bondsreview
bondsreview личный блог
14 августа 2023, 20:24

Как влияет повышение ставки на продажи в новостройках?

Завтра утром Центробанк России собирает экстренное совещание — вероятно захочет стабилизировать курс валют и поднять ставку на несколько процентов. Как это повлияет на продажи квартир в новостройках, исходя из истории? Причем тут льготная, IT и военная ипотека? Давайте разбираться вместе на примере одного публичного застройщика.

Если коротко, то вывод такой: рост ключевой ставки опосредованно влияет на ипотеку по новостройкам, наоборот с учетом льготных программ вторичное жилье станет “дороже” приобрести в ипотеку, чем первичное -> спрос не упадет.

Ниже моя логика:

Экстренные повышения ставки на 2+% за последнее десятилетие происходило 2 раза — в декабре 2014 и марте 2022 года

Как влияет повышение ставки на продажи в новостройках?

Возьмем последнее повышение — сильно ли это повлияло на ипотеку и спрос в общем масштабе? Ответ: нет, тем более за любым всплеском ключевой ставки следует снижение

Как влияет повышение ставки на продажи в новостройках?

Сейчас средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки — 6,12%, что означает поступательный рост ввода жилой недвижимости согласно модели компании Самолет

Как влияет повышение ставки на продажи в новостройках?

Некоторые начинают боятся, что “льготную ипотеку” отменят — но ведь без нее рынок недвижимости будет сжиматься и нас ждет жесткий кризис, правительство этого допустить не может. Президент и Правительство, наоборот, поддерживает льготную ипотеку и это является основным драйвером роста ввода жилья — на прошлой неделе Владимир Путин дал указание продлить льготные программы за 2024 год.

Как влияет повышение ставки на продажи в новостройках?

Итак, какие сейчас льготные ставки на ипотеку по госсподержке от Сбербанка?

1. семейная ипотека от 5,4%
2. IT ипотека от 4,1%
3. льготная ипотека по госсподдержке от 7,4%

Важно понимать, что по льготным ипотекам Банки получают субсидию-компенсацию в размере ключевой ставки плюс 2-5% в зависимости от программы. Т.е. для банка — ипотека по госпрограммам по сути это кредит с плавающей ставкой и очень выгодный продукт с низким риском для резервов!

Схема в стиле “чем выше ставки, тем ниже спрос” не работает на рынке недвижимости — это хорошо иллюстрирует картинка от Дом.РФ. В 2023 году на росте средних процентных ставок спрос на недвижимость вырос, аналогичная ситуация была в начале 2022 года.

Как влияет повышение ставки на продажи в новостройках?

На примере ПАО Самолет — видите тут спад в продажах из-за роста ключевой ставки? И я не вижу т.к. их нет — спрос на недвижимость от качественного застройщика только ВЫРОС!

Как влияет повышение ставки на продажи в новостройках?

Доля сделок с ипотекой у Самолета почти 90% — значит спрос в безопасности (причем от роста ставки он даже вырос!)

Как влияет повышение ставки на продажи в новостройках?

Амбициозные планы по двузначному росту продаж, выручки и EBITDA Самолет сохраняет — значит уверен в их реализации. Как думаете — получится ли у компани это сделать? Ранее все объявленные планы компания реализовывала.

Как влияет повышение ставки на продажи в новостройках?

Вывод: рост ключевой ставки опосредованно влияет на ипотеку по новостройкам, наоборот с учетом льготных программ вторичное жилье станет “дороже” приобрести в ипотеку, чем первичное -> спрос не упадет.

С учетом девальвации рубля и желания россиян с сбережениями их “сохранить” от инфляции — недвижимость, особенно строящаяся, является отличным вариантом сбережений. Бенефициары всего этого известны — крупнейшие застройщики на территории России, которым открыты все финансовые ворота.

8 Комментариев
  • Brassiere
    14 августа 2023, 20:37
    скоро все бенефициары будут отвечать по гамбургскому счету
  • ValeraShelomov
    14 августа 2023, 21:00
    Нет, спасибо, сами сидите в самолёте своём
  • Осторожный спекулянт
    14 августа 2023, 21:39
    Самолёт далеко не лучший пример, потому как у него 90% квартир в ипотеку и это первичка, на которую не распространяются рыночные ставки.
  • Anton
    14 августа 2023, 21:40
    Спрос на ипотеку в первом полугодии рос за счет желания «зафиксировать» ставку и цену квартиры на фоне роста бакса. Когда ставка существенно поднимется, а курс стабилизируется, то спрос ощутимо снизится.
  • Сергей Новосельцев
    14 августа 2023, 22:46
    Ну видимо застройщики договариваются с правительством, чтобы за нетяжкие преступления суды приговаривали к ипотеке…
  • PLUTUS 3
    14 августа 2023, 23:32
    Да ну этот самолет, дерьмо и еще на хаях и без дивов и отчет дерьмо, лучше сбер взять или газпром который не рос еще
  • C1547 Qwdet
    14 августа 2023, 23:42
    Как будто у самолета нет долга, который также от % зависит. Сегодняшний отчет показал падение прибыли в том числе в связи ростом % платежей (стройка же на заемнве средства в тч ведется)-собственно очевидно как рост ставки повлияет на себестоимость продаж
  • ХренСгоры
    15 августа 2023, 01:23

    Выгода застройщиков видна. Выгода людей, которые хотят жить в недвижимости — видно. 

    Выгоды для людей, которые инвестируют — не видно.



    Что выходит, спрос переместится на первичный рынок, вторичка свалится в неликвид или будут просить значительный дисконт.
    Застройщики, получат финансирования проектов и начнут еще больше проектов. 

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн