Покупка ипотечной квартиры. Практика.

Ранее писал, что покупка ипотечной квартиры, путем закрытия ипотеки через аванс, это риск.

При том что продавцы квартир почему то считают такие сделки нормальной практикой, мало того прямо заявляют о низких рисках «банк все проверил». Естественно раз риски низкие, то и цены ставят рыночные.

А как оно на практике?

История из СМИ.

Моя клиентка планировала переезжать из областного городка в Екатеринбург. Она сама юрист, и подходила к выбору недвижимости очень здраво. Какие-то варианты мы ездили вместе смотреть, куда-то она приезжала самостоятельно. И вот одна квартира ей понравилась. По итогу разговора с продавцом она сама принимает решение заплатить аванс 50 тысяч. Мошенница написала ей расписку, и разрешила сфотографировать свой паспорт.

Нельзя покупать недвижимость, если не проведена юридическая проверка. Даже если продавец рассказывает, что у него очередь на квартиру и он продаст ее уже после обеда. Недвижимости в Екатеринбурге сегодня много. Но в нашем случае получилось как получилось – аванс отдан. В день, когда мне переслали фото паспорта мошенницы и расписки, я заказала выписку из ЕГРН. По правилам нашего агентства мы заказываем ЕГРНку дважды: до аванса и перед сделкой. Ждать ответа нужно было дня три-четыре. За это время я планировала провести проверку других документов.

С предоставлением документов мошенница тянула время. Не то чтобы она не хотела их показывать, но всегда находилась причина, почему не сегодня. Вообще, я обратила внимание, что она все время путалась в цифрах и деталях. Например, говорила, что этаж 14, на самом деле 15. Рассказывала, что помогает сестре гасить ипотеку, а через время уже рассказывала, что сестре квартиру купила за наличные. Было такое ощущение, что она на ходу что-то придумывает, а потом забывала об этом.

Сама она из Каменска-Уральского, и на вопрос, почему продает без риэлтора, ответила, что сама бывший риэлтор. Я позже попыталась проверить, в каких агентствах она работала. Оказалось, что оформлена она как ИП, и по данным на сайте ДОМКЛИКу нее за 2021 год 8 проведенных сделок в Каменске.

Документы она выслала ночью в выходной день, за сутки до передачи денег. Дело в том, что аванс моя клиентка отдала под впечатлением от услышанной истории псевдо продавца. Эта женщина – многодетная мать, у нее пятеро детей. И якобы они с гражданским мужем решили расширяться и присмотрели дом. На дом его собственники в свое время взяли ипотеку, и чтобы его сейчас купить, надо погасить ипотеку в размере 2 млн. И вот по этой причине мошенница не поднимает цену на квартиру, но хочет 2 млн сейчас, а остальную сумму на сделке.

Схематоз

Почему мошенница не хотела заключить сразу договор купли-продажи и спокойно провести сделку? Почему мошеннице понадобились 2 млн сейчас, а остальное потом? За 3-комнатную квартиру она хотела 5 700, и мы могли бы заплатить все деньги сразу — у нас была наличка.

Видимо, схема строилась на нестыковке сроков. Если бы она была настоящим собственником, то договор купли-продажи нужно было бы регистрировать в Росреестре. Но там моментально бы выяснили, что она мошенница. Поэтому имитация сделки ей была не нужна. Но поскольку она работала риэлтором, то придумала сделать так. Выписка из ЕГРН предоставляется не сразу, и не каждый риэлтор может провести проверку документов. А тем временем, она с клиенткой успела бы заключить договор займа на 2 млн и предварительный договор о намерениях. Регистрировать такие договоры нигде не надо. Деньги они с клиенткой договорились передать через счет, поэтому мошенница еще и номер счета выслала.

Но самое главное – мы получили от нее выписку из ЕГРН, где было указано, что она стала владельцем квартиры 29 января 2022 года, а в строке собственник – ее фамилия. А утром мне на почту пришла настоящая выписка, где владельцем был указан другой человек, и право собственности он зарегистрировал в 2004 году.

С моей клиенткой мы решили не задавать мошеннице лишних вопросов, а идти в полицию. Ведь нам нужно было вернуть авансированные 50 тысяч.

Задержание

В рабочий понедельник клиентка договорилась с мошенницей о встрече у банка. А утром поехала писать заявление в полицию. Оперативники дежурили в назначенном месте. Сначала они просто мошенницу «пасли», сделали несколько ее фото на фоне адресной таблички. И ждали покупательницу.

Они встретились у входа в банк. И вдруг мошенница предложила отойти за угол – якобы поговорить. Моя клиентка и без того сильно нервничала, за угол идти отказалась. Ее целью было заставить мошенницу подписать все присланные ею договоры. Без подписи нет состава преступления. Думаю, мошенница просто потеряла бдительность. Ведь у покупателя была наличка, и эти 2 млн. она могла бы получить прямо сейчас, пусть даже через банковский счет.

   ФОТО: УМВД России по Екатеринбургу

Задержание прошло быстро. Только немного испугался трехлетний малыш, с которым мошенница пришла на встречу. Это был ее младший ребенок. В отделении полиции лжепродавец долго рыдала. После оформления подписки о невыезде ее с ребенком отпустили домой. Она прислала клиентке сообщение: «Завтра у меня изымут внесенный вами аванс и передадут вам. Я честно не хотела, у меня ситуация сложная». Однако позже в полиции заявили, что подозреваемая никаких денег так и не отдала.

* * *

Прошло несколько дней. Следствие продолжалось. Скорее всего, началась проверка всех контактов. Не исключено, что найдут еще пострадавших. А у меня раздался звонок. Мошенница за это время наняла юриста, который посоветовал ей отдать аванс и взять расписку о получении денег. Я передала наш разговор следователю, и он сказал, что организовывать передачу можно только в присутствии сотрудников полиции.

Все начинается с малого. Если она сейчас замахнулась на 2 млн, то наверняка брала аванс у кого-то еще. Что было бы дальше? Скорее всего, она «потеряла» бы паспорт, оформила новый, и все – ищите. В крайнем случае, если бы суд обязал взыскать деньги, то отдавала бы она их по три копейки сорок лет.

Ну и вопрос, на который мы не знаем ответа: зачем мошенница звала клиентку отойти за угол? Возможно, у нее был сообщник, возможно, они рассчитывали, что наличка на руках – вырвать сумку и нет никаких следов. Аванс, кстати, до сих пор так и не вернула.

ППЦ конечно, мало того, что квартира ипотечная, так еще по любому использован мат капитал.

Я лично при предложении любого схемотоза, просто посылал всегда продавца подальше. Предлагали к слову часто, то же занижение.