости, инвестиции в акции REIT обладают неоспоримым преимуществом — ликвидностью. Собственник не всегда может быстро и выгодно продать принадлежащий ему объект недвижимости, тогда как акции большинства инвестиционных трастов ежедневно торгуются на основных биржевых площадках США и Европы.
 
2. Диверсификация инвестиций. Чтобы при заданном уровне доходности снизить риск по портфелю, нужно прибегнуть к диверсификации — включению в портфель различных финансовых инструментов с целью повышения доходности и уменьшения риска. Так как корреляция фондов недвижимости с другими финансовыми активами довольно низкая, REIT являются прекрасным инструментом для диверсификации.
 
3. Защита от инфляции. REIT обеспечивают неплохую защиту от инфляции: основной источник доходов инвестиционных трастов — арендная плата, которая, как правило, корректируется с учетом роста общего уровня цен.
 
4. Высокая доходность. По доходности фонды недвижимости занимают промежуточное положение между акциями крупных компаний и облигациями. REIT привлекательны для инвесторов высоким уровнем текущего дохода и возможностью умеренного долгосрочного роста капитала в отличие, например, от банковских вкладов, когда вкладчику заранее известен уровень дохода.
 
5. Надежность. Не было ни одного случая банкротства REIT. Они гораздо надежнее, чем услуги брокеров или инвестирование в акции крупных компаний, которые могут обанкротиться при неблагоприятных условиях на рынке. По надежности трасты сопоставимы с американскими гособлигациями, но облигации выгодно покупать при высоких учетных ставках Федерального Резерва, а бумаги трастов — при низких. Лучшим доказательством надежности REIT служит то, что их основными инвесторами являются страховые компании и пенсионные фонды.
 
6. Низкий порог входа. Для инвестиций через фонды не обязательно обладать серьезным капиталом. Достаточно иметь сумму от тысячи долларов.
 
Наибольшей популярностью пользуются фонды США, Германии и Великобритании.
 
Рассмотрим инвестиции в REIT на конкретном примере. Фонд iShares FTSE NAREIT Real Estate 50 (FTY), основанный в 2007 году, торгуется на NYSE. Фонд выплачивает дивиденды своим вкладчикам в размере 3,5% годовых ежеквартально. Кроме того, за последние два года стоимость акций фонда выросла на 19%, а за последние четыре года на 98%.
 
Анализируя два варианта инвестиций – вложение в недвижимость в России и приобретение акций фондов недвижимости, мы видим, что они практически идентичны по доходности. Но есть одно «но». Вложения в REIT приносят вкладчику доходность в долларах, а это уже серьезно меняет картину. На сегодняшний день ставки по валютным депозитам в российских банках составляют 2-3%, что существенно хуже результатов работы REIT. Также следует учитывать ситуацию, которая в настоящее время складывается на рынке недвижимости США – все больше людей отказывается от покупки собственных домов, предпочитая снимать жилье. Этот факт оказывает положительное влияние на деятельность REIT, поскольку растет спрос на их недвижимость и, соответственно, растут потоки арендных платежей. Учитывая возможные риски для отечественной валюты и ее зависимость от настроения западных участников рынка, стоит серьезно подумать о включении в свой инвестиционный портфель доли на зарубежных рынках, и в частности подумать о пересмотре стратегии инвестиций в недвижимость.