Окно возможностей на рынке недвижимости

На рынке первички стали появляться предложения с ипотечной ставкой 0.1%, это даёт возможность купить квартиру с дисконтом. Для примера возьмем квартиру застройщика 3.14К со сдачей в 2023 году, которая при покупке с ипотекой 0.1% стоит 18620874 руб:

Первый взнос — 6620784 руб
Срок — 30 лет
Ежемесячный платёж — 34222 руб
Ежегодный платёж — 34222 * 12 = 410664 руб

Покупаем дальние ОФЗ, например 26230:

Сумма покупки — 5100000 руб
Текущая цена — 818 руб
Купон — 38.39 руб
Выплата купона — 2 раза в год
Налог на купон — 13% (0.87)
До погашения — 17 лет
Ежегодный купонный доход — 5100000 / 818 * 38.39 * 2 * 0.87= 416469 руб

Через 17 лет:

Купоны будут погашены по номиналу — 5100000 / 818 * 1000 = 6234718 руб
Остаток выплат по ипотеке — 34222 * 13 * 12 = 5338632 руб 

Итоги:

1. Ежегодный купонный доход покрывает ежегодные платежи по ипотеке
2. Через 17 лет погашение ОФЗ по номиналу позволит окончательно погасить ипотеку и ещё немного останется
3. Покупка квартиры обойдётся нам в 6620784 + 5100000 = 11720784 руб

P. S. Данные для расчётов взяты из открытых источников (сайты 3.14Ка и смартлаб), за достоверность не ручаюсь. Будут скрытые застройщиком комиссии и наценки, страхование жизни и т. д. Ради интереса подал заявку на ипотеку 0.1% через застройщика, получил одобрение от нескольких банков со ставками 8.5%-9%. Через некоторое время позвонил менеджер застройщика и объяснил, что при оформлении сделки в банк будет предоставлен некий сертификат и ставка будет 0.1%. Что это за сертификат выяснять не стал, может быть застройщик станет созаёмщиком или что-то в этом роде. У меня нет реальной необходимости в этой квартире и я не хочу класть много яйц в одну корзину, поэтому на этом этапе остановился. Если у Вас стальные яйца и есть реальная необходимость в квартире — этот вариант стоит рассмотреть. Если кто-то уже купил с ипотекой 0.1% или в процессе покупки — прошу написать в ЛС или в комментарии что за сертификат предоставляет застройщик.