29 марта 2022, 23:18
Заметки про недвижимость
В нашей аналитической команде Mozgovik Research мнения про сектор недвижимости расходятся. Я настаиваю на том, что строителям ж**а, но есть возражения: мол, в 2020 году строители выстрелили и могут сделать это снова.
Приведу несколько фактов:
📈 да, цены на новостройки выросли за месяц на 10-20%
📈 да, государство повысило размер субсидируемой ипотеки под 12% до 12 млн руб в мск и спб
📉 реальные ипотечные ставки выросли до 22-25%
📉 но решение о выдаче принимают банки, а они сейчас затянут пояса в связи с тяжелой обстановкой
📉 в марте из страны уехало 100 тыс платежеспособных людей, еще в апреле может столько же выехать. Предположу, что в основном уезжают из зоны работы наших публичных девелоперов (PIKK, SMLT, LSRG, ETLN)
📉 экономисты прогнозируют рост безработных в РФ на 2 млн человек (чего не случилось после ковида)
👉в марте на вторичке сняли 20% объявлений, — испугались уходить в рубли
👉на ЦИАНе число предложений аренды квартир выросло за месяц на 40% с 8700 до 12300 лотов (люди уезжают, освобождают квартиры, плюс предложение выросло от тех, кто сам свалил за рубеж)
📉 увеличение арендных объектов и снижение спроса на них привело к снижению арендных ставок, что сделало аренду еще более выгодной по сравнениню с покупкой
👉Авито-недвижимость: число просмотров объявлений за 2 недели марта упало на 1/3
📉 Первым умереть и пойти вниз должен рынок вторички, где не будет дешевой ипотеки
📉 Фактор роста издержек должен резануть маржу девелоперов. Но напомню, что это больше скажется на региональных застройщиках, потому что в Москве с ценой метра 300тыр, себестоимость метра в 40-50к составляет не такую значительную долю конечной цены
Опыт кризисов 2008 и 2014 годов
📉 В 2014 ажиотаж после падения рубля прошел за меся-полтора. Потом рынок обвалился.
📉 Стагнация рынка продлилась 3 года — до 2017, снижение цен составило 15-30%
📉 В 2008 рынок квартир был перегрет, цены в рублях упали до 30%, восстановление заняло 6 лет
📉 новизна текущего кризиса в том, что рынок новостроек подошел к этому моменту перегретым, цены выросли на 50%ч за 2 года
📉 новизна текущего кризиса в том, что: 7 лет до текущего момента падали доходы населения
📉 а доля ипотечных квартир выросла до 70% — это тоже новый фактор
📉 с такими базовыми условиями вкупе с ростом безработицы мы можем получить еще и ипотечный кризис
В общем, лично я, взвешивая все эти факторы, не очень оптимистично смотрю на сектор недвижки и строительства.
Но справедливости ради, отмечу, что один раз в 2020-м году я ошибся на счет строителей, хотя сам успел купить квартиру по старым ценам.
В чем была моя ошибка тогда? Я недооценил 2 фактора:
👉роль льготной ипотеки
👉производителей жесткого эконома в московском регионе на фоне многолетнего дефицита предложения на рынке
Приведу несколько фактов:
📈 да, цены на новостройки выросли за месяц на 10-20%
📈 да, государство повысило размер субсидируемой ипотеки под 12% до 12 млн руб в мск и спб
📉 реальные ипотечные ставки выросли до 22-25%
📉 но решение о выдаче принимают банки, а они сейчас затянут пояса в связи с тяжелой обстановкой
📉 в марте из страны уехало 100 тыс платежеспособных людей, еще в апреле может столько же выехать. Предположу, что в основном уезжают из зоны работы наших публичных девелоперов (PIKK, SMLT, LSRG, ETLN)
📉 экономисты прогнозируют рост безработных в РФ на 2 млн человек (чего не случилось после ковида)
👉в марте на вторичке сняли 20% объявлений, — испугались уходить в рубли
👉на ЦИАНе число предложений аренды квартир выросло за месяц на 40% с 8700 до 12300 лотов (люди уезжают, освобождают квартиры, плюс предложение выросло от тех, кто сам свалил за рубеж)
📉 увеличение арендных объектов и снижение спроса на них привело к снижению арендных ставок, что сделало аренду еще более выгодной по сравнениню с покупкой
👉Авито-недвижимость: число просмотров объявлений за 2 недели марта упало на 1/3
📉 Первым умереть и пойти вниз должен рынок вторички, где не будет дешевой ипотеки
📉 Фактор роста издержек должен резануть маржу девелоперов. Но напомню, что это больше скажется на региональных застройщиках, потому что в Москве с ценой метра 300тыр, себестоимость метра в 40-50к составляет не такую значительную долю конечной цены
Опыт кризисов 2008 и 2014 годов
📉 В 2014 ажиотаж после падения рубля прошел за меся-полтора. Потом рынок обвалился.
📉 Стагнация рынка продлилась 3 года — до 2017, снижение цен составило 15-30%
📉 В 2008 рынок квартир был перегрет, цены в рублях упали до 30%, восстановление заняло 6 лет
📉 новизна текущего кризиса в том, что рынок новостроек подошел к этому моменту перегретым, цены выросли на 50%ч за 2 года
📉 новизна текущего кризиса в том, что: 7 лет до текущего момента падали доходы населения
📉 а доля ипотечных квартир выросла до 70% — это тоже новый фактор
📉 с такими базовыми условиями вкупе с ростом безработицы мы можем получить еще и ипотечный кризис
В общем, лично я, взвешивая все эти факторы, не очень оптимистично смотрю на сектор недвижки и строительства.
Но справедливости ради, отмечу, что один раз в 2020-м году я ошибся на счет строителей, хотя сам успел купить квартиру по старым ценам.
В чем была моя ошибка тогда? Я недооценил 2 фактора:
👉роль льготной ипотеки
👉производителей жесткого эконома в московском регионе на фоне многолетнего дефицита предложения на рынке
EvgenyP, «evgeny» — это понятно, видимо «жендос»
а «Р» что значит? Пиндос?
DNN, Сургут это кошелек валюты на 5 трлн рублей… и не заплатить из за искусственной переоценки это смешно…
Шортов Флэт Лонгович, а не может ли случиться рыжего повторения былого зелёного движения? Нудный боковик года на три, ведь любой экспоненциальный рост краткосрочен.
URL
Т-Банк | Тинькофф | ТКС акции
Пора добавить Т-технологии
Tverskoy_homyak, а некоторые говорят, что да
Завод Инкаб: краткий экскурс в мир оптического кабеля Из чего же сделаны наши катушки?Что представляет собой кабель, знает каждый. А вот что представляет из себя волоконно-оптический кабель связи — зн...
Юрий, А в такой редакции норм?
Англия-это не самое большое зло для России
НО Англия заслуживает ОРЕШНИКА больше Украины
По мнению журналиста, западные политики, в частности британс...
13:27
В избранное. Анализ индекса Мосбиржи и фьючерса на него. Таймфрейм 1 день
Imoex2
Минимум 03.09.24 2512,7 не прошли вниз.
Сейчас почти сформирован треугольник на снижающейся рынке. Есть ABCD. О...
Чу? Многоходовка
13:27
YgrOK, так я через фьючерс, там любой объём) Сейчас такой рынок, что спешить не надо. КС 23 уже в цене везде, по рынку отскок очень вероятен. У меня лонга индекса/яндекса уже чуть больше, чем шорта за...
продавцов особо нет и на вторичке, в рубли люди не хотят выходить, купившие по хаям с убытком продавать не будут.
А закладывают так еще больше:
Только за первый месяц 2022 года выдано более 370 разрешений на строительство 2,3 млн кв. метров жилья, это на 157% выше, чем в 2021 году.
стройку заморозили только в марте, соотв результаты мы увидим только через год. А то что начали строить достроят, потому что
1- судебные издержи
2 — расходы на консервацию
так что приведенный график абсолютно бесполезен
ну и смотреть удобнее тут — xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%B0%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B0/%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D0%B0%D0%B7%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%BB%D0%B8_%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%B8%D1%89%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0
И всё хаты у него стали +100 за день дорожать )
www.moex.com/ru/index/MREDC
Но нам остается только созерцать -)
sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market
за фьючем я тоже смотрю, но лучше доверять проведенным сделкам
сегодня посмотрим цены на середину марта примерно
не знаю.. причислять ли краснодар к регионам или нет.. но тут x3
метр — 65 тыс продажа. себестоимость думаю такая же.
По Новороссийску я не утверждаю… Просто говорю о впечатлениях проезжего человека.
Переключился на Коктебель
Но что там делать долгое время — я не знаю… На 4-й -5-й день — тоска...
Это если нет машины.
На примере недавних цен. в 2014 доллар вырос в два раза, при этом недвига стояла никому не нужная, цена за двуху в москве доходила до 7 млн, а на окраине 7.4 стоила треха хрущ. И никому она была не нужна, так как зарплаты были еще старые. Но те, кто держал в валюте или в золоте — выходили в 2017-2018 на пустой рынок и без ажиотажа выбирали из кучи предложений.
Прошло всего 3 года и цены скакнули сначала с 7 до 9 млн, а в 2021 с 9 до 14 и выше.
Почему? Прошла фаза адаптации населения к изменившемуся курсу доллара, добавились зарплаты, пошли другие идеи, народ стал увереннее брать ипотеки (процент упал).
Все, ваш поезд ушел. Теперь ждать примерно 5-6 лет до следующего цикла.
Чем он будет вызыван, падением рубля, безработицей, эпидемией — неизвестно. Но будет 100%, потому что цена недвиги меняется волнами с отставанием от других активов.
вот сейчас специально потыкал в кнопки .
разница между 5 и 12 % — ежем.платёж 17 или 23 тыс
Упс, извините. Перечитал внимательнее Ваше сообщение. Миль пардон.
Я бы ещё всяким орущим тут предложил бы взглянуть на кризис 2008 года в Америки и с чего там пошёл этот кризис, подсказка как раз из-за ипотек.
Никто же не понимает, что 40% стройки законсервировано, что за февраль продалось только 47% из новостроек в мск и 38% в Питере. Все строители закредитованы и строят в кредит. Многие теряют работу и не смогут платить ипотеку. Мамкин инвесторы которые брали квартиры на перепродажу тоже будут сосать лапу. Ребята которые брали ипотеку под сдачу квартиры тоже сосут лапу.
Спроса нет, от слова совсем)
квартиры полностью с отделкой.
да, самая простейшая, но заходи и живи
у нас это больше половины новостроек
1.1 за счет того что цены на вторичку итак были ниже первички спрос со вторички никуда не девается, люди взяв калькулятор понимают, что вторичка выгоднее, не нужно делать ремонт, можно сразу жить, ипотека хоть и дороже но цена ниже на вторичке
2арендных хат стало больше, но это вообще не проблема — люди из нищих ебиней уже едут в города на заработки и все эти предложения квартир быстро схлопываются, у нас например оно уже схолопнулось
3 стройки в городах миллионниках (кроме мск и питера) свернулись почти все, так что цены вырастут
Дом 251,9 м² на участке 24 сот. на продажу в Электростали | Купить дом в Электростали | Авито (avito.ru)
ВАЖНО! В настоящий момент в доме проживают и зарегистрированы бывший собственник с семьей. Продажа в текущем состоянии. Доступа в дом нет, показы невозможны, под ипотеку не подходит.
Банком проводятся процедуры по переговорам и выселению незаконно проживающих граждан в соответствии с законодательством РФ.
По большому счету вам надо «всего-лишь» не стать таким человеком, и не попасть в эту ловушку. Никакой фундаментальный анализ не помогает этому, потому что всегда можно натянуть совершенно эмоциональные аргументы под любой желаемый ответ.
К новым ценам по моему все уже адаптировались, раз до сих пор покупают квартиры.
Какая то коррекция возможна… но все индивидуально. каждый регион живет своей жизнью.
Ну и не надо забывать «привычку» человека рожденного в ссср, но жившего в 90-х в непонятных общагах и коммуналках, что лучше бетона инвестиций нет, чтобы не говорили.
Поскольку рубли «горят» с годами…
С долларом нихрена не угадаешь ( народ то у нас не читает умные сайты и не смотрит РБК… хотя те кто читает и смотрит, тоже часто просирают много),
поэтому лучше всего бетон. и детям останется… и внуки будут хорошими словами вспоминать…
Так что, думаю, даже в рублях цены пойдут вниз.
Рынок аренды как более гибкий уже отреагировал
По факту сейчас играют два фактора ток:
1) льготная различная ипотека, в том числе семейная, которой будет 95% в рынке
2) дефицит строек связанный с ростом стройматериалов и как следствие остановкой вывода новых проектов в продажу
1) — кто будет давать семейную ипотеку, задекларированную государством, при грозящем дефиците бюджета?
2) — имхо, конечно, но в Москве и Подмосковье никакого дефицита строек нет. В тех же самых регионах, где цены на квартиры выросли в 2-3 раза, целые микрорайоны выставлены на продажу. Ценники просто переписываются — сделок нет.
Посмотрим, конечно, что будет дальше. Имхо, спроса платежеспособного нет. Инвестквартиры пока еще на рынок не идут. Рост квартир под аренду — очень интересный фактор…
шо за дичь.
у нас регион.
за год цены выросли на 50%
за 2 года — примерно 60-65%
пустых кварталов нет.
если прям уж совсем спор-спор — могу специально вечером по свежесданным кварталам пройтись пофотать — жильцы снуют, свет горит. дети в песочнице.
Вот это все на продажу, к примеру… Практически все.
ну у нас не такие масштабы.
всё гораздо скромнее.
но на уровне рефлекса я вижу что и стройки идут и квартиры заселяются.
Как показывает вся история современной России, недвижка скоро должна пойти в затяжное падение, тем более все причины для этого уже сложились. Единственное, почему эта песня может еще какое-то время продолжаться — это фин. поддержка государством. Если вернут льготные ставки обратно и дадут денег застройщикам — то народ опять побежит набирать бетонные метры. Но потом все равно ливанет и ливанет вместе с ипотечниками, которые не смогут обслуживать ипотеку.
может 1% безработица и прибавит, но это вряд ли
одобряют сотрудникам гос контор, сотрудникам крупных компаний, с ними ниче не случится. У нас же негласное правило, людей не увольнять
Так что люди берут ипотеку с минимальным первоначальным взносом а деньги на вклад, еще и зарабатывают на разнице ставок.
т-сс. не пали схему ))
Дмитрий, \\У нас же негласное правило, людей не увольнять\\
плять… да у кого у вас то? меня уволили
два раза )
меня тоже уволили. через 5 минут снова взяли. должность только другая.
а шкафчик в раздевалке тот же
за 25 лет я сто раз сдохнуть успею, а вот за 10 лет ежем. платёж у нас за однушку будет в районе 17 тыс. как понимаете — это половина зарплаты обычного человека.
Компактные промышленные кластеры, возрождение сельхоза, наука в академгородках, ликвидация мегаполисов, возрождение губернской провинциальной жизни на новых основаниях возможностей 21 века. Перераспределение богатств.
Иначе — распад
Все выкормыши возглавили новые независимые государства.
И даже если провели потом «декоммунизацию» — так только для того, чтобы поляну вытоптать и социальный лифт поджечь
Ну а в 91-м первично было именно упрощение управляемой системы. Вся идеология шла прицепом.
Сам занимаюсь строительством в Белгороде… у нас тут намечается хуже чем жопа… но это имхо
Домовой / Максим Сергеев, взрывы(
не знаю можно это писать или нет, поэтому на всякий случай это фейк..
пригород в сторону границы оч сильно подешевел..
Купил себе квартиру в марте 2021 г. в строящемся доме за 4 млн. руб. Два месяца назад такая же квартира уже продавалась за 5 млн. руб., сейчас ее уже продают за 5 млн. 800 тыс.
Я не знаю, насколько реально ее продать за такие деньги… я покупал маме… Но я точно знаю, что это НЕНОРМАЛЬНО, когда квартиры стоят так дорого.
И при всем при этом, я не верю в то, что цены на недвижимость будут снижаться. хотя очень этого хочу.
Объяснить почему до сих пор трёшки нет?
к лету ещё переуступки подтянутся, имущество банкротов и прочий трэш))
а спроса в Питере уже нет.
недвига — не акции, на просадках скупать не надо.
Если да, то какой думаете д.б. дисконт от январских, чтобы средняя продажа произошла?
🌱Ильдар Хусаинов, [29.03.2022 9:39:04]
На ипотечном рынке вторичного жилья происходит настоящая нехорошая ситуация! Это плохо как ни странно в первую очередь для строительного бизнеса. Так как большую часть первички покупали продавая вторичку покупателям с ипотечным кредитом.
Почти 22 года руковожу компанией и ни разу не было, что бы доля одного банка в моменте на рынке вторичной ипотеки превышала 85%.
Сейчас смотрел цифры по сети за полную прошлую неделю с 21 по 27 марта 2022 года и вот данные (мы работаем более чем в 200 городах России, выборка репрезентативная):
🌱 1. Сбер 85,89%
🌱 2. ВТБ 8,27%
🌱 3. Альфа банк 0,66%
🌱 Четвертое место и далее с долей менее 0,5%
🌱 10 место доля 0,22%.
Это очень и очень плохой знак для рынка и последствия таких процессов нам всем еще предстоит ощутить во втором квартале.
Такая картина в основном сложилась из за того что Сбер был единственным банком, где в марте выдачу осуществляли по ранее одобренным ставкам. До 5 марта это так же делал ВТБ. Остальные в конце февраля подняли ставку на вторичке и по всем действующим на тот момент одобрениям.
Справедливости ради отметим, что Сбер не используют эту ситуацию в целях какого либо давления на участников рынка, все очень культурно.
На этой неделе так же покажу, что происходит по новой задаточной активности на вторичном и загородном рынке. Сейчас закроем март месяц, а потом уже будем все жить в новой реальности на рынке недвижимости России. Мы сейчас по опережающим видим какой она будет. (Это руководитель компании «Этажи»)
Если Сбер выдает ипотеку по одобренным до 24 февраля заявкам, а действуют они 3 мес, то до 23 мая цены будут стоять, а потом резко рухнут. Ипотека — вообще главный драйвер роста, 70% квартир продавались в ипотеку. И пока в Москве остается хоть 10 человек с одобренной ипотекой, каждый из 1000 продавцов будет ждать, что тот купит его квартиру. В 2008 примерно 8 ноября прекратили выдачу ипотеки совсем, и к середине декабря цены рухнули. А сейчас, получается пдение растягивается, но итог падения будет еще сильнее.
P.S. Прочитал дальше, если вчера прекратили выдачу, то все процесс пошел. В моем городе за месяц вывалили кучу инвестиционных квартир и каждый продавец ждал последнего ипотечника, держал цену.
Поэтому страна переживет. Повторение сценария истории а-ля ипотека США-2008 в принципе не будет.
ЗЫ, я привожу цены и з/пл не Москвы, а деревень. И почти все квартиры продаются с 0 первым взносом, не зависимо от условий банка.
я думаю что несколько месяцев ипотеки не будет вообще. потому что ставки огромные, а дальше в зависимости от общемировой ситуации и от размеров складывания цены недвижимости — увидим и ставки ипотеки.
думаю в районе 10% льготная и 15 % обычная.
и для лбготной понадобится выполнить ещё больше условий нежели раньше.
Как говорится, не тут-то было!
Который уже в безопасности по многим причинам.
А сразу за этим вернется и менее дорогая ипотека.
А может такой вариант?
На депозитах в банках размещены огромные суммы физиков (согласно СМИ деньги удалось вернут в банки. Например: www.vtb.ru/o-banke/press-centr/novosti-i-press-relizy/2022/03/2022-03-23-vtb-posle-povysheniya-stavok-uvelichil-portfel-depozitov-smb-do-12-trln-rubley/#!). Данные по объему депозитов в банках за март еще не опубликованы. По февралю согласно данным ЦБ (опубликованы) объем депозитов сохранен на уровне января. Максимальные ставки банки давали на 6 месяцев (август 2022г.)
Импорт уменьшился на десятки процентов, из-за нарушенных цепочек поставок много предприятий сократили производство. Запасы относительно дорогостоящих товаров (техники) неуклонно падают. За 6 месяцев ситуация вряд ли изменится. Итого, предложение по товарам сократится на десятки процентов, может быть даже в разы.
Куда пойдут эти деньги? Ставку депозитов на том же уровне вряд ли сохранят. После того, что случилось, в акции люди не пойдут. Заграничный отдых? Думаю, многие откажутся от него. Добавьте к этому постоянное повышение цен на все, к нему добавится сокращение физического объема предлагаемых товаров. При этом, к нам еще не пришла инфляция (поступления товаров нет), которая полным ходом шагает по Европе.
Останутся недвижимость и авто? То есть кратковременный резкий всплеск цен на недвижимость и авто с последующим падением цен?
Не надо нагнетать, не первый раз ведь.
Сейчас не стоит делать никаких резких движений, тем более в кредиты- ипотеки влезать. Посмотрим, что будет.
От нас уже всё равно ничего не зависит...
Единственное, о чём стоит задуматься- искать источник дополнительного дохода
Тимофей Мартынов,
«Я настаиваю на том, что строителям ж**а, но есть возражения»
Дополню, что новые «присоединенные» территории Украины придется восстанавливать в первую очередь жилье и объекты инфраструктуры., за счет России. На наши цены недвижимости в России это не сильно повлияет, но работы у ПИКов, ЛСРов, Самолетов будет море. Так что достроить в России достроят начатое, но новые все заморозят. И это не за горами!!!
неплохой аналитик по недвижки смирнов например в своих прогнозах говорит что придется его сдувать
и вот сейчас очень подходящее время начинается для этого
от текущих цен минус 30% я думаю будет точно по вторичке к осени