ЗПИФ недвижимости Рентный доход от Сбережения+ (ВТБ)

*** Общие характеристики ***

Наименование: Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «РД»
УК аффилирована с банком: ВТБ
Страница фонда: ссылка
СЧА на пай: 111 680,24 ₽
Рыночная цена пая на 27.01.2023: 99 860 ₽
СЧА фонда:  7,04 млрд ₽
Возможна доп. эмиссия: да, возможно увеличение фонда в ~8,7 раз
Договор доверительного управления: до 17.12.2027, фонд прекращает существование после окончания договора доверительного управления (пункт 5, положения № 126 правил доверительного управления), но собрание пайщиков может принять решение о пролонгации договора ДУ
Выплата дивидендов: Раз в 3 месяца
Для квалифицированных инвесторов: Нет
Комиссии фонда (% годовых): 

• 1,5% от СЧА до 01.11.2023
• 2,0% от СЧА с 01.11.2023
• 2,5% от СЧА — доступный для установления предел вознаграждения УК (риск!)
• 0,5% от СЧА депозитарию, аудитору, оценщику, регистратору

*** Структура активов ***


Примерная структура активов фонда, источник данных: справка о стоимости СЧА на 30.12.2022

* Свободные деньги размещены в обратном репо, по всей вероятности это резерв на завершение расчетов по сделкам покупки недвижимости, резерв на вознаграждение УК, размещение обеспечительных платежей по аренде.

Определить структуру СЧА весьма проблематично, качество отчетности крайне низкое:

• Например, в справке о стоимости СЧА в разделе 3 размер дебиторской задолженности 1,067 млрд и в разделе 4 размер кредиторской задолженности 0,93 млрд, но в детальной информации дебиторская задолженность уже 1,025 млрд и кредиторская 0,728 млрд. Риторический вопрос: ну и какие цифры использовать для расчетов? Я использовал детализированные цифры.

В целом, формирование фонда завершено, объекты недвижимости куплены, но сохраняется возможность доп. эмиссии.


*** Структура и прогноз дивидендов ***


Источник: отчет управляющего для выплаченного дохода, структура — авторские расчеты на основе отчета управляющего.

* Отрицательное значение для составляющей «Прочее» означает, что не весь доход фонда был направлен на выплату дивидендов, а был аккумулирован, положительное значение составляющей «Прочее» напротив показывает, что дохода от имущества было недостаточно для выплаты дохода, для выплаты, вероятно, был использован ранее аккумулированный доход.

В конце 2022 года произошло дробление паев 1:3, для удобства расчетов я привел все выплаты в течение 2022 года к единой базе с учетом дробления. Во 2-м и 3-м квартале дивидендные выплаты приносили доходность более 10% годовых к рыночной стоимости пая. Но по структуре выплат мы видим, что значительная часть дивидендного потока была обеспечена доходом от размещения свободных денег на фоне высоких процентных ставок, в 2023 доход от размещения свободных средств будет стремиться к минимальным значениям, основная прибыль фонда будет обеспечена арендными платежами.


Источник: авторские расчеты квартального размера дивидендов на основе отчета управляющего и финансовой отчетности


Если доходы от арендного потока в течение 2023 года сохранятся примерно в районе 66 млн рублей в месяц, то сомнительно, что можно ожидать роста дивидендного потока за счет арендных платежей, в частности есть риск их дальнейшего снижения.

Фонд ожидает возврата НДС в размере 353 млн рублей, в случае распределения НДС между пайщиками, дополнительная выплата повысит доходность на ~5% пунктов в 2023 году, но это не точно, так как эта сумма может быть размещена в обратное репо для обеспечения расчетов по кредиторской задолженности в размере 295 млн рублей, которая числится в отчетности как «прочая кредиторская задолженность», вероятно, в нее входят такие статьи как налоги, обеспечительные взносы арендаторов и авансы. Фонды с более высоким качеством отчетности и высоким качеством работы с пайщиками в явном виде информируют инвесторов о планах по распределению НДС.

Другим негативным фактором для будущего дивидендного потока выступает повышение комиссии УК на 0,5% пункта с 01.11.2023, а так же сохраняется задел для дальнейшего роста комиссии еще на 0,5% пункта, что может полностью нивелировать рост прибыли пайщиков за счет индексации арендных ставок.

В базовом сценарии для себя я консервативно оцениваю дивиденды за 2023 год в диапазоне от 1900 до 2200 рублей в квартал, что позволит получить от 8% до 8,8% годовых дивидендами до НДФЛ, если только не случится непредвиденного роста арендного потока. Следует отметить, что хорошая рыночная практика, когда УК, обладая полнотой информации о заключенных арендных договорах, прогнозирует будущий денежный поток и придерживается прогнозных сумм при распределении прибыли. Потенциальное распределение НДС может повысить эту доходность на 5% пунктов, но из-за невозможности спрогнозировать намерения УК, я не закладываю эту сумму в расчет потенциальной прибыли.


В каких случаях паи «РД» могут быть привлекательны лично для меня:

• Рост арендных платежей на 5-10%+
• Снижение стоимости паев ближе к 90 тыс. за пай или сохранение стоимости ниже 100 тыс. рублей за пай при условии покупки перед дивидендной отсечкой, что потенциально позволит получить 5 выплат в течение первого года владения и получить доходность 10% годовых +
• Переход на ежемесячные выплаты и значительное повышение качества работы с акционерами фонда, включая рост прозрачности будущих доходов
• Снижение издержек фонда (сам пошутил, сам посмеялся)

В настоящий момент я не являюсь акционером фонда «РД» и считаю, что на рынке сохраняются более привлекательные альтернативы.


*** ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ ***

Все сказанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, в статье нет призывов покупать или продавать какие-либо ценные бумаги. Все финансовые решения вы принимаете самостоятельно. Содержание поста никак не согласовано с официальными представителями компании и отражает только мою личную точку зрения на основе информации, размещенной в открытом доступе.