Индифферентный
Индифферентный личный блог
24 июля 2022, 09:29

Инвестиции в бетон: перспективы рынка недвижимости.

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2022 год и последующие годы от IRN.RU
Цены на жилье могут снизиться больше, чем в 2015-2017 гг.

События на рынке недвижимости московского региона развиваются по сценарию 2014-2017 гг., когда на фоне обострения геополитической обстановки, санкций, а также макроэкономических катаклизмов столичный метр потерял от 10% до 20% своей стоимости. Однако сейчас ситуация усугубляется ценовым пузырем, надувшимся в 2020-2021 гг., поэтому, если экономика адаптируется к санкциям не так быстро, как хотелось бы, в ближайшие годы квартиры могут подешеветь и на 30%, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Нынешний кризис – далеко не первый в современной истории РФ. Военная спецоперация на Украине беспрецедентна, но санкционный шок российская экономика уже переживала – в 2014 г., когда Запад впервые ввел ограничения из-за конфликта вокруг Украины. Конечно, масштаб санкций сейчас намного больше, но и способность к адаптации выше – восемь лет назад Россия столкнулась с санкциями впервые, а сейчас уже все-таки накоплен некоторый опыт преодоления ограничений и импортозамещения.

Кроме того, в 2014-м году имели место не только санкции, но и обвал цен на нефть, который привел к двукратной девальвации рубля. А сейчас баррель стоит более $100, что позволило рублю после краткосрочного падения не только быстро отыграть потерянное, но и укрепиться до уровней 2017 г. Так что в целом оба кризиса похожи по своей природе, хотя нынешний и больше по масштабу. Поэтому нет ничего удивительного в том, что, за исключением валютного курса, отечественная экономика вообще и рынок недвижимости в частности реагируют на нынешние события по сценарию восьмилетней давности – как и прогнозировал IRN.RU еще 28 февраля.

Как и в конце 2014 года, московский рынок недвижимости в начале весны 2022 г. прошел через фазу ажиотажа. Ослабление рубля, тестировавшего отметку в 120 руб. за доллар, и резкое удорожание ипотеки в связи с увеличением ключевой ставки до 20% годовых заставили выйти на рынок, во-первых, обладателей рублевых накоплений, спасавших в недвижимости свои сбережения, а во-вторых, ипотечников, спешивших монетизировать одобренные по старым ставкам кредиты. Панические настроения участников рынка привели к ценовому скачку: за март-апрель 2022 г. индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, увеличился на 7,3% в «старой» Москве, на 2,9% в Новой и на 6,3% в Подмосковье. В некоторых сегментах повышение ценников достигало 10%.

Однако панического спроса хватило ненадолго: уже в конце марта ажиотаж пошел на спад, а в апреле спрос в Москве сократился на 38% по сравнению с мартом и на 34% относительно апреля прошлого года. За МКАД, в Новой Москве и Подмосковье, падение было еще более ощутимым.

В такой ситуации не остается никаких причин для продолжения роста стоимости жилья. Апокалиптические сценарии, спровоцировавшие всплеск спроса и цен после начала спецоперации, не сбылись. Банковская система не рухнула, дальнейшей девальвации рубля не произошло — он даже переукрепился, и теперь финансовые власти ищут способы ослабить отечественную валюту. Как следствие, рынок недвижимости начинает адекватно реагировать на экономическую ситуацию, которая продолжает ухудшаться – закрываются предприятия, падают доходы населения, а инфляция, прежде всего продовольственная, бьет рекорды и «съедает» все большую часть доходов населения.

В результате у людей остается все меньше возможностей копить на жилье – спрос перераспределяется с товаров длительного пользования в пользу товаров первой необходимости. При этом ипотека, несмотря на снижение ключевой ставки, все равно остается более дорогой, нежели в 2020-2021 гг., и вряд ли вернется к тем историческим минимумам в обозримой перспективе. Поэтому запросы продавцов квартир, сформировавшиеся к началу 2022 г. в иной экономической и геополитической реальности, теперь являются оторванными от финансовых возможностей основной массы потенциальных покупателей.

Уже в мае рынок жилья Москвы ушел в небольшой, но ощутимый минус – впервые с начала 2018 г. По данным аналитического центра www.irn.ru, средняя цена метра на вторичном рынке «старой» Москвы сократилась на 0,6%. Новая Москва и Подмосковье, где сосредоточено самое дешевое жилье в московском регионе, пока держатся, но, по всей видимости, скоро присоединятся к «старой» Москве – спрос падает и за МКАД.

В самом лучшем случае – если экономика быстро адаптируется к санкциям или они будут смягчены (что пока выглядит маловероятным), цены на жилье должны откатиться назад к уровням начала 2022 г., то есть потерять те 5-10%, которые прибавили во время панических настроений в марте-апреле 2022 г. При нынешнем укреплении рубля этот прирост уже абсолютно неадекватен.

Однако в 2015-2017 гг. стоимость квадратного метра снизилась на 10-20% (в зависимости от сегмента), хотя курс рубля тогда удержать не удалось. При этом перед кризисом восьмилетней давности не было ценового пузыря – в 2011-2013 гг. стоимость квартир почти не росла. Но за 2020-2021 гг. жилье в московском регионе подорожало в среднем на 50% благодаря слишком низким ставкам по кредитам и депозитам. Поэтому горка, с которой придется катиться ценам, теперь гораздо выше, что хорошо демонстрирует график стоимости квартир в Москве за последние 10 лет. Так что если события будут развиваться по негативному сценарию, стоимость «квадрата» может вернуться к уровням начала 2020 г., то есть падение цен составит до 30%.


Глубина снижения цен на квартиры будет определяться не только экономической ситуацией, но и сегментом рынка, а также характеристиками конкретного объекта. Коррекция стоимости самого доступного жилья экономкласса может ограничиться 10% даже в самом негативном сценарии, а вот дорогой и нередко неадекватно переоцененный бизнес-класс может подешеветь и на 30% — как правило, чем выше цены, тем больше они падают в кризис. Что же касается штучных объектов элитной недвижимости, сроки экспозиции которых могут достигать нескольких лет, то здесь сложно говорить об общих тенденциях – в зависимости от объекта ценообразование может быть очень индивидуальным. Более того, глубина коррекции цен на конкретные квартиры сильно зависит от изначальной цены – неадекватно оцененные лоты, а также неликвид могут требовать дисконта даже более 30%, чтобы найти покупателя.

Все вышесказанное относится в первую очередь к вторичному рынку жилья, который является рынком в полном смысле этого слова – с большим количеством продавцов и покупателей, действующих независимо друг от друга и не имеющих поддержки со стороны государства. При этом на олигопольном столичном рынке новостроек, где 10 компаний строит половину жилья, и который получает щедрую поддержку из бюджета в виде льготной ипотеки, субсидируемых кредитов и т.п., могут иметь место отклонения от рыночных законов. Например, вместо снижения цен на новостройки в условиях перегрева рынка еще в 2021 г. застройщики с большей охотой пустились субсидировать ипотечные ставки. Как показано в статье «Субсидируемая ипотека вытеснила скидки», снижение ипотечной ставки на каждый процентный пункт, например ипотека под 8% годовых вместо 9%, равносильно примерно 5% дисконта от цены квартиры – ежемесячные платежи покупателя при этом будут примерно одинаковыми.

Это означает, что, несмотря ни на что, застройщики могут продолжать повышать цены на новостройки, одновременно увеличивая размер субсидирования ипотечных ставок. Насколько такая стратегия целесообразна – вопрос, конечно, дискуссионный. Здесь и сейчас она, скорее всего, позволяет активизировать продажи путем давления на психику покупателей: растущие цены побуждают быстро принимать решение о покупке, а «вкусная» ставка позволяет подсластить «пилюлю» в виде заоблачной цены. Но в перспективе недостатки этой стратегии очевидны – рынок недвижимости превращается в наркомана, сидящего на «игле» необоснованно низких, нерыночных ипотечных ставок, а в плане цен все больше надувается пузырь, но, как известно, любой пузырь рано или поздно может лопнуть.

В мировой практике давно уже сложилось эмпирическое правило – цена квадратного метра жилья в любой локации должна быть примерно равна среднемесячному доходу людей, проживающей в этой локации. Так вот, средний уровень доходов москвичей находится в пределах 100 тысяч рублей в месяц, а средняя цена «квадрата» уже подобралась к отметке в 300 тысяч рублей. Это, конечно, не означает, что московская недвижимость должна подешеветь втрое. Но подобные оценки позволяют составить представление о степени перегретости московского рынка, а также о потенциальной глубине его падения, если развитие кризисной ситуации пойдет по негативному сценарию и надувавшийся долгие годы пузырь наконец лопнет.
26 Комментариев
  • Сашка
    24 июля 2022, 09:49
    Прочитал и такое чувство, что статья написана конец мая-начало июня. Потому как с середины июня первый скачок оживления рынка недвижимости. И с середины июля, ещё до понижения ключевой ставки до 8%, второй скачёл спроса на недвижку.
    ПС: не специалист рынка недвижимости. Сужу строго по своему региону — г.Архангельск.
    • antonsergeev
      25 июля 2022, 00:01
      Сашка, отскок в том смысле что было 0 сделок а стала 1? а в 20 году было 15? Это отскок дохлой кошки.
  • vavan
    24 июля 2022, 10:06
    Через всю статью идёт линия что рынок должен упасть как упал в предыдущий кризис И авторы как бы не замечают что сейчас ипотека в отличии от прошлого кризиса это основной локомотив тянущий вверх цены. И приоритет этому локомотиву сейчас дан на самом высоком уровне
    • Вася Пражкин
      24 июля 2022, 11:13
      vavan, И приоритет этому локомотиву сейчас дан на самом высоком уровне
      Приоритет-то дали, а денег забрали у народа. Тут даже к гадалке ходить не надо, чтоб понять, что такая конструкция когда-нибудь рухнет.
      • vavan
        24 июля 2022, 17:58
        Вася Пражкин, состояние депозитов населения  с Вами не согласны
  • Ivan12061980
    24 июля 2022, 10:47
    А какая цена 1 кв м в Китае относительно средней з/п? Я не спец конеш, но мне кажется там спред намного выше чем у в РФ.
  • Дэн
    24 июля 2022, 10:57
    В условном Мюнхене однушка стоит более 300 000 евро. Это примерно 10 000 за квадрат. Значит ли это, что средний немец получает 10к на руки?
    • Toltra
      24 июля 2022, 11:09
      Дэн, надо считать не на одного, а на пару. Вот 200 тыс р, как было в 2019, это адекватная цена для Москвы.
      Когда вы пишете про среднего немца, вы имеете вилу медианную зарплату, а не среднюю. Медианная в Москве ниже 100тыс р, наверное в районе 70.
      • smit
        24 июля 2022, 11:44
        Toltra, соотношение всеравно в пользу мск. в германии снимают жилье- купить не могут.

        С чего кто-то считает что цены в мск должны быть такие что люди с доходом 140к на двоих должны мочь купить кв в мск?
      • Дэн
        24 июля 2022, 15:25
        Toltra, ТС однозначно указывает, что цена квадрата должна равняться среднемесячному доходу проживающего в локации. Так что не на семью, а на 1 человека
      • Гражданин
        24 июля 2022, 19:27
        Toltra, Кому вы объясняете, у человека своя правда и он ей живет
    • Дэн, насколько мне известно (родственники живут в Германии), пузырь сформировался во всех странах. Германия не исключение. Адекватная цена средней квартиры для Германии около 150000 евро. 
      • Дэн
        24 июля 2022, 15:19
        Стелла Малетина-Никора, Ну пузырь и не думает сдуваться. Напротив, хорошие лоты улетают махом. Про аренду даже и говорить не стоит. Рынок арендодателя.
  • Toltra
    24 июля 2022, 11:32
    Летом 2020 все риэлторы писали, что на рынке недвижимости наступит коррекция, потому что денег нет у народа.
    • Вася Пражкин
      24 июля 2022, 11:59
      Toltra, потому что денег нет у народа.
      Ну это конечно же не так. Летом тогда даже и ограничений особо не было, бизнесы все крутились еще. Ну может турпоток снизился немного.
      • Toltra
        24 июля 2022, 12:51
        Вася Пражкин, да, жизнь показала, что есть и много)
  • Igor Romanov
    24 июля 2022, 13:27
    Это конечно все хорошо, но застройщики в СПб заканчивают стадию монолита, а квартиры в продажу ещё не выпускают. При этом разговор идёт ни про бизнес или элит класс, а эконом и комфорт. Это о чем то да говорит.

    Кулуарно идут разговоры, что в СПб город не выдаёт разрешения на строительства новых домов, если так, то единственное, что приходит на ум, что не хотят нагружать банки.

    Вторичка уже упала на 10-15%, в основном за счёт тех кто уезжает в другие города/страны. Но такие сделки проходят за нал, ипотеки там не интересны.

    У меня ком дир хочет купить квартиру, в элит сегменте, застройщик сказал, что план продаж на месяц 5 квартир, если больше то повышение цен, сами манагеры размазывают сделки, лишь бы цены не повышали. Дисконт максимум 5% если знаешь кого то из верхушки. При этом вторичка в данном сегменте не падает, опять же были единичные истории, где люди по быстрому уезжали из страны и выходили в кэш.

    Мое мнение пока ставка не будет выше 10-12% на протяжении года ни о каком сильном снижении не идёт речи.

    По строй. материалам:
    — Арматура начала расти по немногу
    — Бетон немного корректируется из-за того, что там много заложено было во время повышений
    — Евроцемент хотел повысить цены, согласовал это с ФАС но пока тишина
    — Газобетон за счёт Белоруссии сейчас начинает снижаться
    — карьеры ЛСР по щебню и песку пыхтят и повышают цены

    Вот небольшая сводка, дальше думайте сами
    • astray
      24 июля 2022, 14:01

      Igor Romanov, решил глянуть что там с арматурой… да… там какой то отскок от дна наблюдается



      а вот газобетон валится не  по дням а по часам безпробудно

      • Igor Romanov
        24 июля 2022, 15:03
        astray, да, ну я по СПб рассуждаю, за всю РФ не возьмусь. Плюс, нельзя забывать что кучу бесплатного лома везут с Украины. Мне говорили, что уже в полный рост завозят самосвалы для вывоза развалов.

        Газобетон спекулятивная цена, основной производитель в СПб структура ЛСР. Белоруссия начала поставлять на рынок, но говорят качественный газобетон только у 2х заводов. Всех остальных попробовали, но отказались, даже не смотря на цену.

        Поэтому ЛСР приходиться опускаться.
  • Владимир
    26 июля 2022, 14:20
    Даже если белорусский газобетон и повлиял на снижение стоимости газобетона, то, скорее всего, это ненадолго. Люди поймут, что за качество у белорусского газобетона, и не станут возить, поэтому мое мнение — цена упала временно из-за уменьшения спроса. Когда спрос повысится, повысится и цена российского газобетона. К тому же ходят упорные слухи про поставки наших стройматериалов  в ДНР и ЛНР  в ближайшее время, так что может возникнуть дефицит со всеми вытекающими отсюда последствиями.
  • Kovazha
    30 июля 2022, 16:50
    прогнозировать в наших реалиях неблагодарное дело, мы в Майприорити басманном взяли квартиру, не думаю, что такие объекты к осени в цене упадут, все таки бизнес-класс и расположение удачное, практически центр города

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн