❗Обзор облигаций с 14% доходностью! 2 в 1- облиги и акции после IPO.

Подобная бумага – отличный выбор для тех инвесторов, которые готовы рискнуть и получить взамен повышенную доходность.
Рассмотрим высокодоходную облигацию, выпущенную ФПК Гарант-Инвест, а именно ФПК Гарант-Инвест-002Р-05 (ISIN RU000A105GV6).

Параметры облигации:

номинал – 1000 рублей
дата погашения – 18.11.2025
купон – 14,75%
периодичность выплаты – 4 раза в год
простая доходность к погашению – 14,17%
эффективная доходность к погашению – 15,2%
дюрация – 2,2

Общий объём выпуска – 1,5 млрд рублей. В проспекте эмиссии указано, что средства от выпуска были направлены на частичное рефинансирование долгового портфеля (рефинансирование выпусков 002Р-01 объемом 800 млн руб. и 001Р-06 объемом 500 млн руб.), а также на развитие и модернизацию текущего портфеля недвижимости.

В целом очень неплохая облигация для среднесрочных инвесторов, с очень хорошей доходностью (почти в 2 раза выше ставки рефинансирования) и оптимальной периодичностью выплат (раз в квартал). Но давайте оценим самого эмитента.

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» – инвестор, владелец, девелопер и управляющий портфелем коммерческой недвижимости в Москве. Компания основана в 1993 году, но недвижимостью занимается только с 2003 года (до этого функционировала только как застройщик).

Общие активы компании оцениваются в 43 млрд рублей, а стоимость портфеля недвижимости – в 28,5 млрд рублей. У Гарант-Инвеста в собственности 16 объектов недвижимости, большая часть из которых (13 штук) ¬– торговые центры (Галерея Аэропорт, ТРК Москворечье, Ритейл Парк, Перово Молл, ТДК Тульский, ТЦ Коломенский, ТРК Пражский град и другие).

Основной доход Гарант-Инвест получает от аренды. Среди её арендаторов такие крупные и известные бренды, как Ашан, OBI, Столплит, DNS, Пятёрочка, Спар, М.Видео, Перекрёсток, KFC, Детский мир, Сбербанк, МКБ, Газпромбанк, Тинькофф банк, Читай-город, Kari, МТС, Familia и множество других. Общее число арендаторов – 430.

Якорные функции выполняют супермаркеты и общепит. В числе арендаторов отсутствуют кинотеатры и крупные магазины. 22% выручки даёт общепит, 16% – продуктовый ритейл, более 30% – товары и услуги повседневного спроса, 12% − Fashion.

Более 80% площадей заняты сетевыми арендаторами, которые суммарно дают 86% выручки. С якорными арендаторами заключаются долгосрочные контракты на 10-24 лет с отсрочкой первоначального платежа на 4-6 месяцев. 70% арендаторов платят фиксированную арендную плату и процент с товарооборота (B2B2C), 30% – только фиксированную плату.

Таким образом, бизнес Гарант-Инвеста в целом выглядит устойчивым. Более того, прямо сейчас компания реализует новый инвестиционный проект – строительство МФК WESTMALL общей площадью 28 тыс. кв. метров (объём инвестиций – 4,425 млрд рублей). Проект находится в финальной стадии строительства, ориентировочный срок ввода – середина 2023 года. Расчётная окупаемость вложений – 5 лет.

Основной упор компания делает на небольшие (она их называет региональные) торговые центры – с меньшей торговой площадью (10-30 тыс. кв. м против 100 тыс. кв. м) и большим комплексом услуг на единицу площади, чем традиционные огромные моллы.

Кроме того, Гарант-Инвест проводит реновацию ТЦ в соответствии с покупательскими трендами, превращая их в многофункциональные. Компания делает ставку на увеличение арендаторов из сферы общепита и услуг, а также стремится уменьшить доли Fashion-арендаторов. Проще говоря, она делает ставку на ключевой профиль арендаторов – товары ежедневного спроса, общепит и услуги, т.е. сферы, которые не заменяются покупкой в интернете.

Причинами такой реновации является увеличение доли онлайн-продаж, а также уход многих зарубежных брендов (компания лишилась 4 крупных арендаторов в связи с этим). Гарант-Инвест стремится превратить свои торговые центры в «точки притяжения» для покупателей, побуждая их тратить больше денег в ходе шопинга на разные «сопутки».

Посмотрим, что там по деньгам

Сначала операционные показатели. Посещаемость ТЦ растёт: с 2016 по 2019 годы она выросла с 33,2 млн человек до 37,3, затем произошёл спад (из-за ковида) до 35 млн человек в 2020 и 36 в 2021. В 2022 году показатель вырос до 40 млн человек.

Вакантность (т.е. незаполняемость арендаторами) исторически держится на низком уровне – от 2,6% до 3,2% (у конкурентов в среднем 11%).

Теперь финансовые показатели. Выручка напрямую коррелирует с числом посетителей торговых центров (данные в млрд рублей):

2016 – 2,432
2017 – 2,519
2018 – 2,735
2019 – 2,874
2020 – 2,388
2021 – 2,846
2022 – 2,750
2023 (прогноз) – 3,200

💡В качестве основного драйвера роста выручки компания называет открытие МФК WESTMALL, которое добавит в копилку +0,5 млрд рублей.

✔️Лично мне нравится, что компания делает прогнозы. В целом у Гарант-Инвеста есть стратегия развития, мы к ней ещё обратимся.

А вот с чистой прибылью у компании проблема: она падает год от года:

2016 – 2,373
2017 – 2,792
2018 – 1,282
2019 – 0,605
2020 – 0,167
2021 – 0,401

🙄Компания не даёт прогноза по прибыли (только по выручке и EBITDA).

Падение чистой прибыли объясняется, главным образом, обширной инвестиционной программой и ростом долга. Долг, действительно, растёт очень быстро:

2019 – 21,5 млрд рублей
2020 – 23,3
2021 – 25,3
2022 – 28,2

😱Коэффициент чистый долг / EBITDA на запредельном уровне: 10!

Доля обязательств в капитале велика: 75%. Иначе говоря, 3/4 активов профинансированы долгом. В случае банкротства компании на балансе останется лишь 25% всех активов – остальное будет продано в счёт задолженности.

Компания довольно активно занимает на рынке облигаций – сейчас в обращении целых 6 выпусков общей суммой на 7,8 млрд рублей. 39 млрд рублей составляют займы в банках. К сожалению, компания не делится данными, в каких именно банках и под какой процент взяты кредиты. По облигациям ставка от 10% до 14,75%.

Посмотрим на коэффициенты.

📍Коэф. покрытия процентов = 2,86, находится в хорошей зоне, но желательно больше 3.

📍Коэф. текущей ликвидности = 1,06 (должно быть больше 2 – у компании явные сложности с обслуживанием текущей задолженности)

📍Коэф. срочной ликвидности = 0,88 (в идеале должно быть больше 1)

📍Коэф. абсолютной ликвидности = 0,47 (в идеале должно быть больше 0,2)

👆В целом я бы не сказал, что коэффициенты говорят о сложном финансовом положении или закредитованности (кроме КТЛ). Но в целом размер долга, конечно, гигантский. Особенно, если учесть, как сильно падает чистая прибыль.

В 2023 году придёт время погашения сразу двух выпусков, в 2024 – ещё двух, и в 2025 году погасится разбираемый нами выпуск. Скорее всего, компания опять выйдет на рынок заимствований, чтобы перекредитоваться под более низкую ставку, либо вынуждена будет взять деньги в банке.

Насколько велик риск дефолта? Я думаю, что средний. У компании хороший денежный поток от своих дочерних компаний (Гарант-Инвест работает как холдинг, поэтому довольно крупную часть прибыли составляют дивиденды и процентный доход от дочек) – за 9 месяцев 2022 года он составил 735,5 млн рублей. При этом проценты к уплате за тот же период составили 711,7 млн рублей. То есть вот она точка невозврата: в следующем или уже даже в этом году проценты по кредитам могут превысить денежный поток. Как будет справляться с этим компания – покажет время.

Но сама ФПК Гарант делает оптимистичные прогнозы на 2023 год:

рост выручки на 15,6% до 3,2 млрд рублей
рост EBITDA на 12% до 3,1 млрд рублей
рост портфеля недвижимости на 12,3% до 32,5 млрд рублей
рост общих активов на 7% до 46 млрд рублей
рост посещаемости ТЦ на 8,7% до 40 млн человек

На 2023-2026 год запланирована обширная инвестиционная программа на 50-60 млрд рублей. Она позволит на 6,5 млрд рублей увеличить годовую выручку, ввести в эксплуатацию 210,2 тысяч квадратов недвижимости и увеличить стоимость портфеля недвижимости на 71,2 млрд рублей.

Это повлечёт увеличение чистого долга ещё на 23,3 млрд рублей, но за счёт роста EBTIDA значение коэффициента чистый долг / EBITDA должно упасть до 6.

Напоминаю, IPO планируют в 2024г.

Не является инвестиционной рекомендацией, лишь отражает моё мнение + это ВДО (высокодоходная облигация, с повышенными рисками)

✅В общем, я не думаю, что Гарант-Инвест допустит дефолт по облигациям хотя бы по имиджевым причинам, ведь это повлияет на её далеко идущие планы. В конце концов, если не получиться расплатиться с долгами, всегда можно продать что-нибудь из имущества – активов у компании много.

----

Пожалуй, самая крупная база обзоров российских компаний доступна по ссылке - https://t.me/investassistance/1429

----

Понравилось? Ставьте 👍и подписывайтесь! Дальше — Больше! А в комментариях закрепил ссылки на свежие обзоры компаний.

Есть у кого в портфеле эти облигации?👇🏻