Есть ли пузырь на рынке недвижимости на примере города Санкт-Петербург

Бытует мнение, что льготная ипотека привела к образованию пузыря на рынке недвижимости.

Порядка 80 – 90% всех сделок на первичном рынке финансируются за счёт программы льготной ипотеки, которую продлили до 1 июля 2024 года, повысив ставку с 7 до 8% годовых.

С момента введения льготной программы в 2020 году цены на недвижимости выросли на 50 – 150% в зависимости от региона.

Так есть ли пузырь на рынке жилья?

Для ответа на данный вопрос я посчитал коэффициенты доступности жилья и пришел к определенным выводам.

Вводные:
* Среднестатистическая семья из 3 человек
* Средняя зарплата в городе СПб.
* Средняя ставка по ипотеке.
* Стоимость квартиры в 54 квадрата – средняя площадь согласно данным нашего правительства для семьи из 3 человек.
* Стоимость жилья в городе СПб.
* Первоначальный взнос 15% от суммы недвижимости.


Коэффициент жилищной доступности (КЖД).

КДЖ = (средняя стоимость кв. м × общая площадь квартиры (54 кв. м)) / (суммарные доходы семьи за год).

Данный коэффициент говорит нам о том, за сколько лет семья накопит на квартиру при условии, если весь доход уйдёт на накопления.

Получается, если вы тратите часть доходов на еду, одежду, развлечения, то этот срок увеличиться в разы.

Получилась вот такая картина.

Можно выделить 4 этапа.

1. В период с 2006 по 2010 год зарплаты росли быстрее, чем цены на недвижимость, за счёт этого коэффициент снизился с 10,8 до 6,3.

2. С 2010 года по 2014 год произошла стабилизация.

Ставки по ипотеке были стабильными на уровне 12,5%, а стоимость жилья практически не выросла (даже инфляцию не покрыла).

3. С 2014 года по 2018 год пошло снижение коэффициента.

Ставки пошли сильно вниз, а вот стоимость квартир также отставала от уровня инфляции. Это так кризис 2014 года сказался или была другая причина (Может кто изучал этот вопрос, подскажите в комментариях).

За счёт этого коэффициент снизился до рекордного низкого уровня, достигнув отметки в 4,2.

4. С 2018 года ставки по ипотеке пошли вниз, а квартиры стали дорожать.



Причём цены с 2018 года по 2023 год выросли в 2 – 2,5 раза.

При этом процентные ставки достигли рекордно низких отметок, а коэффициент за счёт удорожания квартир вырос с рекордно низких отметок в 4,2 до текущих 5,4.

Вывод:

Доступность жилья по данному коэффициенту выросла в 2 раза с 2006 года, но вот если смотреть на период с 2010 года, то данный коэффициент снизился незначительно.

Есть основания полагать, что средние ставки по ипотеке в 2024 году будут в среднем выше, чем за период с 2020 по 2023 год, что должно повысить данный коэффициент до уровней 2008 – 2009 года и тем самым доступность снизиться.

Рассчитаем соотношение зарплат к ипотечному платежу

Коэффициент говорит нам о том, во сколько раз доходы превышают ипотечные расходы.

Норма, согласно которой банки готовы утвердить кредит – когда на его погашение у клиента будет уходить не больше, чем 40 — 50% дохода.

Вот такие данные у меня получились.

С 2006 года по 2023 год доступность жилья выросла в 3,4 раза.

Если опираться на данный коэффициент, то до 2015 года в принципе ипотека не была доступна большинству жителей Санкт-Петербурга.

В данных расчётах есть куча нюансов:

* Данные брались из разных источников.
* Не брались дополнительные расходы: страховки, ремонт, мебель, кредит на первоначальный взнос, комиссии агентам и т.д.
* Я брал в расчёт, что оба члена семьи работают. Согласно, данным от Росстата 74% женщин работает, а 26% не работают.
* Зарплаты у мужчин, как, правило выше, чем у женщин в подобающем большинстве случаем.
* Можно поспорить о том, достаточно ли 54 квадратных метра на семью в 3 человека.

Вывод:

Если исходить из расчёта данных коэффициентов пузыря на рынке недвижимости нет. 

Моё мнение, что если вам нужна недвижимость, то ищите хорошие варианты на вторичном рынке.

На этом рынке нет льготной ипотеки, а ставки улетели в космос, потому могут быть интересные варианты.

Первичный рынок за счёт льготной ипотеки будет чувствовать себя лучше, но цены вряд ли вырастут выше уровня инфляции в 2024 году.

=============================================

А что вы думаете о рынке недвижимости?  Есть ли пузырь или нет? 

=============================================

Файл с расчетами коэффициентов выложил в свое телеграм-канале: t.me/invest_fynbos

=============================================