Что будет с ценами на недвижимость: взгляд инвестора

Льготная ипотека уходит в прошлое: Минфин сворачивает программу с января. Тем временем на рынке новостроек надулся еще один локальный пузырь: почти 70% сделок заключено под ипотечную ставку, близкую к 0%. Разберемся, чем это может закончиться.  

Ипотека до самой пенсии

Из недавней статистики, выложенной на сайте ЦБ, следует, что рынок ипотеки обновил сразу два сомнительных рекорда: по среднему сроку займов (он вырос до 281 мес. и средней ставке в программах новостроек (упала до 3,7%). И оба — крайне негативный сигнал для рынка жилья.

Срок займа отражает платежеспособность населения: чем сильнее заемщики ограничены в деньгах, тем сильнее им приходится «растягивать баян». Сегодня это 23,4 года в среднем — при среднем возрасте заемщиков 37 лет.

Те, кто берут ипотеку сегодня, по факту достигли возрастного предела. Их выплаты разбиты до 60-летия, и это первый такой случай в истории современной России. Вряд ли банки будут тянуть сроки еще дальше. Ипотеку обычно берут в паре, а пенсионный возраст у женщин — как раз 60 лет.

 

О том, что платежеспособный спрос на жилье достиг предела, говорит не только срок ипотеки, но и ряд других факторов. Например, таки показатели, как ПДН (долговая нагрузка) и LTV (размер займа относительно стоимости жилья) — оба они достигли аномальных значений.

Государство уходит с рынка

Размер ставки еще более наглядно показывает, что рынок жилья перенасыщен деньгами и неизбежно будет разворачиваться. За счет льготных ипотечных программ от застройщиков номинальную ставку в новостройках этим летом удалось сбить до 0,1% и в среднем довести до 3,7%.

«Номинальную» — потому что разница между договорной ставкой (те самые 0,1%) и рыночной (от 6%, если брать самые дешевые госпрограммы) целиком ушла в рост стоимости новостроек. По оценкам ЦБ, как минимум на 20%, а в некоторых проектах может доходить до +45%.

Учитывая, что по факту мы не видим ни столь сильного роста цен, ни глубокого падения (в Москве с весны жилье потеряло около 5%), «нулевая» ипотека стала последним заслоном на пути к обвалу рынка. Если бы не она, уже сейчас жилье могло быть на 20% дешевле, чем год назад.

 
И вот в такой момент, когда около 70% первички продается по спецпрограммам застройщиков, Минфин объявляет, что прекратит субсидировать стандартную ипотеку. Это ломает всю схему поддержки спроса: реальную разницу в ставках не будет оплачивать ни банк, ни девелопер. Значит, коррекция неизбежна.

Как сильно упадут цены

Реальная рыночная ставка сильно отличается от той, по которой продаются квартиры сегодня. На вторичном рынке, где не работает фактор субсидий и перекрестных комиссий от застройщика в пользу банка сегодня банки берут порядка 9% годовых. 

Далее мы можем рассчитать, сколько должна будет стоить та же самая квартира, которую сегодня люди берут под 3,7%, если доходы заемщика с января не изменятся. Этот позволит оценить потенциал падения цен на новостройки, а за ними — и все современные квартиры (которые годятся для залога).

Расчеты представлены в таблице: взят реальный средний срок, актуальные ставки и три разных стоимости квартиры (5, 10 и 15 млн) для примера. Как мы видим, потенциал снижения соотносится с оценками ЦБ: цены на жилье могут пройти жесткую коррекцию — почти на 40%.

Что делать инвестору

Многие заходили на растущий рынок жилья с целью заработать. Это опять же видно по статистике: летом предложение в аренду подскочило почти на 90%. В основном за счет недавних новостроек. Инвесторы не смогли продать объект и пытаются на нем заработать в аренде.

Еще есть время выйти из недвижимости без потерь или с минимальным дисконтом. 5–6% падения цены за полгода это немного на фоне потенциального убытка до 40%. Цены на жилье инертны, и на коррекцию в любом случае уйдут многие месяцы. 

Наиболее логичный ход сейчас — продать инвестиционную квартиру по рынку или чуть дешевле (нужен агент или оценщик) и переложиться в более спокойные активы. Даже на рынке акций, где волатильность всегда высока, риски сейчас могут быть ниже.

Три основных направления

Средний потенциал роста голубых фишек России, исходя из таргетов БКС на ближайший год, приближается к 30%. Почти весь рынок недооценен, поскольку уже пережил сильную коррекцию. В топе рекомендаций среди прочих на сегодня: 

• Яндекс (Покупать. Цель на год: 3500 руб. / +65%)

• Газпром (Покупать. Цель на год: 260 руб. / +54%)

• Магнит (Покупать. Цель на год: 6900 руб. / +40%)

• МТС (Покупать. Цель на год: 310 руб. / +32%)

• Сбербанк (Покупать. Цель на год: 180 руб. / +31%).

Высокую рублевую доходность также можно получить в инструментах, номинированных в твердой валюте или с привязкой к валюте. Они подстрахуют на случай ослабления рубля. В частности, речь про корпоративные бонды в юанях и замещающие облигации.

• Полюс, выпуск ПБО-02, доходность 4%

• Русал, выпуск БО-05, доходность 3,9%

• Газпром капитал, 3024-1-Ф, доходность 4,2%

• ЛУКОЙЛ, серия 30-27, доходность 5,4%.

Для более консервативного инвестора, который изначально искал в недвижимости замену банковским вкладам, оптимальный выбор — портфель из облигаций. Банки, например, сегодня платят по своим бумагам на 2% больше, чем на депозитах, застройщики — до 13% годовых.