05 января 2024, 11:54
Льготная ипотека как способ заработать
Посмотрел тут объем и характеристики выданной льготной ипотеки за все время существование льготных программ:
Источник: Дом.рф
Очень интересные цифры, получается, что в основном льготные кредиты были потрачены на покупку малых квартир, скорее всего однокомнатных или евродвушек (когда кухня и гостиная совмещены). И если наложить на это тот факт, что средний срок возврата ипотечного кредита в России составляет 4,2 года (по данным «Домклик»), возьму на себя ответственность аккуратно и с большими допущениями предположить, что ипотеку берут люди, у которых ежемесячно есть по крайней мере порядка 100 тыс. рублей свободных денег (которые они направляют на досрочное погашение ипотеки).
По Москве картина и того интереснее:
Вывод то какой? Если льготную ипотеку берут люди не бедные и, судя по метражу (снова возьму на себя ответственность сделать предположение), много кто берет жилье просто под сдачу в аренду, то высокая ставка ЦБ для таких заемщиков — настоящий подарок. Потому что, как говорится, «сложите 2+2»: при средневзвешенной ставке 5,14% годовых, наличии возможности ежемесячно откладывать 100-200 тыс. и ставках по депозитам 13-15% годовых, становится выгодным вместо досрочного погашения откладывать деньги на депозит, зарабатывая на разнице ставок, льготная ипотека превращается в еще более эффективный инструмент прибавки семейного дохода.
Что греха таить, автор этой статьи и сам владелец двух льготных ипотечных кредитов, и досрочно погашать я их не спешу:)
Не удивительно, что уже давно идут попытки прикрутить гайки по льготным программам. В общем, поздравляю всех владельцев льготных ипотечных кредитов, сейчас великолепное время для извлечения дополнительной прибыли.
Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги. Статья является дневником автора и носит развлекательно-информационный характер.
Мой канал на Дзен: Механика Капитализма
Источник: Дом.рф
- 5,14% — средневзвешенная ставка по выданным льготным ипотечным кредитам;
- 2 500+ тыс. кредитов выдано (с поправкой на то, что в таблице данные по сентябрь-октябрь);
- 10+ трлн руб. — общая сумма выдач;
- 4,13 млн руб. — средняя сумма выданного кредита;
- 48,8 кв. метра — средняя площадь приобретаемого жилья.
Очень интересные цифры, получается, что в основном льготные кредиты были потрачены на покупку малых квартир, скорее всего однокомнатных или евродвушек (когда кухня и гостиная совмещены). И если наложить на это тот факт, что средний срок возврата ипотечного кредита в России составляет 4,2 года (по данным «Домклик»), возьму на себя ответственность аккуратно и с большими допущениями предположить, что ипотеку берут люди, у которых ежемесячно есть по крайней мере порядка 100 тыс. рублей свободных денег (которые они направляют на досрочное погашение ипотеки).
По Москве картина и того интереснее:
- 230+ тыс. льготных ипотечных кредитов выдано;
- 2,068+ трлн рублей — общая сумма выдач;
- 7,8 млн руб. — средняя сумма выданного кредита;
- 45,8 кв. метров — средняя площадь приобретаемого жилья.
Вывод то какой? Если льготную ипотеку берут люди не бедные и, судя по метражу (снова возьму на себя ответственность сделать предположение), много кто берет жилье просто под сдачу в аренду, то высокая ставка ЦБ для таких заемщиков — настоящий подарок. Потому что, как говорится, «сложите 2+2»: при средневзвешенной ставке 5,14% годовых, наличии возможности ежемесячно откладывать 100-200 тыс. и ставках по депозитам 13-15% годовых, становится выгодным вместо досрочного погашения откладывать деньги на депозит, зарабатывая на разнице ставок, льготная ипотека превращается в еще более эффективный инструмент прибавки семейного дохода.
Что греха таить, автор этой статьи и сам владелец двух льготных ипотечных кредитов, и досрочно погашать я их не спешу:)
Не удивительно, что уже давно идут попытки прикрутить гайки по льготным программам. В общем, поздравляю всех владельцев льготных ипотечных кредитов, сейчас великолепное время для извлечения дополнительной прибыли.
Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги. Статья является дневником автора и носит развлекательно-информационный характер.
Мой канал на Дзен: Механика Капитализма
octoeye, так субсидировали ж. 4 ярда вроде
естесственнен и логичен был переворот на 3,4 в шорт.
Я записал имя и фамилию жадного копченого в свою тетрадь смерти 😁
EvgenyP, это деды передумывают оставлять своим внукам такое наследство :)
А почему так мтс банк падает? Вроде у них всё не плохо.
Виктор Мохин, а с поправкой на то что за это время акции многих компаний упали на 30-60%?
В 2008 выжил и сейчас понемногу будет с поддержкой расти. Как же иначе?!
Гоша Фомич, при военном положении вклады изымут в тот же час
Так или иначе, но акция в 6 раз сильнее индекса росла. Надежда на дивы. А так делим на два без нерезидентов и прибавляем 50% потенциала. В общем, боковик — это вердикт.
Очередная смешная чушь от Протопопова с кивятиной про 11 875 млн. и 2 969 млн. до 31 мая 2025 г., когда в ЦБ зарезервировано за 30 ярдов и под 70 ярдов продаваемого имущества, не считая акций в валюте...
А правда, как это обычно бывает, где-то по середине. Сам я взял две квартиры по льготной программе (себе и родителям), а свободные деньги инвестирую, это реально выгодно.
Это где в статье такой вывод?
Да, можно опять посочувствовать налогоплательщикам. Им это примерно 1,5 триллиона за 2024 год в виде разницы %% между рынком и льготной ипотекой компенсировать.
И все для того чтобы застройщики и те кто за ними стоит смогли положить денег в свои карманы.
Совершенно бездумная (а значит воровская) раздача денег. Лишь малая кроха (жалкий 5% хвост распредления Гаусса) этой «льготной» ипотеки пошла реально нуждающимся.
А может можно предоставить данные не за те годы. А начиная с 20го. Это более точное статистическое сравнение. Так как в с 20го пошел 100 процентный рост стоимости.
Затем статистику кто отдал по льготке и кто не по льготке. Вы смешали все в кучу.
Льготку вторичку а мы отлично знаем разбег средней.
Из всего этого ваши выводы туфта.
Это типо продажи новых авто выросло на 60% при рекордном низком уровне продаж тех лет.
Я делаю выводы на основе своей покупки. Масштабно льготка пошла с 2018 года. Т.е. у вас в принципе нет данных о продажах выплатах и среднем погашении. Ваши данные основаны на ипотеке от 2016 года до 2020.
Т.е. по более менее приемлимым ценам и когда выгодней закрыть ярмо как можно быстрей. Т.е вы подвязали статистику тех лет к статистике зарплат этих. Что позволяет вам типо того определить средний даход населения.
www.cbr.ru/press/event/?id=17224
Второй момент заключается в том, что если у кого-то ПДН достигает 80%, не отменяет тот факт, что человек может иметь высокие доходы.
Факт третий — если около половины имеет ПДН около 80%, это никак не отменяет выводы статьи о наличии крупной прослойки заемщиков, которые могут на этой ипотеке заработать. И об этом говорит лично Набиуллина:
Воспользуются люди этой возможностью (если она у них есть) или нет — это их дело. Лично я использую. А кто-то нет. Мне все равно.
Теперь по поводу 10 лямов. Вот смотрите, этот момент мне видится не принципиальным. Важно другое, если у вас стоит выбор направить, скажем, 100 тыс. рублей на досрочное погашение или на вклад, то вы можете посчитать эффект от своего решения. Если у вас ставка по кредиту пусть 6%, а ставка по депозиту 13%, выбор в пользу депозита в 2 раза эффективнее для каждого рубля, по которому вы принимаете решение.
только не забываем что на первичке с льготкой вы переплатили изначально по сравнению со вторичкой. ну еще страховки добавим…
Финансовый Архитектор, не совсем так прямо.
Ипотека в отличие от вклада требует денег регулярно, а вклад можно не пополнять или даже расходовать в зависимости от жизненных обстоятельств.
Общий результат, что было бы выгоднее — можно понять только по факту закрытия ипотеки, и итог считать не в рублях ессно.
Это всё туфта.
Работал с хлопцем (считай, после института) больше десяти лет назад. Сегодня у него б вообще 146% от той зарплаты было бы… Если б не тёща ))
Годная.
На выходе — однушка. К сдаче дома на джили мк вместо жигуля пересел. Через годик на пыж 3008-й…
10 лет назад и сейчас огромная разница: ни эскроу ни льготной ипотеки — тогда не было. Были честные котлованные цены, можно было заработать, сам участвовал, но после 2016. А сейчас это болото где навар имеют только банки застройщики, и толпу туда всякие «инфопредприниматели» гонят.
Предположим, Вы купили студию или однушку в Москве за 10 млн, первоначальный взнос — 2 млн, ипотека на 20 (30) лет, ежемесячные платежи при ставке в 6% — 57 (48) тысяч, из них проценты банку — 40 тысяч.
За пару лет цена квартиры снизится до 7 млн и ниже, долг по ипотеке составит 7,8 млн, платежи практически такие же банку ( меньше на пару тысяч) и ставка ЦБ — 8%. Вот тогда и напишите нам про подарки.
Это Вы сделали шикарные подарки банкам и как будете выкручиваться в случае потери работы одному богу известно.
А состав активов я публикую здесь каждый месяц.
Это только к «ипотечникам» и относится.
Чистого на рынке ничего и нет толком, и никаких -30% тем более.
И выгодно ипотеку было брать с 2017 по 2021. Цены и зарплаты и ставка были адекватные.
Как раз многие богатые знакомые брали именно в этот период недвижиммость. Имея хороший стабильный доход.
Сейчас новый виток инфляции расхерачет экономику.
Т.е. по факту ждать бешенного роста не стоит. А если опять играть с инфляцией будут. Разброд в экономике так же может снизить стоимость на 20 -30%.
Вы о чём )
В престольной уже коммуналка в драбадан. Через десяток лет полетит всё то панельное советское наследие, причем, лавинообразно. Уже и сдуваются те капремонты с прощальными пенями — т.к. изначально очевидные бесполезные 5-10₽/м до одного места. А реальный, минимум, полтинник за квадрат — и никакие бюджетники эллочкам не помогут ...
Проще всё это одностояковое люминиевое барахло под бульдозер.
Не успели в тучные годы еще даже хотя б половину заместить. Лет двадцать еще, минимум, по 70-80 миллионов метров ежегодно, для начала.
1) Гасится за счёт продажи ипотечной квартиры. 2) Сам показатель дико инерционный, т.к. считается по всему портфелю банков, а там кредиты, выданные и 10 лет назад есть. Смысл досрочно гасить среднебольничный платеж 20-30к/мес даже в регионе? Тем более, в регионе он ближе к 20 будет.
Да, доход ипотечника выше медианы, но он всегда таким был.
Среднебольничная в 50м2 — нифига не под аренду. Слишком большая площадь. Даже 40 по вайти-ипотеке — это много.
Приличное количество народа брало для себя, сам из таких. И судя по домрфной стате, нас больше, чем мамкиных рантье. Этим, кстати, отдельный привет. Ведь купившие для себя — это минус спрос для ваших понакупленных объектов, и плюс предложение со стороны тех, с чьих квартир ипотечники съедут.
А свернули по вполне банальной причине. Есть более приоритетные траты для бюджета. Если бы не СВО и в целом расшатывание мирового рынка, то всё было, как и раньше: под рассказы ЦБ, что «льготная ипотека это плохо, пнятненько?», её продолжали бы выдавать направо и налево.