21 августа 2022, 13:29

Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 1

Коллеги,
нахожусь в процессе поиска фондов на недвижимость. В интернете очень сложно найти независимую аналитику по ЗПИФ недвижимости, наиболее качественная аналитика была у нашего коллеги @Алексей [buythedip] на сего сайте, к большому сожалению, он больше не публикует свой анализ фондов, в результате чего я решил восполнить возникшую пустоту.

1. Общая характеристика

Наименование: ЗПИФ Альфа-Капитал Арендный поток
ISIN: RU000A101HY7
Листинг: 3 уровень
Страница фонда на сайте УК: ссылка
СЧА на пай: 299 919,95 ₽
СЧА фонда: 1 276 413 952,72 ₽
Рыночная котировка на момент написания статьи (21.08.2022): 230 000 ₽
Договор доверительного управления: до 01.03.2025
Выплата дивидендов: ежемесячно
Для квалифицированных инвесторов: нет
Сектор: Street retail

2. Допущения анализа

С учетом ежемесячной выплаты дохода, считаю достаточным аналитический срез за последние 3 месяца, по которым доступна отчетность

Не привожу информацию о размере комиссий за управление, так как по результатам изучения отчетности, считаю данную информацию неинформативной по причине наличия дополнительных расходов фонда, помимо комиссии за управление, вместо этого привожу более информативную для инвестора структуру расходов фонда, полный перечень расходов приведен в правилах фонда.

3. Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости

Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 1

Доля недвижимости: ~94%
Текущая доходность, купленной в фонд недвижимости: ~12,5% годовых

4. Структура расходов фонда

Дивиденды пайщикам составляют только ~45-55% расходов фонда ежемесячно

5. Доходность денежного потока инвестора

Доходность к СЧА ~7,6% до вычета НДФЛ и 6,6% после вычета НДФЛ, для инвестора СЧА имеет значение при покупки паев на этапе формирования фонда, при расчете вознаграждения УК и при продаже имущества фонда;
Доходность к текущей рыночной цене (230 000 ₽ за пай на 20.08.2022) 10% годовых до вычета НДФЛ и 8,7% после вычета НДФЛ

6. Отчеты оценщика:

Так как в отчетах содержится колоссальный объем информации, то напишу свое краткое резюме по итогам изучения:

В фонд куплено 6 объектов коммерческой недвижимости
Сроки действия договоров разные, самый длительный, на который я обратил внимание — до 17.01.2030, но есть и те, которые истекают 30.09.2024
Размер арендной ставки определяется в разных договорах по-разному: есть договора с фиксированной ставкой, есть с % от оборота, есть комбинированные (% от оборота, но не менее фикса)
Информация об индексации не во всех отчетах об оценке прописана в явном виде, встретившиеся мне варианты: отсутствие информации об индексации, индексация на размер ИПЦ, но не более 5% в год и индексация до 10% в год

7. Резюме

СЧА фонда превышает рыночную капитализацию на 30%, надежных предпосылок для сокращения рыночного дисконта к СЧА фонда на сегодняшний день я не обнаружил, есть только надежда, что договор ДУ будет перезаключен на более лояльных для инвесторов условиях, либо имущество фонда будет эффективно распродано по цене, близкой к СЧА;
Краткосрочный договор ДУ выглядит для меня риском: будет ли пролонгация договора и если нет, то будет ли выход из активов фонда столь же неэффективен, как и темпы покупки объектов в фонд (по истечению 2-х лет с даты создания фонда, остаются не вложенные в недвижимость средства, за «управление» которыми инвестор платит комиссию)?
Отсутствует информационный документ с ключевыми характеристиками фонда, который был бы удобен для изучения инвестором, имеющийся на сайте информационный лист не содержит исчерпывающую для инвестора информацию, а изучение стандартных отчетов занимает много часов личного времени.

В настоящий момент текущая цена пая не выглядит для меня привлекательной, готов рассматривать покупки при цене в районе 200 000 ₽ за пай, либо при появлении новой информации, указывающей на рост привлекательности фонда.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Если хотите больше разборов фондов недвижимости, ставьте лайк.

инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

Финансовый Архитектор

Москва

405

5 005

с 29 мая 2022

17 Комментариев

Сберегатель
21 августа 2022, 15:32
какая комиссия за управление?
0
- Финансовый Архитектор
  21 августа 2022, 16:37
  СВ, совокупно ~2,3%, но в реальности суммарные расходы фонда больше, инвестор в итоге получает около 50% денежного потока до уплаты НДФЛ.
  
  Впрочем, если бы комиссия была более адекватной, скажем 1%, при текущей рыночной цене фонд стал бы привлекательным.
  +1
  - Сберегатель
    21 августа 2022, 19:15
    Финансовый Архитектор, охренеть. Очень дорого!
    0
Владислав
21 августа 2022, 16:48
А фонды тюремной недвижимости на росрынке есть?
0
- Финансовый Архитектор
  21 августа 2022, 17:43
  Владислав, если только на СПБ бирже попробовать найти американские рейты с таким наполнением.
  0
  - Владислав
    21 августа 2022, 17:48
    Финансовый Архитектор, Зачем мне, российскому патриоту, американские? К тому же у наших перспектив во сто крат больше.
    0
Ветерок
21 августа 2022, 17:40
Все, что связано с Альфой надо обходить десятой дорогой.
0
Dmitry_Ch
21 августа 2022, 23:59
Доходность установилась вполне приемлемая для ЗПИФ. Объектов несколько — плюс. Арендатор ассоциирован с УК — тоже ИМХО плюс, есть некая предсказуемость в плане внезапной эвакуации арендатора и т.д.
Но структура расходов малоинформативная. И договор ДУ краткосрочный — однозначно минус. Никогда не понимал этой темы. По идее арендная недвижимость это консервативный инструмент для долгосрочного получения предсказуемого денежного потока. А тут — продаже имущества фонда, явно история уже не про это.
0
- Финансовый Архитектор
  22 августа 2022, 11:28
  Dmitry_C, я бы сказал, что доходность установилась по нижней приемлимой планке. Но есть более интересные альтернативы. Постепенно о них тоже напишу.
  +1
  - Dmitry_Ch
    22 августа 2022, 12:41
    Финансовый Архитектор, да, я как раз это и имел в виду. Недавно начал Атриум покупать — ибо биржевая цена спустилась к расчетной стоимости. Бумага неликвидная, объемы смешные, но объект топовый по локации. Не думали про этот фонд?
    0
    - Финансовый Архитектор
      22 августа 2022, 19:58
      Dmitry_C, к сожалению, у моего брокера, через которого я беру ЗПИФ-ы, нет этого фонда ( Смотрю, что доходность в районе 9,4% до НДФЛ. Смущает, что выплаты растут медленно. Но история по фонду накоплена великолепная. Надо изучить.
      0
    - Финансовый Архитектор
      22 августа 2022, 20:16
      Dmitry_C, читаю отчет оценщика, цитирую базовый сценарий, который рассматривает оценщик:
      В этом сценарии можно ожидать одновременного проседания ставок на 20-30% и увеличения вакансии до этих же уровней. Что касается цен на коммерческую недвижимость, то из-за мультипликативного эффекта и резкого роста ставок капитализации можно ожидать минимум двукратного падения цен даже в национальной валюте.
      
      Как-то не весело)
      0
    - Финансовый Архитектор
      22 августа 2022, 20:28
      Dmitry_C, вот еще любопытно из отчета оценщика:
      Базовая арендная ставка указана в долларах США и в соответствии с ДС №3 от 13.03.2015 г. курс доллара США зафиксирован на уровне 47 руб. за 1 долл. США, в соответствии с ДС №12 от 18.10.2021 г. курс доллара США зафиксирован на уровне 48 руб. за 1 долл. США за период с 01 января 2022 года по 31 октября 2022 года (включительно).
      
      Про порядок индексации базовой арендной ставки ничего не нашел, переменная часть арендной ставки состоит из коммунальных и эксплуатационных платежей.
      0
    - Финансовый Архитектор
      22 августа 2022, 20:33
      Dmitry_C, ну и последнее, что беспокоит из отчета оценщика:
      Тем не менее, доходность торговых центров сократится и вакансия, которую мы видим сейчас (11%), скорее всего, увеличится в 1,5-2 раза, что будет большим ударом для торговых центров, которые страдают достаточно давно. После событий 2014 года мы наблюдали исход многих зарубежных сетей, закрытие магазинов и рост вакансии. В 2020-м году наступила пандемия, после которой не вернулись некоторые арендаторы, покупательская способность населения упала, а арендные ставки были скорректированы в меньшую сторону на довольно продолжительный срок. Запаса «прочности» к текущему кризису у наших торговых центров нет.
      
      Возможно, сможем увидеть более привлекательную цену на ЗПИФ.
      0
Dmitry_Ch
22 августа 2022, 22:31
Риски снижения арендного потока и соответственно цены пая конечно же есть. Но для АП1 есть позитив в том, что в его составе стрит-ритейл, а не ТЦ, о которых пишет оценщик. Ну разве что здание в Долгопрудном с натяжкой можно назвать таковым — и то с приставкой 'мини'.
Локации тоже не плохие, а местами даже отличные (Б.Серпуховская).
Впрочем локацию тоже можно испортить. Очень не нравится что на Паперника и на Первомайской несколько магазинов плотно сидят рядом.
Хороший стрит-ритейл пока держится нормально, конкурируя с дарксторами. А в больших ТЦ действительно сейчас грустно и перспективы туманные. Выживут только сильнейшие.
0
- Финансовый Архитектор
  22 августа 2022, 23:25
  Dmitry_C, я пока начал набирать складскую недвижимость, но смотрю и другие объекты. В перспективе диверсификация все равно нужна. Я еще тут прикинул, тот же Атриум на глазок принес владельцам паев порядка 15% годовых с 2018 года. Но это экспресс оценка, может где-то ошибся, позже в эксель, думаю, посчитаю.
  
  Вообще тема интересная, чтобы ей делиться тут, информации об инвестициях в ЗПИФ во всем рунете супер мало, приходится с головой в отчеты погружаться.
  +1
  - Dmitry_Ch
    23 августа 2022, 08:05
    Финансовый Архитектор, у меня тоже есть складская (ПНК). Но хочется диверсификации, и по типам недвижимости, и по УК.
    Мысль делиться здесь отличная — будем читать и обсуждать.
    +1