27 января 2023, 09:54

Стратегия Level UP от "Парус": коммерческая недвижимость набирает популярность.

Коллеги, наконец УК «Парус» анонсировала размеры дивидендных выплат в фондах коммерческой недвижимости «Парус-ОЗН» и «Парус-Нордвей», после перехода к стратегии Level UP.

*** Короткая справка ***

В ЗПИФ недвижимости от УК «Парус» используется привлеченный в банке кредит для покупки недвижимости. Далее за счет привлечения денег пайщиков кредит досрочно погашается, а пайщики ежемесячно получают доход от аренды.

Подробную механику я уже разбирал на примере фонда "Парус-СБЛ".

*** Стратегия Level UP ***

Стоимость кредита во всех трех фондах ниже отношения арендного потока к стоимости объекта недвижимости. Из-за этого возникает ситуация, что досрочное погашение кредита становится менее выгодным, чем его сохранение. Управляющая компания приняла решение на несколько лет приостановить досрочные выплаты по кредитам, зафиксировав размер кредитного плеча в следующих объемах:

34% в фонде Парус-СБЛ
50% в фонде Парус-Озн
50% в фонде Парус-Нордвей

В результате чего размер дивидендов вырос и составит, начиная с января 2023 года:

66,53 рубля в месяц до НДФЛ на каждый пай Парус-Озн
10 рублей в месяц до НДФЛ на каждый пай Парус-Нордвей

*** Прогноз доходности ***

УК «Парус» прогнозирует как денежный поток, с учетом индексации арендной ставки по условиям договоров, так и рост стоимости объекта инвестирования. При принятии инвестиционного решения я не ориентируюсь на прогноз роста стоимости объекта недвижимости, так как существует множество практически не прогнозируемых во времени факторов, которые будут влиять на стоимость объекта.

С прогнозированием денежного потока все намного проще, так как есть все необходимые вводные: размеры арендных ставок, размер ежегодной индексации и модель затрат.

Стратегия Level UP от "Парус": коммерческая недвижимость набирает популярность.

Прогноз денежного потока для фонда "Парус-ОЗН" до 2030 года, расчет сделан при цене пая 6300 рублей. В настоящий момент УК больше не планирует дополнительный выпуск паев, 25.01.2023 было выполнено последнее размещение паев на сумму 160 млн руб. по цене 6300 рублей, все размещенные паи были выкуплены до конца торговой сессии, популярность инвестиций в коммерческую недвижимость растет, я удивлен, почему еще ни одна УК, выпускающая ЗПИФ коммерческой недвижимости, официально не представлена на Smart-Lab. Тимофей, нам надо с этим что-то делать. ))

Прогноз денежного потока для фонда "Парус-Нордвей" до 2030 года, расчет сделан при цене пая 1000 рублей. В настоящий момент у УК закончились все свободные паи, последнее размещение состоялось 26.01.2023, инвесторы приобрели паев на сумму более 80 млн рублей еще до окончания торговой сессии.

В ближайшее время УК планирует привлечь в фонд «Парус-Нордвей» еще около 700 млн рублей, первая дополнительная эмиссия планируется до 10.02.2023.

*** Предупреждение о повышенных рисках ***

Коллеги, так как фонды в своей работе использует кредит от банка, то инвестиционный продукт имеет повышенный риск и доступен только для квалифицированных инвесторов. Это крайне важно учитывать при принятии инвестиционного решения, особенно, если вы являетесь консервативным инвестором.

*** Ограничение ответственности ***

Все сказанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Все решения о покупке или продаже активов вы принимаете самостоятельно. В статье нет призывов покупать или продавать какой-либо инвестиционный продукт. Я не получал вознаграждение от УК «Парус» за размещение материала, содержание поста никак не согласовано с официальными представителями компании и отражает только мою личную точку зрения на основе информации, размещенной в открытом доступе.

инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

Финансовый Архитектор

Москва

408

5 005

с 29 мая 2022

8 Комментариев

uraykult
27 января 2023, 11:38
Пока эти три фонда и пнк составляют основу моего портфеля. Плюс облигации.
0
- Финансовый Архитектор
  27 января 2023, 12:32
  uraykult, аналогично, из зпиф недвижимости держу 3 фонда парус и пнк. У них самые прозрачные условия и ежемесячные выплаты. Банковским УК еще расти и расти до них.
  +2
  - uraykult
    27 января 2023, 13:26
    Финансовый Архитектор, сто проц. Написал в Арендбиз7, когда будет зачисление дохода за 4 кв. 2022 года.
    
    Вот ответ:
    Общество с ограниченной ответственностью «Современные Фонды Недвижимости» (далее – Компания) благодарит Вас за обращение, поступившее 24 января 2023 года, и сообщает следующее.
    Управление Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Современный Арендный бизнес 7» (далее – Фонд) производится Компанией в строгом соответствии с законами Российской Федерации, подзаконными актами Центрального Банка Российской Федерации и правилами доверительного управления Фондом (далее – Правила).
    В соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, заключение договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом допускается в форме присоединения к Правилам, раскрытым Компанией на своем официальном сайте в сети Интернет - www.sfn-am.ru (далее – Сайт). Будущий владелец инвестиционных паев имеет возможность ознакомиться с Правилами в любое удобное для него время любым доступным способом, и только после ознакомления с Правилами подать Заявку и перечислить денежные средства в оплату инвестиционных паев. Ознакомление с Правилами является ответственностью будущего владельца инвестиционных паев.
    В соответствии с подпунктом 6 пункта 34 Правил инвестиционный доход выплачивается владельцам инвестиционных паев исходя из количества принадлежащих им инвестиционных паев по списку лиц, имеющих право на получение дохода, составленному по состоянию на последний рабочий день отчетного периода. Указанный список лиц составляется на основании данных реестра владельцев инвестиционных паев по состоянию на последний рабочий день отчетного периода. Выплата дохода осуществляется в течение 45 дней, начиная с шестого рабочего дня после даты окончания отчетного периода. Промежуточные выплаты дохода в течение отчетного периода не производятся. Доход рассчитывается по состоянию на последний рабочий день отчетного периода. Размер дохода по инвестиционным паям принимается равным сумме остатков по всем расчетным банковским счетам Фонда в валюте Российской Федерации, открытым в ПАО Сбербанк, рассчитанной на дату, на которую составляется список лиц, имеющих право на получение дохода (далее — Сумма). Доход не подлежит выплате, если Сумма составляет менее 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей.
    Информация о выплатах инвестиционного дохода размещается на Сайте в разделе – «Раскрытие информации» – «Официальные сообщения».
    09.01.2023 на Сайте опубликовано сообщение о выплате дохода по инвестиционным паям Фонда.
    Доводим до Вашего сведения, что за 4 квартал 2022 года сумма дохода по одному инвестиционному паю, подлежащая выплате — 2 024,5948861099 рублей. Выплата инвестиционного дохода осуществляется в период с 13 января 2023 года по 27 февраля 2023 года.
    от 25.01.2023.
    +1
    - Финансовый Архитектор
      27 января 2023, 13:57
      uraykult, хороший источник бесплатного фондирования:) и рынок прайсит все эти неэффективности, паи торгуются на бирже со значительным дисконтом. А размещаются паи не на бирже, а через перс менеджеров продаются премиум клиентам. Так что все первичные владельцы паев при решении реализовать паи теряют деньги. А еще они там набирают кучу денег на вклады, недвигу покупают сильно отстающими темпами и за все это еще комиссии им плати по расписанию. И увы так у всех банковских УК. Покупать их паи нужно после очень тщательного анализа и понимая как их монетизировать.
      +1
uraykult
27 января 2023, 13:24
И парадокс в том, что кроме таких фондов и облигаций, больше не вижу более-менее предсказуемого инструмента на бирже, куда вложить деньги. чтобы они хотя бы сохранились. Акций «наелся», полностью из них вышел. В настоящий момент это лотерея, где стоимость акций и дивиденды, задача со многими неизвестными. Да, профи может и на акциях сейчас заработают, но я простой человек. который откладывает с зарплаты сколько может. Хочу просто сохранить и получить хотя бы минимальный стабильный доход.
+5
- Финансовый Архитектор
  27 января 2023, 14:07
  uraykult, акции точно не для всех. Маркетинга много просто вокруг вложений в акции. А маленькому инвестору важно сохранить деньги, иметь денежный поток к старости, иметь страховку в тяжелых жизненных ситуациях. Консервативная часть портфеля нужна значительная. Все эти портфели 80:20 и прочие соотношения — все это не учитывает реальную жизнь человека, но учитывает аппетиты фин индустрии:)
  +1
- SAA
  27 января 2023, 15:31
  uraykult, аналогично. Правда сейчас на 3% акций держу.
  +1
  - uraykult
    27 января 2023, 15:50
    SAA, У меня в марте 2022 г. портфель присел на 35 проц. Сумма серьезная. Только к осени 2022 года сумел снова добрать-докопить. Сейчас не готов вкладывать в эти игры. Лучше пусть разная бумажная недвижимость. Пусть лучше (у меня конечно этого нет) активо и симпл естайте. Но, в акции, где инсайдеры, то дадут дивы-то-нет, не готов. Все понимаю, понимаю потенциальный рост, если вдруг будет инфоповод. но не готов. Деньги зарабатываются с большим трудом.
    +2