Обвал цен на недвижимость ? Ждём!

https://smart-lab.ru/blog/863771.php

На самом деле на рынке недвижимости важнее не текущая цена недвижимости, а ожидания движения цены, большинство предполагает что цена будет или расти или падать и исходя из ожиданий формирует цену.

Кстати, по данным Домклик с января 2019 года на декабрь 2022, число квартир выставленных на продажу выросло почти в 2,5 раза, с 31 тысячи до 74 тысяч, цена кв метра выросла со 171 до 272 тысяч рублей, общая стоимость жилья выставленного на продажу (при оценке средней площади квартиры в 50 кв метров) выросла в 3,8 раза с 263 миллиардов до 1 триллиона рублей. 
Моя аналитика данных с Домклик по ссылке 
smart-lab.ru/blog/863872.php

Если и покупатели и продавцы начинают ожидать снижения цен, ибо завтра будет дешевле чем вчера и убыток будет больше чем вчера, к примеру цены 2008 года когда однёшка в Капотне стоила 150.000 долларов(3,6 миллиона рублей при курсе 24 рубля за доллар), цен 2014 года когда та же однёшка стала стоить 175.000 долларов (6 миллионов рублей при курсе 35) то при ожидании падения цен скидывать будут по текущим ценам в 100.000 долларов (6 миллионов рублей при курсе 60), если курс доллара вырастет до 120 рублей за доллар, то цена квартиры 6.000.000 рублей падает со 100.000 долларов до 50.000 долларов что для эмигрантов, релокаторов, программистов, айтишников, а также для иностранных инвесторов либо для семей давно уехайших из России и имеющих недвижимость с 1990-2000х годов, когда её цена была 10.000-50.000 долларов станет сигналом с срочной продаже. 

К примеру, если цена типичной однокомнатной квартиры 31-33 квадратных метра в Москве в пешей доступности от метро в пределах МКАД (старая Москва) равна в настоящее время порядка 9.000.000 рублей, и если её купить в ипотеку под 10% годовых на 25 лет то ежемесячный платёж составит 82.000 рублей, хотя снять или сдать в аренду такую же квартиру можно максимум за 30.000 (от аренды в 35.000 отнимаем 5000 ЖКХ), уплату налогов не учитываем, иначе ещё нужно снизить доход до 26.000 в месяц.

Итого, считая по доходному методу при платежах в 30.000 месяц под 10% годовых реальная цена этой квартиры 3.300.000 рублей.



Если сравнивать между ценой квартиры по доходу от аренды в 3.300.000 рублей и текущёй рыночной ценой в 9.000.000 рублей, то мы имеем трёхкратное завышение цены между её ценой от её дохода и её продажной ценой, значит и продавцы и покупатели ожидают роста цен на недвижимость в ближайшие годы.

Если же и продавцы и покупатели ожидали бы снижения цены, то цена на недвижимость приближалась бы к цене рассчитанной по доходному методу.

Что касается ипотеки под 0 годовых (или 0,01% или 1%, это роли не играет).

Данная программа как раз увеличила цены на новостройки в 4 раза и для покупателей является катастрофой.

Цена покупаемой квартиры после 2005 формируется по очень простому принципу, цена квартиры равна сумме кредита плюс первоначальный взнос.

В 2005 году обычная ставка по ипотечному кредиту была равна 15% годовых.

При расчёте ежемесячного платежа как половину от дохода, при типичном доходе в Москве в 1000 долларов, и платеже в месяц в 500 долларов равном половине от дохода, под 15% годовых на 25 лет получаем максимальную сумму кредита в 1.171.000 рублей или 39.000 долларов по курсу 30 рублей за доллар. Плюс 10% первоначального взноса, итого цена квартиры 39.000*1,1 или 43000 долларов. Такая цена однокомнатной квартиры в 2005 году и была в Москве.

Расчет цены квартиры при 15% в год на 25 лет при платеже 500 долларов в месяц. 


Расчёт в рубля при курсе 30 рублей за доллар в 2005 году. 


За 2005-2008 годы ставка по ипотеке упала до 10% годовых в долларах или 12% годовых в рублях, а ежемесячный платёж вырос до 1000 долларов или 24000 рублей в 2008 году и сумма кредита стала 110.000 долларов или 2.600.000 рублей, плюс 10% это взноса, в итоге цена цена квартиры в 2008 году была от 3.000.000 далеко до метро до 3.600.000 рядом с метро, самые лучшие по отделке квартиры возле метро стоили до 4.000.000 рублей.

Расчёт суммы кредита при платеже в 24.000 рублей в месяц под 12% годовых на 25 лет, в 2008 году, цена квартиры равна 1,1*сумму кредита. Реальная цена квартиры возле метро была 3.600.000-4.000.000 рублей, что в два раза выше чем максимальная сумма кредита или доходность от аренды, значит покупатели и продавцы ожидали дальшейшего роста цен и ежемесячный платёж при взятии кредита был в 2 раза выше чем ежемесячная аренда. Квартира превращается в спекулятивный актив, который никогда не окупит себя за счёт дохода от сдачи в аренду. 


Цена 33 кв метра однокомнатная квартира в Москве в 2008 году была равна цене 50 кв метров в Подмосковье, в Некрасовке, Химках, Железнодорожном, Балашихе типичная цена квадратного метра была 50.000 рублей.

В 2022 году застройщики запустили вместе с банками кредиты под 0% годовых.

Что позволяет выдавать кредиты на 25 лет под 0% годовых при платеже в 30.000 рублей в 9.000.000 рублей (30.000 в мес*12мес *25лет).


Таким образом исключительно за счёт снижения ставки до нуля сумма по кредиту увеличилась с 3.000.000 рублей до 9.000.000 рублей и так же и выросла цена квартир в новостройках.

Завышение цены квартиры на 20% по программе 0% это просто добавка в цене свыше.

Что произойдёт при прекращении программы ипотека под «0%»?

Все заёмщики и покупатели, которые хотели взять квартиру, по логике жить же где-то надо, под актуальные ставки в 11% годовых и платежах в 30.000 рублей смогут взять кредиты только в 3.000.000 рублей, то есть на квартиры с продажной ценой от застройщика в 9.000.000 рублей будут покупатели только с 3.000.000.

Так как на все эти новостройки застройщик уже получил от банков кредиты и эти кредиты потрачены, а ипотека на новостройки – это способ перевесить кредиты с юр лиц застройщиков на физ лиц, то невозможность покупателей купить за 9.000.000 при наличии только 3.000.000 приведёт к массовым банкротствам застройщиков, долгостроям и миллионам обманутых дольщиков.

Рассчитывать на покупку квартиры в новостройках для сдачи её в аренду и оплату за счёт аренды ипотеки в 2022 очень рискованно по причинам.

1. События на Украине, привели к ранениям и смерти тысяч мужчин работоспособного возраста, нет никакой возможности проверить из независимого источника информацию, сколько трудоспособных мужчин выбыло, но это тысячи, Минобороны РФ подтверждает на сентябрь 2022 потерю 5937 человек, на декабрь очевидно больше, реальное число потерь невозможно подтвердить источником независимым от влияния участвующих сторон, даже число могил на кладбищах не является точным показателем ибо не учитывает пропавших без вести, раненых или тех погибших, тела которые не были забраны с мест боёв, и эти люди погибли либо ранены, либо стали инвалидами, таким образом из рынка кредитования они исчезли как клиенты.

2. Порядка миллиона трудоспособных мужчин, значительная часть которых ранее были с высокими заработками (программисты, айтишники, коммерсанты) покинули Россию после февраля 2022, из рынка кредитования они исчезли как клиенты.

3. Закрыты представительства крупных европейских фирм, таким образом бывшие работники эти фирм из рынка кредитования исчезли как клиенты.

4. Мобилизация 300.000 человек – мобилизованные из рынка кредитования исчезли как клиенты, банки не выдают мобилизованным кредиты либо относят мужчин призывного возраста (по факту до пенсионного возраста) и женщин – врачей любого возраста к группе риска.

5. Сдача жилья мигрантам – ранее надёжный и стабильный бизнес – после пандемии 2020 стала рискованной.

6. Миллионы мигрантов после пандемии ковид 2020 покинули России и новые не приехали из за коронавирусных ограничений, а в 2022 поток мигрантов прекращён из за страха перед мобилизацией, так как получившие паспорта граждан России бывшие мигранты подлежат в том числе и мобилизации как граждане России. 

Таким образом после прекращения программы кредитования под «0%» лично я ожидаю при росте ипотечной ставки до 12 годовых, я ожидаю падения цен в рублях до уровня 2008 года или до примерно 4.000.000 рублей.

Ибо на рынке недвижимости всегда есть вынужденные продажи по текущей цене – разводы, банкротства, делёжка наследства, эмиграция, в таких ситуациях продавцы не ждут подходящей цены, а продают по текущей цене, а текущая цена определяется исключительно суммой кредита предоставленного банком покупателю.

Ситуацию частично заморозит покупка недвижимости наследниками погибших в СВО, так как при выплате в 5 миллионов рублей, если покупаемая квартира для проживания семьи погибшего, то 5 миллионов и будет реальная цена покупки. Так же как во многих деревнях в настоящее время цена любого дома, почти независимо от его качества, равна сумме материнского капиталла, в 2022 году это 693 тысяч рублей поэтому все дома в деревнях стали по 693 тысячи рублей, здесь будет такой же эффект, если выплаты за погибшего 5 миллионов рублей, то все квартиры стану по цене 5 миллионов рублей, если выплаты будут по 7 миллионов рублей, то и квартиры будут по цене 7 миллионов рублей и т.д.

Расчеты по кредитам можно проверить с очень удобным калькулятором. 
play.google.com/store/apps/details?id=com.andtek.wetnose.loancalc