26 января 2022, 10:48
Недвижимость в Питере.
Смотрю сейчас квартиру в Питере. В Москве решили не покупать, т.к
1. Слишком много народа в городе. Тяжело привыкать после провинции.
2. Лучше взять 3 квартиры в регионе миллионнике, чем одну в Москве. Тупо разные корзины.
3. 12 млн руб не окупают комфортность проживания. В провинции 12 млн это обеспеченные люди, в Москве это нищеброды живущие в панельках.
Снимал квартиру 3 месяца в балашихе, ездили по 2 часа в Москву.
Квартиры смотрю с целью размещения части депозита в бетоне. Глупо имея эквивалент 700 тыс баксов держать все в банках и на бирже.
Лимит по денежным средствам 500 тыс баксов, остальное идет под инвестиционные траты.
На текущий момент купили квартиру в Казани.
Параметры — от 40 квадратов, дом от 2000 года постройки, один собственник с момента постройки дома, вменяемый ремонт. Дом до 12 этажей.
Депозит сейчас 150 тыс за квадрат.
Расчет интересующей цены, исходя из разницы средняя з/п *3 месяца и стоимости аренды (доходность должна быть от 6% годовых, если доходность ниже, значит цена завышена).
Например, в Казани средняя з/п 35 тыс руб. Квадрат стоит 110 тыс.
Аренда 20 тыс.
Мы брали квартиру за 90 тыс за квадрат. Сейчас цена завышена.
В Питере, насколько я понял, средняя з/п 50 тыс, таким образом цена равна
50*3=150 тыс за квадрат.
Вопрос к местным.
1. В транспортной доступности центра города, реальная цена за квадрат сейчас сколько?
Это реальные цены?
spb.domclick.ru/card/sale__flat__1502428943
117 тыс за квадрат
spb.domclick.ru/card/sale__flat__1497716992
160 тыс за квадрат.
2. Снять однушку можно за 20-25 тыс руб? Обычно прежде чем купить, нужно 3 месяца пожить в локации. Обычно снимаю на окраинах, так дешевле.
spb.domclick.ru/card/rent__flat__1494858650 Мурино. 20 тыс руб.
Это реальные цены?
3. Если цены аренды реальные, то доходность от сдачи в аренду недвижимости
160 тыс за квадрат *30 квадратов = 4,8 млн руб *6%= 288 тыс в год
20 тыс*12=240 тыс без учета налогов, ремонта и простоя.
Реальная доходность около 4% годовых.
Выводы. Цена процентов на 10% завышена. Либо аренда вырастет либо недвижимость подешевеет.
Стоит сейчас ехать или подождать год?
Кто что думает?
По мимо Питера смотрю Екатеринбург и Нижний новгород.
Данный акк в доступе 2 человек. Я лично тут редко пишу.
Заранее спасибо за комментарии.
Новостройки интересуют только уже сданные и с ремонтом. В аренду не планирую сдавать, чистый инвест с проживанием кого то из родственников.
1. Слишком много народа в городе. Тяжело привыкать после провинции.
2. Лучше взять 3 квартиры в регионе миллионнике, чем одну в Москве. Тупо разные корзины.
3. 12 млн руб не окупают комфортность проживания. В провинции 12 млн это обеспеченные люди, в Москве это нищеброды живущие в панельках.
Снимал квартиру 3 месяца в балашихе, ездили по 2 часа в Москву.
Квартиры смотрю с целью размещения части депозита в бетоне. Глупо имея эквивалент 700 тыс баксов держать все в банках и на бирже.
Лимит по денежным средствам 500 тыс баксов, остальное идет под инвестиционные траты.
На текущий момент купили квартиру в Казани.
Параметры — от 40 квадратов, дом от 2000 года постройки, один собственник с момента постройки дома, вменяемый ремонт. Дом до 12 этажей.
Депозит сейчас 150 тыс за квадрат.
Расчет интересующей цены, исходя из разницы средняя з/п *3 месяца и стоимости аренды (доходность должна быть от 6% годовых, если доходность ниже, значит цена завышена).
Например, в Казани средняя з/п 35 тыс руб. Квадрат стоит 110 тыс.
Аренда 20 тыс.
Мы брали квартиру за 90 тыс за квадрат. Сейчас цена завышена.
В Питере, насколько я понял, средняя з/п 50 тыс, таким образом цена равна
50*3=150 тыс за квадрат.
Вопрос к местным.
1. В транспортной доступности центра города, реальная цена за квадрат сейчас сколько?
Это реальные цены?
spb.domclick.ru/card/sale__flat__1502428943
117 тыс за квадрат
spb.domclick.ru/card/sale__flat__1497716992
160 тыс за квадрат.
2. Снять однушку можно за 20-25 тыс руб? Обычно прежде чем купить, нужно 3 месяца пожить в локации. Обычно снимаю на окраинах, так дешевле.
spb.domclick.ru/card/rent__flat__1494858650 Мурино. 20 тыс руб.
Это реальные цены?
3. Если цены аренды реальные, то доходность от сдачи в аренду недвижимости
160 тыс за квадрат *30 квадратов = 4,8 млн руб *6%= 288 тыс в год
20 тыс*12=240 тыс без учета налогов, ремонта и простоя.
Реальная доходность около 4% годовых.
Выводы. Цена процентов на 10% завышена. Либо аренда вырастет либо недвижимость подешевеет.
Стоит сейчас ехать или подождать год?
Кто что думает?
По мимо Питера смотрю Екатеринбург и Нижний новгород.
Данный акк в доступе 2 человек. Я лично тут редко пишу.
Заранее спасибо за комментарии.
Новостройки интересуют только уже сданные и с ремонтом. В аренду не планирую сдавать, чистый инвест с проживанием кого то из родственников.
botlib, самолет вчера хорошо отскочил.
Alexander U, падал вчера натгаз.
Страны Евросоюза, закупающие российский газ, спешат найти способ оплаты поставок для продолжения импорта, чтобы не нарушить санкции США, вступающие в силу с 20 декабря.
До этой даты разрешены нек...
Дмитрий А., профитная ставка.
Информационно-аналитический канал ProStoTrader для настоящих трейдеров t .me/Pr0StoTrader
Мосбиржа планирует возобновить утренние торги на срочном рынке в начале года – Интерфакс «Московская биржа» планирует в начале 2025 года вернуть утреннюю сессию на срочном рынке с 7:00 по Москве, реше...
Всем привет, я тут новичок и вчера столкнулся с первым своим негативным опытом, продать, когда все растет, информацию адекватную так и не нашел, на чем рос рынок. Можете подсказать, кто какие видит пр...
ЦБ России приостанавливает валютные операции до конца года «Банк Россиис 28 ноября 2024 года до конца 2024 года не осуществляет покупки иностранной валюты на внутреннем валютном рынке в рамках зеркали...
9:08
Intel Corporation - возможен рост. Цена актива торгуется вблизи исторического тренда, установленного с 1994 года, от которого начался стремительный рост акций. В настоящее время, после кратковременног...
Новый выпуск облигаций Русгидро 2Р04 с доходностью до 23% на размещении
ПАО «РусГидро» — один из крупнейших в России энергетических холдингов, который объединяет более 60 гидроэлектростанций, тепло...
2. Да, съем однокомнатной квартиры 20-25к реальная цена, при желании можно найти и чуть ниже нижнего диапазона, зависит от района (решающий фактор — удаленность от метро)
www.avito.ru/sankt-peterburg/kvartiry/1-k._kvartira_40m_1012et._791155525 (например)
Sir Dasfig, а также на 10 км и более (Шушары)
Также считаю, что если деньги позволяют надо смотреть недвижимость и двигаться с сторону развитых стран потеплее. Казань странный выбор — перспектив там особых нет. В Питере климат говно.
от 160 тыщ/м2 найти можно
1 старый жилой фонд
2 хреновый климат
3 бери дом с землей… квартиры не бери
4 счас лучший вариант взять дом в сочи...
5 накрайняк купи латвию… будет у тя внж… и деньги в евро запаркуешь
сочи он разный...
В Питере есть крайне хреновые локации, это Мурино, Кудрово, Бугры, Девяткино. Т.е. если совсем денег нет, то жить там можно, но транспортная доступность отвратная и территория это бетонные джунгли. При продаже будут долгие экспозиции, т.к. аналогичных квартир вокруг продается много.
Как инвестиция на долгий срок — идея неудачная, имхо удачная — это квартира в центре. Но не за 6 млн ессно. Есть в центре и современные дома постройки после 2010, их кое-где точечно воткнули.
В Москве наниматель сверху платит только за счетчики.
Если предположить, что билеты с ночевкой в гостинице могут вылиться тыс. в 20-30…
Там реально кто-то выживает на эти деньги?
Растут цены и все расходы, к ним по логике должны подтянуться цены на аренду. В существенное снижение цен на недвижимость пока слабо верится.
У меня друг в районе Лесной в новом доме за 22 снимает, на Международной друзья снимают двушку за 32, опять же смотря кому же вы сдавать хотите, чурки и за 40 могут снимать )
Посмотри новострой на Васлильевском. В плане инвестиций — самое то. По идеи лучше наверное подождать и понаблюдать за ценами, так как у нас цены уехали в полный неадекват. Брал 2 года назад евродвушку на Ваське за 5 500 тр, сейчас такие продают по 12 000 тр… Тем более ипотеку по процентам поджали.
Мурино, Кудрово — в печь, это Ленобласть и гетто. Девяткино — тоже гетто.
Рост цен на недвижку вызван исключительно изменением законодательства (там же пирамиды из дольщиков прикрыли) + банки ипотеку уже только малоимущим не дают, хотя им тоже дают, в соц. жилье в Шушары переселяют из центральных коммуналок.
Тут если в бетон вкладываться, очень смотреть надо на логистику, а вообще все нормальные люди с баблом расселяют коммуналки, делают ремонт новый и сами живут, или под сдачу, тогда реальный доход.
А на всяких гетто типа Мурьино, Шушары, Ново Девяткино и т.д. народ кто получил, писец стонут (недавно же было, снег выпал от Купчино до Шушар люди по 6 часов добирались).
Кто с баблом, продают и все же ближе к центру перебирается, благо город не очень большой )))
И другой вариант, набирающий популярность, это загородные дома. Но это вообще отдельная тема.
Живым я не выберусь из этих Шушар
И допустим тему садиков, школ и больниц в том же районе не поднимаю )))
Живу тут 18 лет, снимаю всю дорогу, думаю над ипотекой.
Текущий расклад: 26+3 (в среднем по году КУ) за однушку 40 м2 в модной панельке 2000-го, между станциями Беговая и Старая деревня (Приморский район; до Лахта-центра с полчаса прогулки). Выбирал вдумчиво из пучка, 25-30 плюс все КУ и сейчас.
Средняя стоимость квадрата здесь от 200 до 250.
Это дорогой район, средняя по городу (Мурино-Кудрово-Шушары-Бугры не город!) скорее ближе к 165.
Вот полное полезной информации кино с разбором райнов, мест и цен
www.youtube.com/watch?v=GrkRpQZxmFs
Прямо говорят, что есть что и почему именно столько стоит. Если подвирают, то процентов на пять, не думаю, что больше.
На мой взгляд стоит обратиться к Сергею Смирнову (у него есть свой канал на ютубе) или к пр. профессиональным подборщикам. Тогда вам что-то подберут в качестве инвестиции в бетон в соответствии с вашими целями.
Цена жилой недвижки вблизи пика я считаю. Даже банковский депозит недвижка в ближайшие 2-3 года не обгонит, про другие инвестиции молчу. На прошедших низких ставках хорошую долю спроса на ближайшие годы выели.
В период роста ставок, который сейчас идет, цены, как правило, стагнируют. 2018-2019 помню у нас в городе цены стояли как вкопанные при неизменной ставке, ничего не происходило пока в 2020 ставка вниз не пошла.
А то что в объявлениях — это инерция мышления людей. На авито мониторю регулярно — у многих людей ценник задран на 20-25%, квартиры висят больше чем по году кое-где, они даже цену не снижают за это время. Считают, что на каждую квартиру найдется свой покупатель. При этом в том доме есть аналоги на 20-25% дешевле, которые тоже стоят больше полугода. Рынок недвижки явно перегрет.
Реальные ипотечные сделки в этом районе (в т.ч. по этому дому) за последние 3 года можете посмотреть, купив отчет об оценке за ~150 рублей в домклике, когда будете смотреть конкретное объявление. Фотографий ремонта не увидите, но общий диапазон цен будет понятен.
Если вторая квартира еще более или менее «в рынке», то первая — таких цен точно нет в такой локации. Плюс, в объявлении указано что в конце 21 года она выставлялась за 8,9 млн.
Для диверсификации интереснее взять по одной в Нижнем и Екатеринбурге без СПб. При выборе учитывая то, что тремя главными факторами, влияющими на стоимость недвижимости в настоящем и будущем являются: место, место и место.
с лета цены на аренду поднялись. укомплектованные студии на окраинах 22-25т.р, до метро 30 мин пешком. Однушку уже боюсь в такую цену вам не сдадут
под ваши хотелки 150т.р за м2 цена неадекват. Дураков нет, 180+ может что-то будет, но с ньюансом вроде собственника за границей