Даже несмотря на высокие ставки, стратегия остаётся интересной. Более рисковой – да, потому что промедление в продаже будет стоить больших денег. Выход – более внимательно отбирать объекты. И не затягивать ремонт 🚀
Разбор наших флип-кейсов:
Ambient Park начал собирать деньги с инвесторов еще в 2023 году, обещая запуститься в декабре того же года. Я хорошо помню этот период — мы тогда всерьёз рассматривали, стоит ли предлагать этот проект нашим клиентам. Но в итоге отказались (чтобы вы понимали, почему — прочитайте мой разбор).
Что произошло дальше?
Собственники тоже поняли, что проект в текущем виде выглядит неубедительно, и решили его «усилить». Начали сотрудничество с УК «Русские сезоны» — у них, кстати, действительно есть удачный проект «Пересвет» с хорошей загрузкой.
«Русские сезоны» выступили в роли консультанта: они определили требования к номерному фонду, конференц-залу, ресторанам, территории.
Началась реализация этих требований. Но! Прибыли всё не было. А инвесторы, которым обещали запуск в декабре 2023 года, тем временем начали платить ипотеку и ждать доходности.
Как «решали» проблему?
Чтобы избежать скандала, инвесторам начали компенсировать ипотеку. Делалось это, чтобы они не мешали привлекать новых инвесторов, не поднимали шум и не обвиняли проект в мошенничестве.
Или ошибка номер 6 (начало тут)
Это один из ключевых этапов. Именно здесь становится ясно:
— как считается доходность,
— на чём зарабатывает инвестор,
— кто и как ещё зарабатывает в рамках проекта — девелоперы, брокеры, агенты, управляющие компании.
Важно понять: не бывает проекта, где зарабатывает только инвестор. И это ок! Не ок — когда все участники сделки хотят «поживиться» за счет инвестора.
Чтобы не попасть в такую ловушку — для этого у меня есть услуга платной консультации, где я открыто раскрываю все нюансы разных стратегий.
Примеры того, на чем можно обжечься, не зная модель сделки:
1. Завышенная доходность в продающей презентации
Проект обещает 25% годовых. Но если копнуть — выручка рассчитана с учётом идеальной заполняемости, без учёта простоев и налогов. По факту доходность будет 10–12%, но маркетинг этого не показывает. А про инфляцию так вообще обычно все молчат.
2. Заработали все, кроме инвестора
Девелопер заработал на стройке, брокер получил комиссию с продажи, управляющая компания берет процент за управление, а вы как инвестор получили «на бумаге» доход — но по факту вышли в ноль или даже в минус, потому что не учли расходы.
Самое важное нововведение — льготная ставка теперь будет действовать только первые 15 лет кредита. Ранее льготные условия распространялись на весь срок ипотеки (до 30 лет).
Новые ставки для Москвы:
• 12% — для семей с одним ребенком;
• 10% — с двумя детьми;
• 8% — с тремя детьми;
• 6% — с четырьмя детьми;
• 4% — для семей с пятью и более детьми.
Лимиты по сумме кредита:
• Москва — от 12 до 18 млн рублей;
• Регионы — до 10 млн рублей.
Также вводится важное условие: если заёмщик не оформит регистрацию по месту жительства в течение 271 дня после получения семейной ипотеки, льготная ставка будет существенно повышена.
Интересно наблюдать, как меняется рынок. В 2022 году ипотеку под 2–4% мог получить практически любой желающий, независимо от наличия детей. Сегодня 12% официально считается льготной ставкой и доступна лишь ограниченному кругу заемщиков. При этом цены на новостройки за последние годы выросли в разы. Получается любопытная картина: ставки растут, требования ужесточаются, а доступность жилья для большинства россиян становится все ниже.
Если коротко: многие флипперы сейчас упираются в потолок и не понимают, почему квартиры продаются тяжелее. Что изменилось? Люди стали меньше любить хороший дизайн? Рынок умер? Ремонты стали хуже?
Нет, проблема вообще НЕ в этом. Просто ложка дорога к обеду: до 2025 года флиппинг отлично работал почти везде, потому что рынок был перегрет, ипотека дешевая, покупательская способность — в норме. Но эта модель начала трещать еще в прошлом году, причём сначала в комфорт-классе.
А теперь и в бизнесе (точнее, в бизнес-минусе). Сейчас средний класс деньги считает внимательнее: люди режут расходы везде, где могут.
И тут один коллега-флиппер рассказал очень показательный кейс — они делали флип в проекте, где тысячи квартир продавались в рассрочку с низким первым взносом и маленьким платежом. То есть аудитория максимально массовая, а диалог с покупателями выглядел так:
— Цена 48 млн.
— Давайте за 45, а то я лучше возьму без отделки и сделаю сам.
И это очень важный сигнал рынка. Потому что в экономе и масс-маркете люди чаще готовы пожертвовать временем, нервами и ремонтом ради экономии. А вот в премиум-сегменте логика вообще другая — там покупатель переплачивает именно за:
