Рыночная котировка на момент написания статьи (28.08.2022): 1 260 ₽ (дисконт 8,1% к СЧА)
Договор доверительного управления: до 31.01.2036 (одна из редких УК, которая рассчитывает на долгосрочные отношения с инвесторами)
Выплата дивидендов: ежемесячно
Для квалифицированных инвесторов: нет
Сектор: Торгово-развлекательный комплекс
Комиссии фонда: 1% комиссия УК; не более 1,5% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора, оценщика; фактическая совокупная комиссия за управление за последние 12 месяцев составила порядка 1,1%, то есть меньше, чем могли бы взять (2,5%)
Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости
Фонд является зрелым и состоит из одного единственного объекта недвижимости — ТРК «Атриум» в г. Москве (точнее его некоторая часть, которую арендует Л'Этуаль, договор аренды до 01.06.2030).
Стоимость объекта на картинке в млн рублей
Доходность недвижимости фонда к текущей расчетной цене составляет порядка 11% годовых
В апреле расчетная стоимость объекта упала, вероятно дальнейшее снижения расчетной стоимости в случае роста вакантных площадей по причине ухода иностранных арендаторов
Структура расходов фонда
Инвестор в среднем может рассчитывать на 65% денежного потока фонда
Комиссии за управление УК Велес-Траст значительно ниже, чем у УК, аффилированных с крупнейшими банками и за последние 12 месяцев составили около 1,1% относительно СЧА фонда
Доходность денежного потока инвестора
В последние 6 лет дивидендный доход до НДФЛ на один пай составлял 119,2-129,6 рублей
По моим оценкам доходность в этом году может составить 124 рубля на пай (посчитал как среднемесячный доход за последние 7 месяцев, умножить на 12 месяцев и минус 5% — вероятный риск снижения денежного потока), что по текущим котировкам 1 260 ₽ составляет 9,8% годовых
Отчеты оценщика
Не нашел информацию о порядке индексации договоров аренды, однако считаю важным привести следующую цитату из отчета оценки:
Базовая арендная ставка составляет около 181 100 руб./кв. м/год, что соответствует среднерыночным значениям ставок для подобных объектов (соответствует верхней границе диапазона)
Условия формирования арендной ставки вполне объясняют, почему денежный поток от фонда годами равномерный:
Базовая арендная ставка указана в долларах США и в соответствии с ДС №12 от 18.10.2021 г. курс доллара США зафиксирован на уровне 48 руб. за 1 долл. США за период с 01 января 2022 года по 31 октября 2022 года (включительно).
Арендная плата по Договору состоит из Базовой арендной платы и Переменной арендной платы. Базовая арендная плата перечисляется ежемесячными платежами авансом до 1-го числа соответствующего расчетного месяца на основании счетов, полученных от Арендодателя.
Переменная арендная плата включает в себя эксплуатационные и коммунальные расходы.
Существует риск ухода арендаторов:
Международные торговые операторы, из которых подавляющее большинство составляют бренды из стран, находящихся сейчас в политической оппозиции к России, в среднем занимают 22-34% площадей торговых комплексов
Доходность торговых центров сократится и вакансия, которую мы видим сейчас (11%), скорее всего, увеличится в 1,5-2 раза, что будет большим ударом для торговых центров, которые страдают достаточно давно.
В 2020-м году наступила пандемия, после которой не вернулись некоторые арендаторы, покупательская способность населения упала, а арендные ставки были скорректированы в меньшую сторону на довольно продолжительный срок.
Запаса «прочности» к текущему кризису у наших торговых центров нет.
Согласно условиям договора аренды, арендаторы могут требовать снижения стоимости аренды:
Арендатор вправе потребовать пересмотра ставки арендной платы. Дополнительное соглашение к настоящему договору, устанавливающую новую ставку арендной платы подписывается сторонами.
Резюме
УК выбрала путь долгосрочных и прозрачных отношений с инвесторами (в отличии от аффилированных с крупнейшими банками УК)
Расходы на управление ниже, чем у аффилированных с крупнейшими банками УК
Наличие длительной задокументированной истории фонда (аффилированных с крупнейшими банками УКУК предпочитают очень быстро удалять отчеты)
Я согласен с существенными рисками, обозначенными в отчете об оценке
Я опасаюсь дальнейшего снижения стоимости пая
Ликвидность пая низкая, набор/выход из позиции может занять продолжительное время, значительно сдвинуть цену пая можно несколькими сотнями тысяч рублей
С учетом вышеизложенного, принимаю решение добавить ЗПИФ «Атриум» в свой шорт лист, допускаю его покупку в качестве долгосрочной диверсификации. В настоящий момент буду следить за фондом, решение о покупке готов принимать при снижении цены менее 1050 рублей за пай (хотя справедливая оценка, на мой взгляд, была бы на уровне 1100-1200 рублей за пай с учетом рисков снижения дохода от аренды) или при появлении благоприятных новостей, но по цене не выше СЧА.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Если считаете, что большее количество читателей должно увидеть этот пост, ставьте лайк!
Зайдите лично в атриум, походите. 50% магазинов закрыто, аренда оплачена до конца года или на год вперед, большая часть компаний объявила, что уйдет из россии. Внимание вопрос, кто будет брать в аренду свободные помещения там и по каким ценам?)
Александр Свириденко, ну вот в новом году и поглядим) Может будет отличный момент для покупок, потому что рано или поздно, на место ушедших придет кто-то еще, что может занять несколько лет.
Что это за помещение такое стоимостью в два триллиона почти?
Рисуют с штатов что-ли? Там какой-то сельпо вышел на ipo и собрал хреналионы денег. Хипстеры покупают все подряд…
Dmitry_C, да, что то с нулями не то.
Как-то я себе иначе представляю адекватные цены все равно.
При 18 летней окупаемости имеем 100млн в год ?
Этот летуаль только за аренду платит по 300к в день ?
Каждый божий день. Включая 1 января и 1 мая.
xSVPx, здесь таблица с месячными суммами дохода (можно назвать их дивиденды) Ссылка
Арендная плата еще больше соответственно. Как я вижу в этой статье — дивиденды плавают в диапазоне 63%-70% от общего денежного потока (аренды).
Так что там заметно больше 100млн в год. И это вполне рядовые цифры для точек с такими координатами :)
Кстати обратите внимание как эта сумма растет с 2011 года — наглядная иллюстрация защиты от инфляции…
Dmitry_C, ну да, выходит летуалю это даже дороже встаёт...
Это не защита от инфляции, а выдаивание досуха этого самого летуаля, и сколько он так протянет неведомо.
То, что в текущий момент это «рядовые цифры» очень не означает, что они таковыми пробудут ближайшие 20 лет, которые понадобятся, чтобы «выйти в ноль», а выскочить вряд ли удастся. Арендодатели, конечно «терпилы», но в последние годы их как-то поменьше визуально стало, значит нашли варианты, как в таких случаях по 100+ лямов в год «экономить».
Не знаю, почему кто-то считает, что «место у вокзала» — это прям отлично для ТЦ, как по мне для отеля отлично, для ТЦ сплошные минусы. В целом локация в центре, но не в центре кремля. Возможно уход Икеи их поддержит...
В целом с арендой пузырь должен лопнуть. Долго такая фигня продолжаться не может, а продолжается она уже долговато…
xSVPx, ваш скептический взгляд ценен, ибо я хоть и покупаю потихоньку, но небольшие сомнения конечно имеют место быть — это нормально…
А место у вокзала ИМХО практически всегда хорошо для ТЦ. Вот мои краткие мысли по теме: Ссылка
Хороший обзор. От себя добавлю что ИМХО минуса два — низкая ликвидность и 3 уровень листинга.
Теперь плюсы. Велес-Траст солидная компания с долгой историей.
Не претендую на истину в последней инстанции, но в этом объекте я бы не переживал по поводу рисков потери арендатора. Желающих будет очередь, ибо локация характеризуется такими характеристиками как:
1. Садовое кольцо. 2. Не просто у метро, а у пересечения трех его линий. 3. МЦД Курская и Курский вокзал.
В общем классический ТПУ, причем в самом центре.
А оценщики я смотрю палят в копеечку, как в белый свет — риски разной торговой недвижимости собирая в одну кучу.
С одной стороны это может быть огромный монстр за МКАД, который пойди еще наполни арендаторами во-первых. И попробуй еще 'замани' народ в большом количестве, если ехать далеко и неудобно — во-вторых.
И совсем другой кейс — средний или малый ТЦ в составе ТПУ, где и площадь адекватная и хорошая проходимость уже сформирована…
Dmitry_C, приветствую! Очень разумное мнение. А оценщики и правда пишут все и обо всем, я был разочарован, что о ключевых моментах инфу нужно собирать по крупицам, если повезет.
Жизнь после кражи крипты на ByBit Вчера пошли новости о том, что с известной криптобиржи ByBit украли 1.5 миллиарда долларов. Сумма конечно впечатляет и это сама крупная кража крипты за всю историю ее...
Количество земли, отданной в аренду под бурение скважин для добычи нефти и газа в США.
Количество общественной земли, отданной в аренду (лизинг) под бурение скважин для добычи нефти и газа Авто-ре...
Завтра ракета Зели последний кому нужна была война.
Походу завтра летим вверх!
100% у него играет песня Лепса «Лондон» на повторе =)
Плечи 2,4х
рост будет 3,4х
Всех обнял! Авто...
Рынок акций в критическом положении! Продолжится ли рост бумаг? Эта неделя была очень богата на события и новости, как и предыдущая, однако рынок провел ее в боковике, так и не определившись с дальней...
US Treasures падают. Риск для сырья, позитив для доллара 10-летки
US Treasures
В 2025г тренд падающий
Доходность растет.
10Y US Treasures
По дневным
В США инфляция 3+%
Таргет...
US Treasures падают. Риск для сырья, позитив для доллара 10-летки
US Treasures
В 2025г тренд падающий
Доходность растет.
10Y US Treasures
По дневным
В США инфляция 3+%
Таргет...
Лучшая ОФЗ на февраль/март 2025 года Если рынок акций уже сильно вырос, то индекс RGBI находится на одном уровне с 20 декабря, когда сохранили ключевую ставку.Кстати, про все свои мысли, относительно ...
Имхо, не стоит туда лезть. До конца этого года, точно.
Похоже, что помещение арендует Л'Этуаль
Рисуют с штатов что-ли? Там какой-то сельпо вышел на ipo и собрал хреналионы денег. Хипстеры покупают все подряд…
Как-то я себе иначе представляю адекватные цены все равно.
При 18 летней окупаемости имеем 100млн в год ?
Этот летуаль только за аренду платит по 300к в день ?
Каждый божий день. Включая 1 января и 1 мая.
Они там что, оптом коксом торгуют :)?
Ссылка
Арендная плата еще больше соответственно. Как я вижу в этой статье — дивиденды плавают в диапазоне 63%-70% от общего денежного потока (аренды).
Так что там заметно больше 100млн в год. И это вполне рядовые цифры для точек с такими координатами :)
Кстати обратите внимание как эта сумма растет с 2011 года — наглядная иллюстрация защиты от инфляции…
Это не защита от инфляции, а выдаивание досуха этого самого летуаля, и сколько он так протянет неведомо.
То, что в текущий момент это «рядовые цифры» очень не означает, что они таковыми пробудут ближайшие 20 лет, которые понадобятся, чтобы «выйти в ноль», а выскочить вряд ли удастся. Арендодатели, конечно «терпилы», но в последние годы их как-то поменьше визуально стало, значит нашли варианты, как в таких случаях по 100+ лямов в год «экономить».
Не знаю, почему кто-то считает, что «место у вокзала» — это прям отлично для ТЦ, как по мне для отеля отлично, для ТЦ сплошные минусы. В целом локация в центре, но не в центре кремля. Возможно уход Икеи их поддержит...
В целом с арендой пузырь должен лопнуть. Долго такая фигня продолжаться не может, а продолжается она уже долговато…
А место у вокзала ИМХО практически всегда хорошо для ТЦ. Вот мои краткие мысли по теме: Ссылка
Теперь плюсы. Велес-Траст солидная компания с долгой историей.
Не претендую на истину в последней инстанции, но в этом объекте я бы не переживал по поводу рисков потери арендатора. Желающих будет очередь, ибо локация характеризуется такими характеристиками как:
1. Садовое кольцо. 2. Не просто у метро, а у пересечения трех его линий. 3. МЦД Курская и Курский вокзал.
В общем классический ТПУ, причем в самом центре.
А оценщики я смотрю палят в копеечку, как в белый свет — риски разной торговой недвижимости собирая в одну кучу.
С одной стороны это может быть огромный монстр за МКАД, который пойди еще наполни арендаторами во-первых. И попробуй еще 'замани' народ в большом количестве, если ехать далеко и неудобно — во-вторых.
И совсем другой кейс — средний или малый ТЦ в составе ТПУ, где и площадь адекватная и хорошая проходимость уже сформирована…