Цены на жилье или инфляция: кто кого побеждает на рынке Санкт-Петербурга?
Прошлый наш пост на тему недвижимости заставил меня задуматься, а опережает ли цена недвижимости города Санкт-Петербург официальную инфляцию в РФ.
Предлагаю решить такую вот задачу.
Дано:
1. Рост цен на недвижимость (первичка / вторичка) на 1 квадратный метр в городе Санкт-Петербурге.
2. Официальная инфляция по РФ за разные периоды времени.
Решение следующее:
1. Берём цену на недвижимость за разные периоды времени и увеличиваем цены на уровень официальной инфляции.
2. По этим данным, строим графики для визуального сравнения между собой.
Рассмотрим, как развивался рынок недвижимости в РФ
Для начала вернёмся в далёкий 2005 год – именно тогда стали выдавать первые ипотеки в России.
В 2005 году объём выдачи составил 44 млрд. рублей.
В 2006 году объём выдачи составил 263 млрд. рублей.
В 2007 году объём выдачи составил 557 млрд рублей.
Естественно, цены на недвижимость в этот период резко выросли.
С 2005 по 2006 год цена выросла на 108%.
На мой взгляд, в это время рынок искал справедливую цену между спросом и предложением.
Потому я решил не включать в расчёты данный период для более объективного анализа, а начал только с 2007 года.
Первичный рынок жилья с начала 2007 года по 2022 год
Как видите, из графика с 2007 года по 2020 год рынок новостроек не смог даже обогнать уровень инфляции.
Удалось это сделать только по итогам 2021-2022 года за счёт очень низких по историческим меркам процентных ставок.
Вторичный рынок жилья с начала 2007 года по 2022 год
За 15 лет вторичный рынок недвижимости не смог обогнать официальный уровень инфляции!Далее мы берём период кризиса 2008-2009 года.
В 2008 году цены на квартиры выросли на 24-26%.
В 2009 году они снизились на 15-20%.
Берём ценовое дно данного кризиса и смотрим результаты.
Первичный рынок жилья с начала 2010 по 2022 год
Ситуация аналогична прошлому периоду времени. Удалось обогнать инфляцию за счёт бурного роста с 2020 по 2022 год.
Вторичный рынок жилья с начала 2010 по 2022 год
Вторичный рынок и уровень инфляции оказались сопоставимыми.
Следующий интересный период времени — это кризис 2014 года.
Первичный рынок жилья с начала 2014 по 2022 год
В данный период времени победил рынок новостроек – он значительно обогнал уровень инфляции.
Вторичный рынок жилья с начала 2014 по 2022 год
За этот период времени вторичный рынок жилья незначительно опередил инфляцию.
Выводы
* Новостройки сейчас стоят дороже с учетом корректировки на уровень официальной инфляции, чем их покупали с 2007 по 2020 год.
* Были периоды времени, когда инфляция росла быстрее, чем цены на недвижимость.
* Исходя из исторических данных есть основания предполагать, что рынок новостроек может скорректироваться, либо цены уйдут на несколько лет в боковик, пока инфляция не скорректирует доходы.
* Вторичный рынок недвижимости в лучшем случае вырос на уровень инфляции. Всё зависит от года покупки недвижимости.
* Если и покупать недвижимость, то вторичный рынок сейчас выглядит интереснее.
Больше интересных материалов можно найти в соц. сетях =>
Телеграм канал - ссылка.
ВК — ссылка.
Активный Инвестор, такие периоды я стараюсь исключать из расчетов. Все таки там было восстановление после разрухи.
А какие активы за этот период обогнали уровень инфляции?
и даже у него 6+% годовых навскидку.
Аналитеги АТОНа настолько круты, что вместо индекса полной доходности взяли ценовой? Ну, это фиаско, братаны. Я бы тогда осторожно к остальным их цифрам относился.
А учитывая, что здесь ещё и не включён рост 2022, то не бьётся весьма сильно…
Обогнали не которые акции, лень писать)
А так драг. мет. номинально выглядит не плохо.
Золото янв. 2007 — янв. 2023 (550гр. — 4100гр. = +7,45х)
Серебро янв. 2007 — янв. 2023 (11гр. — 50гр. = +4,55х)
Недв. 2007 — 2023 (58 -238 = +4,1х)
Золото янв. 2010 — янв. 2023 (1050гр. — 4100гр. = +3,9х)
Серебро янв. 2010 — янв. 2023 (17гр. — 50гр. =2,94х)
Недв. 2010 — 2023 (72 — 220 = +3,05х)
Хорошее время сплавить квартиру в СПб и свалить в другие регионы.
Перспективы спб ухудшаются, как по мне, вместе с перспективами Газпрома, и с поворотом задом к Европе, с отсутствием развития общественного транспорта и пр
Коллеги мои, кто сейчас по релокации приезжает в надеждах жить в чудесном городе СПб, через полгода сваливают назад в свой краснодар или красноярск. Зарплата та же, с садиками школами транспортом и прочим проблем меньше, цены ниже
Не все живут в центральном районе. До величавой Невы ещё доехать надо, в пробках или в давке в метро. Чтобы потом в давке по Невскому толпиться?
А та величавая Нева, которая на Октябрьской Набережной, например, там только пыль грязь и выхлопные газы, никто ничего не благоустраивает видать чиновники там не живут
Мало эксплуатировать наследие предков, вбухивать в бесполезные стадионы и благоустраивать возле себя на Крестовском или Лахте, чтобы город мог нормально жить и развиваться
Нужно еще понимать, что постоянные расходы, так же выросли в разы.
Получал раньше человек 70 тыс, на еду, шмотки, проезды и бытовуху тратил 50 тыс к примеру.
А сейчас получает 116 тыс, а на те же расходы тратит 90 тыс и ужимается в чем то.
Доходы средние по Москве от росстата.
Одной миграционной эпопеи хватило, пока больше не хочу
Но кто сейчас будет массово переезжать в СПб и скупать жильё. Не вижу таких возможностей и перспектив как 10 лет назад
Тогда ехали, зарплата как цена квадратного метра. Или даже зп как полтора кв метра, но в конверте. Даже с нуля лет за пять уже жильё свое.
Можно опрос сделать, может перспективы есть, только я их не вижу
Порты недогружены, автозаводы закрыты, айти компании типа jetbrains свалили.
Город стал тупиковым, в Финку или Эстонию на выходные не сгоняешь, т.е. отдохнуть теперь только в РФ, Турцию или ЮВА, а это +2 часа на самолёте, да и рейсов прямых мало.
Ну да, забыл еще сферу туризма, понятно, что внутренний туризм вырастет, гостиницы, музеи и театры пустовать не будут, но покупательная способность у наших граждан намного ниже, чем у финнов, шведов и прочих «недружественных».
Да и турсезон в Питере: зимние каникулы 2 недели и основной с мая по сентябрь. Итого полгода примерно.
А раньше же паромы ходили с марта по декабрь. И режим «открытого неба» в Пулково даже успели ввести, жаль ненадолго.