Сочи и Москва снова дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел июнь-июль. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Данные отсюда: sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Ключевая ставка выше — цены выше. Классика. Как только ставки по ипотекам растут, люди бегут покупать. Цены поднимаются. Замкнутый круг.

Первичка сильно подорожала с 320к до 362к (+42к), а вот вторичка — не так сильно, с 276к до 291к. Это намного дешевле, чем год назад (402к и 397к соответственно). Летнего туземуна, как в прошлом году, не произошло, но цены всё равно за лето выросли. Инвесторы не хотят продавать дёшево, покупатели не хотят покупать дорого. Такие дела.

Сочи: июль → август

• Первичка: 320к → 362к (+13,1%)
• Вторичка: 276к → 291к (+5,4%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Здесь исторические данные не изменились, да и за месяц не особо что-то произошло (кроме небольшого подорожания).

Данные отсюда: msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Первичка подорожала с 335к до 347к (+12к), вторичка подорожала с 347к до 387к (+40к) за метр.

Москва: июль → август

• Первичка: 335к → 347к (+3,6%)
• Вторичка: 347к → 387к (+11,5%)

Новая ставка по идее должна прибить цены в объявлениях, посмотрим в сентябре, что будет, потому что логика здесь противоестественная.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 271к против 265к месяц назад за метр. +6к за месяц или +2,2%. Продолжается рост от годового минимума (253к). В августе темп повысился.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

Тут данные на 31 июля, так что они отстают от MREDC. 267к за метр в Москве, +3к за месяц. Отставание от MREDC 4к.

На 22% ниже, чем цены в объявлениях. Эксперты говорят, что дисконт от 5% до 30% в отдельных случаях. В зависимости от справедливости цены объявления.

По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 154к — стало на +1к дороже.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

• Москва: первичка 347к, вторичка 387к
• Сочи: первичка 362к, вторичка 291к
• СПб: первичка 247к, вторичка 202к
• Анапа: первичка 133к, вторичка 132к
• Краснодар: первичка 140к, вторичка 140к

Сочи отстаёт от Москвы и по вторичке, и по первичке.

Эльвира Набиуллина повысила ключевую ставку ЦБ до 12%. Я подробно писал о том, как и на чём это отразится.

 

Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки станут дороже, а значит цены на первичку пойдут вниз. На практике же — наоборот. Почему? Потому что напугали повышением ставок на ипотеки, быстро подкрутили цены, и вот он профит.

Также банки снизили первоначальные взносы до 10%. Это должно как-то стимулировать спрос.

Еще интересная новость. Новые жилые дома в России строятся быстрее, чем продаются. Пузырь надувается, но не лопается.

Всё больше становится непроданного жилья в новостройках даже при сдаче объектов. После всплеска в августе интересно, что будет в сентябре.

 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,38 млн с июля 2021 (данные за 1 августа). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,33 млн. Месяц назад было 11,69! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 8,63 метра!

 

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Август — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.