Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-Двинцев

Ключевые арендаторы в БЦ Двинцев по информации УК Парус

ЗПИФ Парус-Двинцев — крупнейший торгуемый на бирже фонд УК Парус, а так же первый торгуемый на бирже ЗПИФ от УК Парус, в состав которого включен бизнес-центр класса «А» в Москве площадью 56,882 кв. метра и стоимостью 9,5 млрд рублей.

Перечень ключевых арендаторов объекта представлен на картинке выше.

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Двинцев. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.

Структура капитала ЗПИФ Парус-Двинцев

Фонд обладает самым внушительным размером кредитного плеча среди других ЗПИФ от Парус в объеме 5,16 млрд рублей, что составляет 54% капитала фонда (самый высокий показатель среди всех фондов Парус) на самых неблагоприятных условиях - ключевая ставка +2% до 3 квартала 2027, что на мой взгляд несет в себе очень высокие риски недостижения прогнозных ориентиров доходности:



Прогноз УК по дивидендной доходности ЗПИФ Парус-Двинцев при цене 910 рублей за пай

УК с самого начала запуска фонда предпринимает беспрецедентные маркетинговые усилия по рекламе фонда. Однако, инвесторы предпочитают выжидать. Об этом красноречиво говорят данные Московской биржи: за последние 3 месяца (дата старта торгов — 15 августа) среднедневной оборот по паям составлял 4,23 млн рублей, из которых в первый день торгов объем составил более 160 млн рублей, при этом чаще всего объем торгов ниже 1 млн рублей в день, из которых основной объем приходится на вторичный рынок.



Дивидендные выплаты ЗПИФ Парус-Двинцев

На момент написания статьи ЗПИФ Парус-Двинцев имеет самый низкий дивидендный доход в районе 9,7% годовых до НДФЛ в линейке фондов от Парус. После плановой индексации в январе 2024 выплата должна повыситься с 7,32 до 7,39 рублей на пай до НДФЛ или на 1% (9,7%=>9,8% по цене 910 рублей за пай). После запланированной индексации я не ожидаю, что привлекательность фонда может значительно измениться для покупателей.

Вероятнее всего УК будет вынуждена направлять на погашение процентов по кредиту практически весь прирост от индексации арендных платежей и дополнительный арендный поток при заполнении ранее незанятых вакансий.

Математически сейчас должно быть выгоднее полностью направлять арендный поток на досрочное закрытие кредита, а не на выплату дивидендов, что будет выглядеть крайне негативно в глазах инвесторов.

Согласно финансовой модели фонда замещение кредита запланировано в течение 4 лет, представляю прогноз УК по динамике остатка кредита на начало каждого года:

• 2023: 6,3 млрд руб.
• 2024: 4,24 млрд руб. (текущий остаток 5,16 млрд, в исполнение прогноза не верю)
• 2025: 3,04 млрд руб.
• 2026: 3,04 млрд руб. (это не опечатка)
• 2027: 2,65 млрд руб.

Еще менее реалистично выглядит прогноз процентных расходов по кредиту на условиях кредита КС+2%:

• 2023: 591,7 млн руб.
• 2024: 313,8 млн руб. (!!)
• 2025: 288,6 млн руб.
• 2026: 288,6 млн руб.
• 2027: 85 млн руб.

На 2024 год проектом федерального бюджета предусмотрены рекордные траты в объеме 36,6 трлн рублей (против 29 трлн рублей в 2023 году), что создаст среднесрочное инфляционное давление и ограничит возможности ЦБ РФ по снижению ключевой ставки, а до выборов президента существует риск дальнейшего ужесточения ставки.

В настоящий момент я не являюсь инвестором в фонд Парус-Двинцев, а так же не планирую совершать сделки по приобретению паев на горизонте до конца первой половины 2024 года. В том числе, для принятия инвестиционного решения не хватает обновленной финансовой модели фонда.

Если УК найдет способ ускорить размещение паев и оперативнее заместить дорогой кредит, мой взгляд на фонд может измениться.

Мой пост не является призывом к совершению сделок по продаже или покупке паев данного фонда, все решения вы должны принимать самостоятельно.