monstrt_amadey
monstrt_amadey личный блог
01 марта 2024, 10:53

Покупать или арендовать? Модель ставка / доход

Рассмотрим известную дилемму под немного другим углом.

Допустим, у человека уже имеется полная сумма на покупку квартиры.

Но тогда встает вопрос: покупать или продолжать арендовать? (Естественно, в данном контексте рассматривается покупка квартиры без ипотеки).

Решение, скорее всего, будет зависеть от предполагаемого роста цен на квартиры. А рост цен на квартиры — от процентных ставок.

Понятно, что чем ниже ставки, тем выше темпы роста цен на квартиры из-за желающих взять ипотеку. Одновременно, чем ниже ставки, тем меньший доход можно получить на капитал. То есть потенциальный арендатор теряет дважды при низких ставках.

При высоких ставках – он, наоборот, дважды выигрывает сравнительно с выбравшими покупку. Во-первых, темпы роста цен на недвижимость будут ниже (или вообще цены начнут снижаться), а с другой стороны, можно получить процентный доход, например, открыв депозит в банке.

Давайте, покажем на примере, максимально приближенном к российским реалиям. Предположим, что ставка аренды всегда равна 5%. А доход на капитал равен процентной ставке ЦБ. Аренду рассмотрим как расход. То есть арендатор несет расход по аренде, но зато получает доход на размещенный капитал. Покупатель квартиры не несет расходы по аренде, но лишается дохода на капитал.

Тогда при ставке 5%, арендатор заработает за год 0 (5% заработает на депозитах, но ровно столько же потратит на аренду). При ставке 10%, арендатор заработает 5% (10% на депозитах за вычетом 5% на аренду) и т.д. См. синюю линию на рисунке.

Покупатель квартиры при ставке 5% заработает 10% (10% на росте цены квартиры), при ставке 10% — 5%, а при ставке 15% — ничего (квартиры не будут расти в цене) – см. зеленую линию на рисунке.
Покупать или арендовать? Модель ставка / доход


Красная линия -  сравнительная выгода покупки против аренды .

При ставке 10% аренда и покупка равнозначны (принесут 5% годовых), при более низких ставках покупка окажется более выгодной, при более высоких – аренда будет впереди.
Естественно, красная линия – лишь ориентир. А как дела обстояли на самом деле?
Покупать или арендовать? Модель ставка / доход


В таблице дана примерная раскладка с двухлетними интервалами за последние 12 лет. Общая сравнительная выгода покупка vs аренда близка к нулю  — с минимальным преимуществом аренды, и то если учитывать текущий год (мы предполагаем нулевой рост цен в этом году). Поэтому, в общем и целом с точки зрения потенциального дохода одинаково выгодно покупать и снимать. Хотя все зависит от года. Повторимся, речь не про ипотеку (кстати, что выгоднее ипотека или аренда мы тоже рассматривали), а про покупку исключительно «на свои», т.к. ипотека за счет задействования кредитного плеча может поменять расклад.

Если отобразить это на графике, то получится как-то так:

Покупать или арендовать? Модель ставка / доход

Три года из рассматриваемых покупка была выгоднее (2012, 2018, 2020). Все это соответствовало низким ставкам ЦБ. В 2014, 2016 и 2022 было выгоднее снимать (ставки были высокими).

Все это накладывается на нашу красную теоретическую линию. Хотя, скорее всего, зависимость не линейная, а изогнутая (желтый пунктир на рисунке).

Какие выводы из всего этого можно сделать?

Для специалистов давно не секрет, что снижение ставок провоцирует рост цен на недвижимость. Поскольку к тому же при снижении ставок падает процентный доход инвестора, то все это  резко меняет баланс в пользу покупок недвижимости и делает положение арендаторов невыгодным. Пограничное состояние ставки, применительно к России находится где-то в районе 10%. При ставках ниже – выгоднее покупать, выше – арендовать.

///////

Наш тг-канал EPICRIS (Economy, Property, Investment & Crisis of Civilization)
Там больше интересного!

21 Комментарий
  • Константин Р
    01 марта 2024, 11:10
    что то не ту модель считаешь, все используют купить по льготному кредиту при наличии полной суммы а сумму закинуть на вклады/облиги.
      • IliaM
        01 марта 2024, 11:48
        monstrt_amadey, а что выгоднее, жить или умереть? Не считали? Не всегда только лишь выгода на первом месте 
  • SAA
    01 марта 2024, 11:17
    я ещё понимаю когда бабушки на лавочке трындят в подобном духе, но они не корчат из себя умников и не пишут бредовых статеек!
    Квартира — это жилое помещение. Физическое лицо МОЖЕТ снимать квартиру, равно как и любое жилое помещение, ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО по Договору НАЙМА, где сторонами являются Наймодатель и Наниматель! НИКАКИХ АРЕНД в этих отношениях не бывает и быть не может!
    Изучите базу, лень читать Гражданский и Жилищный кодексы, читайте хотя бы судебную практику!
    • MarshalTX
      01 марта 2024, 12:07
      SAA, поборитесь лучше с ЦИАНом, а то ишь, ГК они не читали.
      • SAA
        01 марта 2024, 13:00
        MarshalTX, я списывался с их юристами, а также всякими яндекс аренда, авито аренда и прочей чушью, но более менее в теме это, как не странно, начальник отдела в тинькофф, правда они никак не могут выучить статей с 191 по 194 ГК РФ, но это из другой оперы.
        Что касается «боритесь»?! у меня студенты имеют по 20 и более лет юридической практики и то косячат иногда, так что с фронтом борьбы у меня всё хорошо.
        А уж про «лучшесть»?! А в чем плохость поправок здесь?!
        Самое интересное, что минусы ставят, так это до нормального суда или реальной ситуации типа как в Белгородской области, где жители уже на своем горбу хлебнули, что в заявлении надо про найм писать, а не как разные идиоты про аренду подсказывали, иначе никаких денег не увидишь.
    • Mathman
      02 марта 2024, 13:43
      SAA, не плавают, а ходят, не рисуют, а пишут, не крайний, а последний, не аренда, а найм.
      • SAA
        02 марта 2024, 13:56
        Mathman, мне всё это прекрасно известно! к чему ваше сообщение?! вы внимательно читаете то, что я пишу?!
        • Mathman
          02 марта 2024, 14:05
          SAA, что вы так раздухарились с восклицательными знаками? Ваши законы меняются по 20 раз на дню, вчера называли арендой, сегодня наймом, а через неделю еще как-то переназовут. Люди как привыкли, так и называют. Студентов своих учите.
          • SAA
            02 марта 2024, 14:10
            Mathman, мои студенты — это руководящий состав нашей страны!
            А в части найма изменений не было, как минимум за последние СТО ЛЕТ! И никакими 20 раз на дню здесь не пахнет, так что не фантазируйте!
            Регулярно наблюдаю таких умников, как вы, спрашивающих про хорошего и дешевого адвоката потому, что подписали какую то фигню, наподобие вашей аренды!
            кого и как мне учить я разберусь без ваших соплей!
            • Mathman
              02 марта 2024, 14:20
              SAA,
              >мои студенты — это руководящий состав нашей страны!
              Когда хотел похвастаться, но вышло наоборот.
          • SAA
            02 марта 2024, 14:14
            Mathman, автор мог бы мне спасибо сказать, что поправил его бред, но нет же, вместо того, чтобы обсуждать ахинейную статью, мы будем говорить о том, что АВТОР КОММЕНТА СИЛЬНО УМНИЧАЕТ И обсуждать личность комментатора и давать ему нахрен не нужные советы! кого учить и что улучшать!
            Смартлаб для профессионалов или для колхозников?!
            • Mathman
              02 марта 2024, 14:32
              SAA, почему руководящий состав нашей страны — юристишки, которые в жизни ничего не создали, а только в бумажках своих копаются? Разве бумагомаратели могут руководить страной?
      • SAA
        02 марта 2024, 14:05
        Mathman, Север, вагон, плоть — это крайний)))) НО КАКОЕ ОТНОШЕНИЕ ЭТО ИМЕЕТ К ДАННОЙ СТАТЬЕ?!
        Не укол, а инъекция, не батарейка, а элемент питания, не мать одиночка, а одинокая мать, не нормативно-правовой акт, а нормативный правовой акт, не разрыв договора, а расторжение, не мировой суд, а мировой судья! норм?!))))
        продолжить?
        или решил меня жизни поучить?!
  • Andrew1979
    01 марта 2024, 11:27
    Я вам так скажу. Ответ на вопрос «что выгоднее», в случае покупке жилья — практически не имеет смысла в обычной ситуации, где плюс-минус устаканившийся рынок и нет диких перекосов с отсутствием арбитража, по одной простой причине — когда ты считаешь нужным КУПИТЬ жилье — ты его купишь, не смотря на то, что вроде как по математике арендовать его выгодно. И! если тебе НЕ комфортно ПОКУПАТЬ жилье, по тем или иным причинам, то ты его будешь арендовать.
      Т.е в данном вопросе превалируют термины и понятия на уровне комфортно-не комфортно, хочу-не хочу,  а не выгодно-не выгодно. Тем более, что экономия эта, в принципе не просчитываема по честному, из за нескольких неизвестных, а та выгода, которую в теории можно увидеть, она составляет 1-2% годовых, что просто смешно, и всерьез может рассматриваться только гиками от математики и арифметически подсчетов.
     И это мы еще умолчим о 99.99% носиления, для которых вообще сам алгоритм такого подхода к данному вопросу — он неведом в принципе…
  • kuzbass_oleg
    01 марта 2024, 14:31
    Есть деньги, нужно жильё? То только покупать твоя хата, делай как тебе нужно, съёмная если то там ты гость. Каждый месяц может стать последним, и здравствуй гемор, искать переезжать. Снимать только если нет денег, или нет желания жить в этом городе.
    • Александр Минин
      01 марта 2024, 22:12
      kuzbass_oleg, написано же. У человека есть 10 млн на однушку в Выхино. Он снимает такую же однушку за 30 тыщ, а 10 млн лежат там где надо и приносят 13% годовых чистыми. Или 110 тысяч. Тоесть он живёт в одинаковых условиях, кроме права собственности, и имеет сверху 80 тысяч за то, что не является собственником этой квартиры. Вариант интересен для тех, кто не привязан к местности. Тем более в этом году никто не прогнозирует роста цен на жилье. Да и январь-февраль это подтверждают.
      И не забывайте, те кто купил эту однушку за 9 млн в том году, не факт, что продадут ее за 10 в этом, и все цифры статистики, что стоимость жилья в 2023 году выросла на 12% можно не принимать во внимание.
      • Mathman
        02 марта 2024, 13:48
        Александр Минин, не бывает таких человеков. У которых есть 10млн рублей, но нет квартиры. Разве что в фантазиях.
        • SAA
          02 марта 2024, 14:00
          Mathman, бывает и очень много. например, военнослужащие, признанные нуждающимися в жилых помещениях. купить жильё сами не имеют право, вот и стоят в очереди, но деньги у них есть и 10 и 20 млн. проверяя справки о доходах и расходах всё это видно.
          • Mathman
            02 марта 2024, 14:24
            SAA, ну блин, это как-то совсем крайности. Можно так же монахов взять, космонавтов, моряков дальнего плаванья, дипломатов, балерин и олимпийских чемпионов. У них тоже может быть много бабла, но квартира в выхино им нах не нужна.
            Так и военным, которые в служебном жилье живут.
      • kuzbass_oleg
        02 марта 2024, 16:31
        Александр Минин, На заборе тоже написано. Ну хорошо снимает он допустим год, а через год квартиры стали стоить 15 млн и аренда стала 55 тыр. Он в плюсе или нет? эта схема со съёмом работает когда всё более менее стабильно. Вот со стабильностью последнее время как то стало плохо.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн