Заметки про недвижимость

В нашей аналитической команде Mozgovik Research мнения про сектор недвижимости расходятся. Я настаиваю на том, что строителям ж**а, но есть возражения: мол, в 2020 году строители выстрелили и могут сделать это снова.

Приведу несколько фактов:
📈 да, цены на новостройки выросли за месяц на 10-20%
📈 да, государство повысило размер субсидируемой ипотеки под 12% до 12 млн руб в мск и спб

📉 реальные ипотечные ставки выросли до 22-25%
📉 но решение о выдаче принимают банки, а они сейчас затянут пояса в связи с тяжелой обстановкой
📉 в марте из страны уехало 100 тыс платежеспособных людей, еще в апреле может столько же выехать. Предположу, что в основном уезжают из зоны работы наших публичных девелоперов (PIKK, SMLT, LSRG, ETLN)
📉 экономисты прогнозируют рост безработных в РФ на 2 млн человек (чего не случилось после ковида)

👉в марте на вторичке сняли 20% объявлений, — испугались уходить в рубли
👉на ЦИАНе число предложений аренды квартир выросло за месяц на 40% с 8700 до 12300 лотов (люди уезжают, освобождают квартиры, плюс предложение выросло от тех, кто сам свалил за рубеж)
📉 увеличение арендных объектов и снижение спроса на них привело к снижению арендных ставок, что сделало аренду еще более выгодной по сравнениню с покупкой
👉Авито-недвижимость: число просмотров объявлений за 2 недели марта упало на 1/3
📉 Первым умереть и пойти вниз должен рынок вторички, где не будет дешевой ипотеки
📉 Фактор роста издержек должен резануть маржу девелоперов. Но напомню, что это больше скажется на региональных застройщиках, потому что в Москве с ценой метра 300тыр, себестоимость метра в 40-50к составляет не такую значительную долю конечной цены


Опыт кризисов 2008 и 2014 годов
📉 В 2014 ажиотаж после падения рубля прошел за меся-полтора. Потом рынок обвалился.
📉 Стагнация рынка продлилась 3 года — до 2017, снижение цен составило 15-30%
📉 В 2008 рынок квартир был перегрет, цены в рублях упали до 30%, восстановление заняло 6 лет

📉 новизна текущего кризиса в том, что рынок новостроек подошел к этому моменту перегретым, цены выросли на 50%ч за 2 года
📉 новизна текущего кризиса в том, что: 7 лет до текущего момента падали доходы населения
📉 а доля ипотечных квартир выросла до 70% — это тоже новый фактор
📉 с такими базовыми условиями вкупе с ростом безработицы мы можем получить еще и ипотечный кризис

В общем, лично я, взвешивая все эти факторы, не очень оптимистично смотрю на сектор недвижки и строительства.
Но справедливости ради, отмечу, что один раз в 2020-м году я ошибся на счет строителей, хотя сам успел купить квартиру по старым ценам. 
В чем была моя ошибка тогда? Я недооценил 2 фактора:
👉роль льготной ипотеки
👉производителей жесткого эконома в московском регионе на фоне многолетнего дефицита предложения на рынке