Кот.Финанс
Кот.Финанс личный блог
11 августа 2023, 09:02

Обзор рынка аренды жилья

После начала частичной мобилизации, и последующего отъезда почти 1 млн. россиян, в т.ч. самого высокооплачиваемого платежеспособного сегмента (сотрудников IT) – эксперты предрекли быстрое и сильное падение цен на жилье и аренду. Причем аренде прогнозировали двузначное падение. Что произошло на самом деле – читайте в этом обзоре.

Обзор рынка аренды жилья

В II кв. 2023 г. спрос превысил предложение на рынке аренды жилья в России: количество новых публикаций о сдаче квартир в аренду уменьшилось почти на четверть за квартал, при этом число закрытых объявлений сохранилось на уровне начала года.

Если простыми словами, то произошло в точности наоборот прогнозам экспертов: спрос вырос, а предложение снизилось еще сильнее. Как и положено по всем экономическим законам, цены должны устремиться вверх. Но нет, цены не выросли.

Обзор рынка аренды жилья

Если обратить внимание на структуру рынка, то увидим, что снижение предложения происходит только в Москве и Санкт-Петербурге. И во втором квартале эта тенденция только усиливается.

Обзор рынка аренды жилья

Теперь о ценах. Рынок показал, что правы оказались все:

— цены снизились (но не с начала СВО, а с середины 2021 года)

— цены выросли (за год во всех анализируемых локациях цены выросли на 3-11%)

Обзор рынка аренды жилья

Интересный факт для меня – это срок экспозиции. Аналитики ДомРФ оценивают что в Москве, в среднем, квартира сдается чуть больше, чем за месяц. В Питере – чуть меньше, чем за месяц. Но сколько я снимал и сдавал квартиры в этих городах – все происходит меньше, чем за неделю*. Особенно, если квартира без комиссии. Кто помнит, как взял 2 часа на подумать, перезваниваешь собственнику, а квартиру уже сняли?

* Речь безусловно про студии и однушки.

-------

В обзоре ДомРФ еще есть данных о структуре рынка аренды по числу комнат, а также ценам в каждом городе миллионнике. Кликабельная ссылка на весь обзор в моем телеграм-канале.

-------

А вот чего не написали аналитики ДомРФ, так это о причинах. Давайте подумаем вместе.

Выводы

Рост спроса (+11%) и значительное снижение предложение (снижение числа объявлений на 44%), по факту, не привели к росту цен на аренду жилья. Аренда в Питере и Москве выросла за год на скромные 3%.

Снижение числа объявлений особенно заметно в Москве и Санкт-Петербурге, где экономическая активность остается высокой.

Предполагаю, что спрос на аренду мог вырасти на фоне роста ставок по ипотеке. Когда покупка квартиры становится менее доступной, а экономика не позволяет планировать на десятилетия (все же берут ипотеку на 30 лет?) – логичнее всего продолжить снимать. Тем более, цены на аренду почти не выросли. А каждый процентный пункт с кредитной ставке существенно режет семейный бюджет.

Снижение числа объявлений может быть следствием продажи ранее сдаваемых квартир теми же уехавшими специалистами. Сотрудникам IT компаний не сложно найти работу зарубежом, поэтому ранее сдаваемые инвестиционные квартиры могли выйти на рынок купли-продажи, ведь нужно теперь обустраивать жизнь в другой стране. А это дорого.

Что будет с рынком дальше?

Негативные факторы, влияющие на рынок, еще дадут о себе знать. Платежеспособного спроса сейчас меньше. А недвижимости становится больше. Ежеквартально компании вводят в эксплуатацию десятки однотипных домов, где больше трети квартир – инвестиционные.

При этом, снижения цен на аренду я не жду: растет дефицит бюджета, а значит эмиссия денег продолжится. Рост инфляции подстегнет и к росту цены на аренду.

-----

Кот.Финанс.: все о недвижимости и финансах.

19 Комментариев
  • Огнем и мечом
    11 августа 2023, 10:10
    На самом деле я могу сказать только одно. За 10 лет цена аренды в Москве практически не изменилась. Если в 2013 году доходность от сдачи была в районе 7% годовых относительно цены, то сейчас стала в лучшем случае 2%. Если в 2013 году окупаемость квартиры была 15-20 лет, то теперь стала 30-40 лет. В валюте аренда вообще имеет отрицательные значения. Вот и все что нужно знать об аренде.
    • Обитатель матрицы
      11 августа 2023, 10:23
      Сергей Фролов, 7% это наверное без учета ремонта и наполнения квартиры, а также всяких газовиков, налога и проч.
      • Огнем и мечом
        11 августа 2023, 10:25
        Crossz, 7% это квартира с чистовой отделкой от застройщика (включая сантехнику) с базовым наполнением мебелью из Икеа.
        • Обитатель матрицы
          11 августа 2023, 11:22
          Сергей Фролов, т.е. например квартирка 8 лямов, а аренда будет 47 тысяч?
          • lihoslavl
            11 августа 2023, 11:32
            Crossz, какие-то нереальные цифры по Москве
          • Огнем и мечом
            11 августа 2023, 11:38
            Crossz, вы говорите сейчас про какой год? 2013, или 2023?
            • Обитатель матрицы
              11 августа 2023, 21:24
              Сергей Фролов, то ли я невнимательно прочитал, то ли вы поменяли комментарий.
              Да мне тоже кажется что ближе к 2% доходность.
              • Огнем и мечом
                11 августа 2023, 21:28
                Crossz, я комментарии не менял. Речь изначально шла о 2%.
      • Огнем и мечом
        11 августа 2023, 12:05
        Максим, давайте так. 1. Открыть сайт cian. 2. Выбрать любую квартиру в покупку. 3. Заложить расходы на косметику и прочие расходы 4. Открыть этот же дом на аренду. 5. Записываем в столбик. Если сможете найти варианты в Москве с арендой больше чем 3%, пожалуйста, пришлите ссылку. Я найти не смог.
      • Огнем и мечом
        11 августа 2023, 12:08
        Максим, и ещё не забываем, НДФЛ это минус 1 месяц аренды. Если самозянятый, то чуть меньше. Также обязательно 1 месяц аренды откладывать на кап ремонт, который нужно делать каждые 5-8 лет в зависимости от того, какие люди попались.
      • Mitro77
        11 августа 2023, 12:52
        Максим, 5% доходность?)) Покажите где! Я сколько бы не считал, 2-3% годовых по Москве
  • Bablos
    11 августа 2023, 10:16
    А вы хотели чтобы эксперты прямо так и сказали-«рынку хана»?
    У нпс население убывает на 500000-1100000 человек каждый год, кто же по вашему эти мифические существа которые арендуют всё жильё?
    Там уже семьи живут похоже отдельно, прям каждому ребёнку снимают хату, и родители отдельно по хатам разъехались, да и пенсионеры похоже что тоже по съёмным хатам теперь качуют.
    Сами то верите в то что пишете?
    Вообще это похоже на загон хомяков в ипотеку, так???
    Кроме Москвы и Питера что то ещё на рынке жилья есть?
  • Елена Говал
    11 августа 2023, 13:20
    Купила квартиру за свои не ипотека, вторичка с капремонтом и мебелью 3 года назад за 2140000, +купила бу холодильник и стиралку за 10000. получила за это время возврат налога 140000, сдача аренда за эти года 468000, ( квартплату, смену счётчиков, газовиков платят жильцы), сейчас эта квартира стоит 3600000. Сколько процентов за 3 года я получила с вложенного за 3 года? Мне нормально. Продавать не собираюсь. Территориально Лен обл.
  • Яков Юрников
    11 августа 2023, 13:43
    ( квартплату, смену счётчиков, газовиков платят жильцы)
    Ещё жильцы  впридачу ремонт делают и даже сами предлагают повысить плату… Угадал? 
  • Елена Говал
    11 августа 2023, 14:29
    Яков Юрников, ремонт пока не делали, там достаточно аккуратные жильцы были и в договоре прописано по согласованию ремонт. По договору взята сумма которая предусмотрена на косяки жильцов, съезжают и все в порядке возвращаю, нет оставляю себе, съезжают раньше срока тоже оставляю себе. В любом случае стены выровнены, батареи, электрику, трубы и сантехнику менять не надо ещё долгое время, а обои и подкрасить не вопрос к тем кому надо, мне надо будет переклею, обои в кладовке под покраску по скидке купленные стоят и жильцы об этом знают, покраска вообще не вопрос, сама могу за пару дней, это я могу и умею. Главное хороший риелтор который подберёт тебе жильцов и составит выгодный для тебя договор и которому не ты платишь, а жильцы при заезде. Отказ командированным, с детьми и животными.
  • Dan Priwalow
    11 августа 2023, 18:12
    Живу в Крд, бетон есть. 
    С учётом задира цен аренда уже небольшая. Но сейчас начинаю продавать жилое и переходить на парковки.
    По поводу айтишников — они уехали, но имущество осталось. Гаражный квартик уже больше года в загранке, ммашина стоит в гараже. НЭСК уже досудебку прислал, что давно платежей нема. 

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн