Товарищ Сухов
Товарищ Сухов личный блог
16 мая 2022, 05:29

Когда лопнет пузырь в Сочи

Цены в Сочи в последние годы росли очень высокими темпами и на данный момент близки к историческим максимумам. Стоит ли инвестировать в сочинскую недвижимость? Тут я порассуждаю на тему сроков такого инвестирования. Рассмотрим факторы роста цены на недвижимость в Сочи:

1) Дефицит жилья высокого качества. Дефицит наблюдается не только в Сочи но и по всему черноморскому побережью. В других городах «соседях» к тому же существенный недостатки в инфраструктуре (в том числе связанные с авиа доступностью).
2) Низкие ставки по ипотеки. И низкие цены относительно текущей стоимости
3) Природно-климатические условия, которые предполагают курортно-туристическую направленность.
4) Ну и конечно текущая ситуация на Украине. Покупка недвижимости как сохранения капитала. Перемещения туристических потоков в связи с ограничениями по авиаперелетам и движениям валюты. Концентрация инвестиций в строительство, которые могли быть направлены на другие города и Крым.

Теперь рассмотрим когда эти факторы перестанут действовать.
1) Рост цен в Сочи будет увеличивать инвестиционную привлекательность других курортно-туристических зон. Что в свою очередь будет способствовать развитию там инфраструктуры и появлению новых городов с взрывным ростом цен на недвижимость. Это будет оттягивать спрос.
2) Во первых, мягко говоря, есть сомнения, что ставки по ипотеки смогут скоро оказаться на низком уровне. Во вторых, эффект высокой базы: цены уже такие что даже при низкой ипотечной ставке покупка не выглядит привлекательной. Ну и состояние экономики в ближайшие годы не предполагает рост доходов населения, что также будет удерживать спрос. 
3) Если предположить успех в СВО в результате которого юг и всё морское побережье Украины окажется подконтрольным России, то география мест где можно «отдохнуть у моря», сильно расширится.
4) После окончания СВО в Украине и начала мирных переговоров, должны состояться послабления в санкциях. Появятся возможности отдыхать в Турции, Египте, странах Европы, Крыме и юге Украины. Это оттянет туристические потоки из Сочи и уменьшит доходность сочинской недвижимости. И как следствие инвесторы за хотят переложиться из сочинской недвижимости в другие активы. И предложение недвижимости может превысить спрос.

Таким образом готов предположить, что  новости об окончании СВО или какой-то нормализации в отношениях с европейскими страна будут ориентиром, что пора выходить из сочинской недвижимости. Так как недвижимость не самый ликвидный актив, то основным риском будет успеть вовремя выйти из неё.

10 Комментариев
  • А если, не дай бог конечно, еще и Крым вернуть придется?  Мест для отдыха как бы станет меньше.
    Снижение цен на недвигу по всей России начнется когда встанут продажи ресурсов за бугор, вот тут  да.  Если отриц рост остановится на х2, то буду считать это очень хорошим исходом спецоперации. А может же и раз в 5 сложиться.
    • kuzbass_oleg
      16 мая 2022, 06:47
      Александр Симонов, С чего бы это мы свой Крым кому то отдали? 
      • kuzbass_oleg, Ну в 2012 украинцы ровно то же самое говорили.
        • kuzbass_oleg
          16 мая 2022, 10:05
          Александр Симонов, Ну говорили и говорили. Они много чего говорили. Им уже веры то на слова нет.
  • Екатерина Кр
    16 мая 2022, 07:01
    Все почти что понастроено в Сочи в последние годы в основном жуткие мазанки без соблюдения каких-либо норм. У меня родня в Сочи. Так вот единицы новых ЖК нормальные, в основном все стремяться покупать то что бвло построено в советское время, ну местные.
    Местный сочинский институт проектировочный который занимался разведкой почв именно по побережью в свое время разогнали, проектировали проектировщики без учета сейсмоопасности и тп. Как итог например- один ЖК просто начал спускаться по горке к морю, его в Сочи называют «наш титаник», прилось заливать бетоном паркинг чтобы не уехал насовсем. Про построенное жилье, которое потом оказалось построенным незаконно все и так знают.
    Хотя альтернативы Сочи конечо нет по побережью и по стране((
    • Екатерина Кр, почему нет альтернатив? А как же Геленджик?
      • Екатерина Кр
        16 мая 2022, 11:06
        Юрий, в Геленджике нет настолько развитой инфраструктуры как в Сочи. Он более провинциален. Там проблемы с водой. Проблемы с транспортной доступностью. Ну еще как бы ветра с гор, хуже чем в Сочи зимой, но не знаю, не могу сказать, зимой там не была никогда.
        Вот когда построят обещанную дорогу без перевалов, еще и убрав жд с побережья, тогда думаю там кроме Сочи появится много интересного на побережье.
  • DavidD
    16 мая 2022, 07:11
    Я как-то отдыхал в Сочи летом, мне не особо понравилось. В центральном Сочи, дикие пробки, грязные пляжи, грязное море, конские цены) Но пипл хавает, норм
    • Екатерина Кр
      16 мая 2022, 11:08
      DavidD, это еще после строительства дорог к Олимпиаде пробки!
      Насчет цен и моря, ну местные знают где отдыхать и закупаться, цены как везде. Приезжему конечно не сориентироваться.
  • Михаил Ка
    16 мая 2022, 07:24
    1. В Турции-Египте можно отдыхать и сейчас. Как и в Крыму. Так что эти факторы можно отбросить — они останутся неизменны.
    2. Морское побережье Украины большое, а вот сервис там аховый, и от уровня Сочи отстаёт на десятилетия, так как ориентирован на бедное местное население. В Крыму, кстати, та же ситуация — нет к местных отношения к туризму как к отрасли, которую надо развивать, а только как к отрасли на которой надо быстро нарубить денег при минимуме усилий и вложений. Так что сегменты рынка с сочинским будут разные.
    3. Россияне привыкли тратить на отдых много. Иногда — неоправданно много. Так что если и будет снижаться цена — то очень очень медленно. Или скорее просто встанет и будет стоять на месте.

    Главным риском на мой взгляд может быть повышение налога на недвижимость и начавшееся приведение строительства к законодательным нормам. Так что избавляться стоит от той недвижимости которая по-бумагам — кладовка в амбаре, а по цене — квартира в человейнике

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн