Недвижимость. Первичка. Что происходит?

Доля ипотеки в продажах крупнейших компаний. Извращения с ценообразованием и перспективы цен. Как влияет платеж на стоимость метра?

Две недели назад проводил опрос в Телеграм и на VC о перспективах недвижимости. Благодарен тем, кто участвовал в нем. Спасибо вам! Результат интересен тем, что не только нет консенсуса, но и в целом, ощущается высокий уровень неопределенности:

Важно, что опрос проводился среди не профессионалов, то есть не работников индустрии. Поэтому я не разделял первичку и вторичку. Мне был важен настрой.

Первичная недвижимость – особый мир.

Говорим «первичка», думаем «ипотека»

Из отчета ЛСР мы видим, что на покупки с ипотекой приходится 60-75% всех продаж. Поскольку первоначальный взнос не нулевой, именно ипотечных денег около половины. И все равно, это существенный объем платежеспособного спроса.

У группы компаний ПИК аналогично – 75% это доля ипотеки

Одним словом – это катастрофа: любое ужесточение условий льготной ипотеки, или сокращение объема субсидирования моментально обернется не падением продаж, а их остановкой. Давайте разбираться, чем отличается ипотека под 7% от ипотеки под 12% (я знаю, что сейчас 9% — давайте просто смотреть на расчет; не забывая, что есть и вторичный рынок – там ставка под 15%).

За последние 2 года отделы продаж научили нас смотреть не на цену квартиры, а на ежемесячный платеж. И правда: часть денег вносишь в виде первоначального платежа, остальное – равными платежами на 30 лет. Все условия зафикисрованы, если это не плавающая ставка. Удобно

Было ли оправдано смотреть на платеж? Конечно! Квартира за 10 млн. по обычной ставке 10% и квартира за 12 млн. руб. с субсидируемой застройщиком ставкой 4% — это колоссальная разница. Смотрите сами:

Для чистоты эксперимента взял одинаковый первоначальный взнос в рублях, а не процентах.

В первом случае платеж 70 тыс. руб., во втором 48. Экономия каждый месяц 22 тысячи, или 264 в год.

Тогда какая разница сколько стоит недвижимость? Пусть хоть 15 млн. при ставке 1%… Хммм, а так можно?

Проверяем:

Получается еще выгоднее. Магия больших чисел создает такую экономию, что только на этом можно возить семью в отпуск на море каждый год.

Кто верит в невероятную щедрость застройщиков, которые делают такие акции просто так, а не потому что продажи встали?

Тогда рост цен на первичку не имеет ничего общего с настоящими рыночными ценами. Хорошо, купите вы по льготной ставке по 9% — 7% — 5% — 3% годовых…

А кому потом продадите на вторичном рынке по рыночной ставке?

Сдавать в аренду? С доходностью 3-4-5% годовых? Нууу так… на любителя условия.

Фактически, застройщики сейчас могут играть двумя факторами:

— величина первоначального взноса, привлекая наиболее рискованную группу заемщиков. Идея в гарантии для банка возмещения части потерь при дефолте

— субсидирование процентной ставки: те же игры с банком партнером, когда застройщик компенсирует ставку кэшбэком. Покупатель этого не видит.

--------------------------

«Купи за 120 то, что стоит 100. В кредит. По сниженной ставке.»

Застройщики

--------------------------

Мне не нравятся такие игры, потому что в такой схеме калькулятор включается только у банков и застройщиков. Но скажу честно, есть и выгодные для покупателей варианты. Важно посчитать платежи и размер переплаты. Используйте калькулятор!

Прогноз по цене

Первичный рынок сейчас – это ручное ценообразование. И важно понимать, что цена ушла на второй план. Важна производная от цены и ставки. И вот эта производная будет константой. Исчезнет льготная ипотека – цена снизится. Примут решение о льготной ставке 2% — цена уйдет выше.

🧐Какие выводы?

🔹Покупая недвижимость у застройщика – пользуйтесь калькулятором. И это не фигурально, а вполне буквально. Иногда завышенная цена оправдана сниженной ставкой, и это выгодно для покупателя. Надо считать

🔹Ценообразование первичного и вторичного рынка принципиально отличается. У застройщика можно купить дороже, но по субсидируемой ставке. А кто купит у вас по честной ставке вторичного рынка?

🔹Если взяли ипотеку на много лет под мало процентов – не спешите ее досрочно гасить 😁

Про вторичный рынок отдельно. На конкретно моем примере. Попробую разместить завтра.

Про вторичный рынок отдельно. На конкретно моем примере. Попробую разместить завтра.

----------

Мой Телеграм - кратко и емко.

t.me/+t-zQASQgLgU4YTMy

Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся