17 сентября 2023, 18:17
ИЖС и приостановка сельской ипотеки. Взгляд строителя.
В связи с повышением ставки ЦБ в августе выдача льготной «Сельской ипотеки» была приостановлена. По словам министра сельского хозяйства РФ Дмитрия Патрушева Минсельхоз РФ рассчитывает возобновить сельскую ипотеку в 2024 году и работает над тем, чтобы до конца 2023 года возобновить льготное кредитование отрасли. «По льготной ипотеке, я думаю, что где-то с нового года мы начнём… Часть денег действительно закончилась, у нас выросли обязательства по ранее выданным кредитам с учетом увеличения ключевой ставки. Тем не менее я думаю, что мы в процессе согласования бюджета получим деньги и в новом году начнем выдавать сельскую ипотеку », — сообщил Патрушев в ходе совместного заседания комитетов Госдумы по контролю и по аграрным вопросам.
Писал здесь неоднократно, что основной бизнес у меня это строительство коттеджных поселков в одном из регионов центральной части РФ. Последние 2 года 95% ИЖС у нас продавалось с использованием сельской ипотеки и даже те люди, у которых были наличные для полной покупки естественно не могли пройти мимо халявного кредита. С начала сентября звонки есть только от людей, которые надеются в будущем взять льготный кредит, количество звонков сократилось примерно на 70%, хотя сейчас высокий сезон. И даже это количество было в основном связано с тем, что людям в РСХБ обещали вернуться к льготному кредитованию в самое ближайшее время.
Ситуация конечно интересная и в очередной раз показывающая насколько непредсказуемы условия ведения бизнеса в России. Себе в громадный плюс отнесу тот факт, что весь прошлый год мы почти ничего не строили, а продавали готовые объекты, либо заканчивали то, что находилось в высокой степени готовности. Все деньги от продаж вкладывались в дешевый российский рынок акций и на этом была заработана практически 10 летняя!!! прибыль от строительства ИЖС.
Что делать со стройкой сейчас? Опять заморозка новых объектов как в 2022м конечно же. Зачем мне строить с 20%-ной маржой когда некоторые облигации дают сейчас 14, а то и 15% годовых? Помимо этого есть еще несколько актуальных проблем:
1. Часть людей мобилизовали. Прошлогодняя мобилизация коснулась очень многих работяг и скоро можно будет вообще столкнуться с ситуацией — а кто вообще будет работать на стройке?
2. Приехавших к нам на подмогу друзей из Средней Азии немного кинул наш ЦБ, позволив рублю улететь на 100 за доллар, следовательно их зарплата уменьшилась в необходимой им валюте процентов на 30. Они уже ноют по этому поводу. Кто приедет в следующем году на заработки с таким курсом непонятно.
3. Вероятно огромная проблема со спросом. Если Минсельхоз уже сказал, что приостановит выдачу до нового года, то даже если деньги на это выделят наши чиновники будут долго раскачиваться в начале года и согласуют выдачу только, хорошо если, к концу февраля. Что делать в ближайшие полгода моему отделу продаж вообще непонятно! Ведь все равно людей обращающихся в банк за льготной ипотекой будут кормить обещаниями, что вот завтра все дадут и вам нужно будет немного подождать… Кто будет покупать в таких условиях?
4. У банков сейчас практически заградительные ставки на кредитование. Брать сейчас под 18-20% чтобы построить, хапнуть кучу встречающихся при этом проблем, найти покупателя, подстроившись под все его хотелки, и отдать все заработанное банку — вы что лоха нашли что ли?
При всем этом я здесь не жалуюсь, а просто описываю свой взгляд на рынок ИЖС на ближайшие полгода, т.к. именно он, в совокупности с льготной ипотекой, помог мне выйти из довольно негативной ситуации, складывающейся в начале прошлого года, и перейти к максимальным прибылям в своей истории.
Писал здесь неоднократно, что основной бизнес у меня это строительство коттеджных поселков в одном из регионов центральной части РФ. Последние 2 года 95% ИЖС у нас продавалось с использованием сельской ипотеки и даже те люди, у которых были наличные для полной покупки естественно не могли пройти мимо халявного кредита. С начала сентября звонки есть только от людей, которые надеются в будущем взять льготный кредит, количество звонков сократилось примерно на 70%, хотя сейчас высокий сезон. И даже это количество было в основном связано с тем, что людям в РСХБ обещали вернуться к льготному кредитованию в самое ближайшее время.
Ситуация конечно интересная и в очередной раз показывающая насколько непредсказуемы условия ведения бизнеса в России. Себе в громадный плюс отнесу тот факт, что весь прошлый год мы почти ничего не строили, а продавали готовые объекты, либо заканчивали то, что находилось в высокой степени готовности. Все деньги от продаж вкладывались в дешевый российский рынок акций и на этом была заработана практически 10 летняя!!! прибыль от строительства ИЖС.
Что делать со стройкой сейчас? Опять заморозка новых объектов как в 2022м конечно же. Зачем мне строить с 20%-ной маржой когда некоторые облигации дают сейчас 14, а то и 15% годовых? Помимо этого есть еще несколько актуальных проблем:
1. Часть людей мобилизовали. Прошлогодняя мобилизация коснулась очень многих работяг и скоро можно будет вообще столкнуться с ситуацией — а кто вообще будет работать на стройке?
2. Приехавших к нам на подмогу друзей из Средней Азии немного кинул наш ЦБ, позволив рублю улететь на 100 за доллар, следовательно их зарплата уменьшилась в необходимой им валюте процентов на 30. Они уже ноют по этому поводу. Кто приедет в следующем году на заработки с таким курсом непонятно.
3. Вероятно огромная проблема со спросом. Если Минсельхоз уже сказал, что приостановит выдачу до нового года, то даже если деньги на это выделят наши чиновники будут долго раскачиваться в начале года и согласуют выдачу только, хорошо если, к концу февраля. Что делать в ближайшие полгода моему отделу продаж вообще непонятно! Ведь все равно людей обращающихся в банк за льготной ипотекой будут кормить обещаниями, что вот завтра все дадут и вам нужно будет немного подождать… Кто будет покупать в таких условиях?
4. У банков сейчас практически заградительные ставки на кредитование. Брать сейчас под 18-20% чтобы построить, хапнуть кучу встречающихся при этом проблем, найти покупателя, подстроившись под все его хотелки, и отдать все заработанное банку — вы что лоха нашли что ли?
При всем этом я здесь не жалуюсь, а просто описываю свой взгляд на рынок ИЖС на ближайшие полгода, т.к. именно он, в совокупности с льготной ипотекой, помог мне выйти из довольно негативной ситуации, складывающейся в начале прошлого года, и перейти к максимальным прибылям в своей истории.
Читайте на SMART-LAB:
Индикатор Mass Index в OsEngine: расчёт, сигналы и бесплатный робот. Видео.
В этом видео разберём Mass Index — индикатор, который оценивает не направление цены, а изменение её волатильности и структуры движения. Покажем, чем он полезен и как применять его в OsEngine....
11:07
Процент по депозитам перестал снижаться
Процент по депозитам перестал снижаться. Намек на не снижение ключевой ставки?
Источник графика: www.cbr.ru/statistics/avgprocstav/
👉 Наш канал в MAX
👉 Чат Иволги в...
07:29
РУСАГРО: так ли плох Россельхозбанк вместо Мошковича и Басова в качестве основного акционера - маленькое исследование
РУСАГРО — один из самых интересных рисковых активов на Мосбирже. Национализация, иски на миллиарды рублей, падение акций на 70% от максимумов — тут есть все
Свой достаточно оптимистичный...
12.06.2026
Разумные Инвестиции, есть мнение, что этим методом можно привести куда нужно «правильных» олигархов, или тех кто пока не стал ими… поэтому и идут качели в каментах везде…
И так по жизни этих чудиков наркоманов пруд пруди, и тут они со своими идеями…
13:44
Разумные Инвестиции, Интересная у вас картинка мира в голове однако )))
СМП находится в головах исключительно наших политических деятелей, и немного — китайцев. Пожалуй и всё )) Все остальные то...
Алексей Щ, ну так я первым тут там ниже сразу и написал НЕ ВЫПЛАТЯТ и нечего тут интерпретировать ждуны — фантазеры набравшие этого мусора по 100+ в том году )))
Arbitrator, и он тоже? ))
Виктор Канаев,
Но разве африканские и европейские бюджетные проблемы смогут опровергнуть справедливость моей оценки состояния нашего текущего бюджета с размером его дефицита — как беспрецендентн...
Berkut7000, сам и ответ нашёл). Территориальная подсудность определяется по месту нахождения ответчика — эмитента облигаций. Например, если эмитент зарегистрирован в определённом городе, иски к нем...
any_to_real, Нестандартный выбор, у меня Яндекса вообще никогда в портфеле небыло, и врятли будет.
Booppa, я и не дёргаюсь почти. Как показывает практика, когда я созреваю идея как раз уже отжила своё.
Поздравляю владельцев преф НКНХ — устав в новой редакции 2026 года и дивиденды хотят утвердить по 6 копеек. ₽13 139 025 на 218 983 950 акций, без защитной оговорки «не ниже, чем по обыкновенным» — еще...
А куда они денутся? У них другого проходного двора, в который берут всех подряд, кроме РФ, нету. В каких странах вокруг так же просто получить рабочую визу для мастурбеков? В ЕС их никто не пустит. Куда они все поедут? В Беларусь, Казахстан?
ПыСы. Вообще не пользуюсь их услугами. Не нанимаю на стройку, сбрасываю заказы в такси, если вижу, что водитель-мигрант, в кафе не хожу, где они работают
Что вот эти все льготные программы задёрг цен. Просто. Чистое мошенничество просто — вам такое не нравилось слушать.
А теперь штош — надеяться только на папочку. В прямом смысле. Но ведь мало ли что после НГ будет. Ну, примут бюджет, а деньги через два месяца кончатся. Может быть такое — запросто.