комментарии Полина Малявина на форуме

Офис класса А в Савеловском кластере: три стратегии и почему NPV расходится в 2,5 раза

Владелец офиса 720 м² класса А в Савеловском кластере пришёл с одним вопросом: продавать сейчас или держать. Помещение без отделки, собственник — ООО на общей системе, на объекте висит рассрочка с остатком 265,9 млн ₽ и графиком погашения до 2028 года. Мы посчитали три варианта на едином наборе допущений: продажа как есть, ремонт с продажей через два года, ремонт с переездом собственного бизнеса и выходом в 2031-м.

Разброс между худшим и лучшим решением по чистой приведённой стоимости (NPV, приведённая к сегодняшнему дню выгода варианта при ставке дисконтирования 12% годовых) — 191 млн ₽ в базовом сценарии. Причина расхождения лежит не в самой модели, а в двух рыночных особенностях крупного метража, которые владельцы обычно узнают уже в процессе продажи.

Вводные по объекту и долгу

Параметр	Значение
Площадь / класс	720 м² · класс А
Состояние	без отделки (shell & core)
Собственник	ООО, общая система, НДС 22%
Остаток долга на начало 2026	265,909 млн ₽
Надбавка к ключевой ставке	+3,43 п.п.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ВАУ кейс рынка недвижимости 2026

В чём заключалась истинная задача?
Ко мне обратилась Анна (имя изменено). Ранее мы уже купили вместе две квартиры и то были ТОП кейсы по семейке (будет 40 ♥️, расскажу!)
Сейчас надо было Найти готовую квартиру, которая за 5–7 лет максимально вырастет в цене. БЕЗ ипотек и рассрочек!

Какое решение считать оптимальным в данном кейсе?
Купить квартиру в качественном доме или переуступку. Сделать хороший ремонт и сдать классным арендатором. Но чаще вы услышите совсем другую рекомендацию...

Почему распространённые советы могут вводить в заблуждение?
Самый частый совет — купить квартиру от ПИК в массовом проекте около метро, с готовым ремонтом, обставить мебелью с авито и бороться за арендатора которые борются за скидки. 
это решение подводит к жуткому геморрою. массовым арендаторам и огрооооомной конкуренции, постоянные просьбы о скидках, более высокая текучка и вечная необходимость что-то решать.

Нам нужен был другой сценарий: не просто быстро сдать квартиру, а создать продукт для арендатора, который готов платить выше рынка и ценность которого будет РАСТИ со временем.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как не потерять 4,5 млн ₽: стратегия для продажи вашей квартиры.

Представим, что есть некая Мария Алексеевна, которая продавала свою трёхкомнатную квартиру рядом с метро «Автозаводская». Ориентируясь на соседние объявления, она выставила её за 38 млн ₽, а через месяц снизила цену до 33,5 млн ₽. Ситуация типичная)) Но в итоге квартиру получилось продать дороже даже изначальной цены — рассказываю, как это сделать.

Шаг 1. Посчитать, сколько должна принести продажа

У каждой продажи есть цель, и первая задача — понять, что это за цель. Мария продавала трёхкомнатную, чтобы купить две однокомнатные для детей. У другого собственника цель может быть иной — большая площадь, дом, переезд, — но логика одна: первична — цель, потом цена и срок продажи.

Мы считаем, за сколько Мария должна продать объект, чтобы после расходов хватило на две квартиры. Эта сумма становится ориентиром для цены продажи.

Шаг 2. Проанализировать сделки, а не только объявления

У квартиры Марии были свои преимущества: неплохой ремонт, седьмой этаж, панорамный вид из окна и близость к метро. Но надбавку за эти преимущества нельзя оценить, если сравнить 1-2 похожих объявления в доме. Поэтому собираем сопоставимые варианты, проверяем доступные данные по сделкам и отделяем квартиры, которые давно висят в рекламе, от тех, которые прямо сейчас конкурируют за того же покупателя.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как я купила квартиру без метро и отделки — и сдала на 40% дороже конкурентов. Личный кейс.  

 

Как я купила квартиру без метро и отделки — и сдала на 40% дороже конкурентов

 

Личный кейс

В декабре 2025 года нам нужно было успеть оформить семейную ипотеку до рождения второго ребёнка. Одновременно обсуждалось ужесточение условий программы, поэтому покупатели с льготной ипотекой массово выходили на рынок, стараясь провести сделку до февраля 2026 года. Особенно резко выросли цены на квартиры до 20 млн ₽ — самый востребованный сегмент среди семейных заёмщиков. Найти в нём экономически оправданный объект казалось почти невозможным.

Это личный кейс, а не инвестиционная рекомендация и не обещание такого же результата. Ставки аренды, цены и условия ипотеки меняются; каждый объект нужно проверять на дату сделки.

 

Оглавление

1. В чём заключалась истинная задача?
2. Какое решение многие считают оптимальным?
3. Почему популярные советы могут вводить в заблуждение?
4. Как менялся мой подход к выбору?
5. В чём смысл метода?
6. Четыре этапа поиска ответа

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Куда вложить 31,2 млн ₽: в готовые апартаменты или строящийся дом

Когда инвестор выбирает между готовым объектом с арендой и квартирой в рассрочку, он оценивает, какой вариант принесёт больше капитала за выбранный срок. Представим, что с таким запросом к нам обратился клиент. У него есть бюджет 31,2 млн ₽ и горизонт четыре года. Мы сравнили готовые апартаменты в Новоданиловской 8 с арендой и депозитом и квартиру в СТОУН Блик в рассрочку 0%.

В базовой модели продажи через четыре года СТОУН Блик даёт 16,7 млн ₽ дохода и ROI 53,6%. У Новоданиловской 8 результат составляет 12,9–15,1 млн ₽ и ROI 41,4–48,3%.

Эта цифра относится только к сценарию продажи через четыре года. Если инвестору нужен денежный поток сразу, ремонт не входит в план или срок продажи может измениться, сравнение будет другим.

Источник расчёта: модель агентства недвижимости «Инвестера Про». Все цифры ниже — допущения модели; рыночный прогноз они не заменяют.

Как мы сравниваем

Горизонт — четыре года, стартовый капитал — 31,2 млн ₽. Считаем аренду, депозит, рост цены, ремонт и расходы при продаже раньше срока.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Куда вложить 15 млн ₽: депозит, квартира или апартаменты?

У Дарьи есть 15 млн ₽ свободного капитала и действующая ипотека на 11,2 млн ₽ под 6%. Ежемесячный платёж — около 71 500 ₽. Цель не в том, чтобы просто избавиться от долга: через 3–7 лет семье нужен капитал для покупки большой семейной квартиры.

На первый взгляд ответ очевиден: закрыть ипотеку и убрать платёж. Второй по популярности совет — оставить деньги на вкладе под высокую ставку. Ещё один вариант — купить небольшие апартаменты и получать аренду.

Но ни один из этих вариантов сам по себе не отвечает на вопрос, если цель — максимальный капитал к определённой дате. Сравнивать нужно не ставку по вкладу и не размер платежа, а итоговую сумму при одинаковом горизонте.

Что я сравнила

В модели — пять вариантов:

Вариант	Капитал через 2 года	Капитал через 7 лет
Готовая квартира: 12 млн ₽ + ремонт 2,5 млн ₽	20,3 млн ₽	40,6 млн ₽
Депозит	19,8 млн ₽	39,9 млн ₽
Одни апартаменты + остаток на депозите

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Разбор кейса: как мы сдали студию за МКАДом за 90 тыс. ₽. Часть 2

Ключевое, что повлияло на цену — дизайн-проект.

Нужно ли использовать дорогие материалы?
Нет. Обратная связь от арендаторов показала: квартиры с дорогой мебелью, но без продуманного дизайн-проекта, им нравились меньше. P.s.: в конце поста добавила скриншот с обратной связью.

Что действительно важно — функциональность и уют. Как мы решали эту задачу в 30 метрах ⬇️

Планировка
• Спальное место отделено от кухни через зонирование, а не целую стену.
• Системы хранения под потолок в коридоре, ванной и на кухне
• Большое зеркало визуально увеличивает объём комнаты.

Дизайн-проект
Цветовую схему подбирали так, чтобы она гармонировала с фасадами и лобби ЖК:
• Светлые тона
• Мягкие золотые акценты
• Сочетание текстуры дерева и камня
• Продуманное освещение с тёплыми акцентами

Все это + потолки 3,2 м и панорамные окна создают ощущение лёгкости и воздуха, и в итоге квартира ощущается просторнее, чем она есть, выглядит дорого и уютно.

Главный вывод: правильная локация + качественный ЖК + продуманный дизайн-проект = успешный кейс.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Разбор кейса: как мы сдали студию за МКАДом за 90 тыс. ₽. Часть 1

Планировка: студия 30 м
Аренда: 85 000 ₽ + коммуналка
Время в рекламе: 5 дней

Сдали со второго показа!

Стоп-факторы, из-за которых люди говорили, мол «Полина, фиг ты сдашь дороже 70, что за чушь»:

1. Рядом, но внутри МКАД и в 5 мин от метро можно снять новый фонд за 60 тыс. ₽.

2. До МЦД 25 минут пешком — далеко

3. В соседнем с нами Заречье парке студии и 1 комн. тоже 60-70 тыс. ₽ 

4. Дом только сдался, мы одни из первых, кто сделал ремонт: там еще строительные процессы

5. Еще не открыта коммерция

6. Сейчас на рынке аренды общий спад 🤷🏾‍♀️

Так почему получилось сдать по такой ставке? Ловите лайфхаки 👇🏼

1️⃣ Правильный выбор ЖК

Локация — хоть без метро, но идеально для автомобилистов:
• 10 мин до Раменок
• 15 мин до Москва-Сити

Выход в парк Мещерский прямо из дома, нашему арендатору это было супер важно.

Камерный, качественный ЖК, не муравейник. Такие сейчас поблизости к Москве уже не строят (либо архи-дорого). Такой формат будет пользоваться спросом всегда, поскольку это эксклюзив.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сколько стоит ремонт в инвест-квартире в 2026 году

Рассказываю про инвест-квартиру площадью 31 м².

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Агент, который ищет недооценённые квартиры в новостройках Москвы

Моя новая цифровая разработка 🏆

У одного только ЛСР на витрине 800+ лотов. Вручную сопоставлять цены и планировки даже у профессионала занимает несколько часов.
Я создала агента, который делает это за 80 секунд.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

От −25% у других до +25% у нас: как выбрать ЖК с железобетонным потенциалом роста
В декабре 2025 года найти за сумму до 20 млн рублей что‑то НЕ переоценённое было очень сложно: ажиотаж перед ухудшением условий семейной ипотеки разогнал цены до абсурда. Но мы нашли:

1. Сколково (там я купила квартиры себе и двум клиентам)
2. Брусника — «Первый квартал»

Как изменилась цена квартиры в «Первом квартале»:

— цена покупки: декабрь 2025, 7,8 млн
— цена сейчас: май 2026, 9,9 млн



Почему цена выросла?

В тот момент мало кто смотрел на сдачу в 2027–2028 годах — всем нужно было «готовое здесь и сейчас».
Из-за этого проекты с более дальним сроком сдачи стоили адекватнее.

При этом у ЖК — железобетонный потенциал роста:

— развитие дорожной сети
— сильный спрос на сам район

И да, не спорьте со мной про локацию 😅 Я прожила на Домодедовской 30 лет.
— «Первый квартал» — объективно один из лучших ЖК по качеству продукта на юге.
— Брусника — один из немногих застройщиков, кто в текущем кризисе чувствует себя уверенно и можно не боятся покупать у них даже дальние сроки сдачи.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как превратить семейную ипотеку в источник дохода: кейс с ростом на 30%

Мы с клиентом купили в декабре 2025 (когда все было супер дорого из-за ажиотажа вокруг семейки) объект, который уже вырос на 30% — в то время как многие другие ЖК с тех пор просели в цене.

И при этом нашли стратегию, где при первом взносе ~3 млн ₽ и семейной ипотеке ~10 млн ₽, затратах на ремонт/мебель ~ 1,8 млн
объект не просто окупает платеж, а еще и приносит сверху около 40 000 ₽ в месяц — подробнее рассказывала тут — ссылка на пост.

Нереальная математика? На первый взгляд — да 😄
Но там сошлось сразу несколько факторов: цена входа, условия покупки и модель сдачи.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Выгодно ли заниматься флиппингом при текущих ипотечных ставках?
На консультации с клиентом проанализировали, как меняется доходность от флип-проекта, в зависимости от сроков реализации и первоначального взноса по ипотеке. Расчеты в калькуляторе на скрине:

Даже несмотря на высокие ставки, стратегия остаётся интересной. Более рисковой – да, потому что промедление в продаже будет стоить больших денег. Выход – более внимательно отбирать объекты. И не затягивать ремонт 🚀

Разбор наших флип-кейсов:

🔹 В ЖК бизнес-класса

🔹 В старом жилом фонде

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Разоблачение проекта Ambient Park: продолжение истории

Ambient Park начал собирать деньги с инвесторов еще в 2023 году, обещая запуститься в декабре того же года. Я хорошо помню этот период — мы тогда всерьёз рассматривали, стоит ли предлагать этот проект нашим клиентам. Но в итоге отказались (чтобы вы понимали, почему — прочитайте мой разбор).

Что произошло дальше?

Собственники тоже поняли, что проект в текущем виде выглядит неубедительно, и решили его «усилить». Начали сотрудничество с УК «Русские сезоны» — у них, кстати, действительно есть удачный проект «Пересвет» с хорошей загрузкой.

«Русские сезоны» выступили в роли консультанта: они определили требования к номерному фонду, конференц-залу, ресторанам, территории.

Началась реализация этих требований. Но! Прибыли всё не было. А инвесторы, которым обещали запуск в декабре 2023 года, тем временем начали платить ипотеку и ждать доходности.

Как «решали» проблему?

Чтобы избежать скандала, инвесторам начали компенсировать ипотеку. Делалось это, чтобы они не мешали привлекать новых инвесторов, не поднимали шум и не обвиняли проект в мошенничестве.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Один из главных вопросов перед сделкой — понимаю ли я её модель?

Или ошибка номер 6 (начало тут)

Это один из ключевых этапов. Именно здесь становится ясно:

— как считается доходность,
— на чём зарабатывает инвестор,
— кто и как ещё зарабатывает в рамках проекта — девелоперы, брокеры, агенты, управляющие компании.

Важно понять: не бывает проекта, где зарабатывает только инвестор. И это ок! Не ок — когда все участники сделки хотят «поживиться» за счет инвестора.

Чтобы не попасть в такую ловушку — для этого у меня есть услуга платной консультации, где я открыто раскрываю все нюансы разных стратегий.

Примеры того, на чем можно обжечься, не зная модель сделки:

1. Завышенная доходность в продающей презентации
Проект обещает 25% годовых. Но если копнуть — выручка рассчитана с учётом идеальной заполняемости, без учёта простоев и налогов. По факту доходность будет 10–12%, но маркетинг этого не показывает. А про инфляцию так вообще обычно все молчат.

2. Заработали все, кроме инвестора
Девелопер заработал на стройке, брокер получил комиссию с продажи, управляющая компания берет процент за управление, а вы как инвестор получили «на бумаге» доход — но по факту вышли в ноль или даже в минус, потому что не учли расходы.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Стали известны изменения в программе семейной ипотеки, которые вступят в силу с 1 июля

Самое важное нововведение — льготная ставка теперь будет действовать только первые 15 лет кредита. Ранее льготные условия распространялись на весь срок ипотеки (до 30 лет).



Новые ставки для Москвы:

• 12% — для семей с одним ребенком;
• 10% — с двумя детьми;
• 8% — с тремя детьми;
• 6% — с четырьмя детьми;
• 4% — для семей с пятью и более детьми.

Лимиты по сумме кредита:

• Москва — от 12 до 18 млн рублей;
• Регионы — до 10 млн рублей.

Также вводится важное условие: если заёмщик не оформит регистрацию по месту жительства в течение 271 дня после получения семейной ипотеки, льготная ставка будет существенно повышена.

Интересно наблюдать, как меняется рынок. В 2022 году ипотеку под 2–4% мог получить практически любой желающий, независимо от наличия детей. Сегодня 12% официально считается льготной ставкой и доступна лишь ограниченному кругу заемщиков. При этом цены на новостройки за последние годы выросли в разы. Получается любопытная картина: ставки растут, требования ужесточаются, а доступность жилья для большинства россиян становится все ниже.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Главная ошибка инвесторов в недвижимость в 2026 году

Если коротко: многие флипперы сейчас упираются в потолок и не понимают, почему квартиры продаются тяжелее. Что изменилось? Люди стали меньше любить хороший дизайн? Рынок умер? Ремонты стали хуже?

Нет, проблема вообще НЕ в этом. Просто ложка дорога к обеду: до 2025 года флиппинг отлично работал почти везде, потому что рынок был перегрет, ипотека дешевая, покупательская способность — в норме. Но эта модель начала трещать еще в прошлом году, причём сначала в комфорт-классе.

А теперь и в бизнесе (точнее, в бизнес-минусе). Сейчас средний класс деньги считает внимательнее: люди режут расходы везде, где могут.

И тут один коллега-флиппер рассказал очень показательный кейс — они делали флип в проекте, где тысячи квартир продавались в рассрочку с низким первым взносом и маленьким платежом. То есть аудитория максимально массовая, а диалог с покупателями выглядел так:

— Цена 48 млн.
— Давайте за 45, а то я лучше возьму без отделки и сделаю сам.

И это очень важный сигнал рынка. Потому что в экономе и масс-маркете люди чаще готовы пожертвовать временем, нервами и ремонтом ради экономии. А вот в премиум-сегменте логика вообще другая — там покупатель переплачивает именно за:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Антикейс: как инвестиции в недвижимость превратились в долг 50 млн ₽
Чтобы тогда (в 2021 году) на растущем рынке купить инвестиционную квартиру настолько неудачно, нужно было очень постараться! А самое грустное: я вижу, как в 2026 году эту же ошибку совершают 9 из 10 покупателей недвижимости под инвестиции.

Теперь разберем кейс

К нам обратилась девушка, которая в 2021 году через одно инвестиционное сообщество купила сразу 5 квартир в ЖК «Римский» от ФСК по программе «Купи сейчас — плати потом».

Цифры на примере одной из квартир:

Цена покупки в 2021 году — 10,5 млн ₽. Сейчас 2026 год и максимальная рыночная цена продажи — около 9,8 млн ₽.

То есть спустя 5 лет квартира стоит дешевле, чем была куплена, и это без учета инфляции!

Когда девушка поняла, что прибыли не будет, а обязательства по сделке становятся неподъемными, она попыталась расторгнуть договор: 2 года судилась с застройщиком и проиграла.

Теперь выбор выглядит так:

🔹 либо отказаться от квартир и потерять уже внесенные деньги — около 10 млн ₽;

Авто-репост. Читать в блоге >>>

При ставке ЦБ 15% недвижимость нередко проигрывает депозиту. Проверить свой объект можно в этом калькуляторе
Я уже 7 лет работаю с инвестиционной недвижимостью, и один из самых частых вопросов:

«Что выгоднее: купить недвижимость или положить деньги на депозит/в акции/облигации?»

Ответ далеко не всегда очевиден. Высокие ставки по альтернативным инструментам изменили правила игры: сегодня многие объекты недвижимости проигрывают депозиту по доходности даже на длинном горизонте. Чтобы не спорить на уровне ощущений и не считать на калькуляторе вручную, я сделала инвестиционный симулятор недвижимости.

Что считает калькулятор

✅ Полную доходность объекта с учетом:

— ипотеки;
— досрочных погашений;
— рассрочки и её удорожания;
— роста стоимости недвижимости;
— арендного потока.

✅ Все сопутствующие расходы:

— ремонт;
— налоги;
— коммунальные платежи;
— эксплуатационные расходы (OPEX для коммерческой недвижимости);
— простои и прочие издержки.

✅ Сравнение с альтернативами:

— банковский депозит;
— ОФЗ;
— акции;
— инфляция.

✅ Сценарный анализ:

— консервативный;
— базовый;
— оптимистичный.

✅ Самое интересное — показывает:

Авто-репост. Читать в блоге >>>