Цены на жилье или инфляция: кто кого побеждает на рынке Санкт-Петербурга?
Прошлый наш пост на тему недвижимости заставил меня задуматься, а опережает ли цена недвижимости города Санкт-Петербург официальную инфляцию в РФ.
Предлагаю решить такую вот задачу.
Дано:
1. Рост цен на недвижимость (первичка / вторичка) на 1 квадратный метр в городе Санкт-Петербурге.
2. Официальная инфляция по РФ за разные периоды времени.
Решение следующее:
1. Берём цену на недвижимость за разные периоды времени и увеличиваем цены на уровень официальной инфляции.
2. По этим данным, строим графики для визуального сравнения между собой.
Рассмотрим, как развивался рынок недвижимости в РФ
Для начала вернёмся в далёкий 2005 год – именно тогда стали выдавать первые ипотеки в России.
В 2005 году объём выдачи составил 44 млрд. рублей.
В 2006 году объём выдачи составил 263 млрд. рублей.
В 2007 году объём выдачи составил 557 млрд рублей.
Естественно, цены на недвижимость в этот период резко выросли.
С 2005 по 2006 год цена выросла на 108%.
На мой взгляд, в это время рынок искал справедливую цену между спросом и предложением.
Потому я решил не включать в расчёты данный период для более объективного анализа, а начал только с 2007 года.
Первичный рынок жилья с начала 2007 года по 2022 год
Как видите, из графика с 2007 года по 2020 год рынок новостроек не смог даже обогнать уровень инфляции.
Удалось это сделать только по итогам 2021-2022 года за счёт очень низких по историческим меркам процентных ставок.
Вторичный рынок жилья с начала 2007 года по 2022 год
За 15 лет вторичный рынок недвижимости не смог обогнать официальный уровень инфляции!Далее мы берём период кризиса 2008-2009 года.
В 2008 году цены на квартиры выросли на 24-26%.
В 2009 году они снизились на 15-20%.
Берём ценовое дно данного кризиса и смотрим результаты.
Первичный рынок жилья с начала 2010 по 2022 год
Ситуация аналогична прошлому периоду времени. Удалось обогнать инфляцию за счёт бурного роста с 2020 по 2022 год.
Вторичный рынок жилья с начала 2010 по 2022 год
Вторичный рынок и уровень инфляции оказались сопоставимыми.
Следующий интересный период времени — это кризис 2014 года.
Первичный рынок жилья с начала 2014 по 2022 год
В данный период времени победил рынок новостроек – он значительно обогнал уровень инфляции.
Вторичный рынок жилья с начала 2014 по 2022 год
За этот период времени вторичный рынок жилья незначительно опередил инфляцию.
Выводы
* Новостройки сейчас стоят дороже с учетом корректировки на уровень официальной инфляции, чем их покупали с 2007 по 2020 год.
* Были периоды времени, когда инфляция росла быстрее, чем цены на недвижимость.
* Исходя из исторических данных есть основания предполагать, что рынок новостроек может скорректироваться, либо цены уйдут на несколько лет в боковик, пока инфляция не скорректирует доходы.
* Вторичный рынок недвижимости в лучшем случае вырос на уровень инфляции. Всё зависит от года покупки недвижимости.
* Если и покупать недвижимость, то вторичный рынок сейчас выглядит интереснее.
Больше интересных материалов можно найти в соц. сетях =>
Телеграм канал - ссылка.
ВК — ссылка.
А какие активы за этот период обогнали уровень инфляции?
Хорошее время сплавить квартиру в СПб и свалить в другие регионы.
Перспективы спб ухудшаются, как по мне, вместе с перспективами Газпрома, и с поворотом задом к Европе, с отсутствием развития общественного транспорта и пр