Как падали цены на недвижимость в 2015 году
Довольно часто я встречаю комментарии, что графики цен на недвижимость от IRN не заслуживают доверия.
Речь об этих картинках, которые сторонники секты падения цен (я в их числе) распространяют по Интернету.
Цены в рублях. Источник: IRN 
Цены в долларах. Источник: IRNК слову хочу добавить, что там же можно найти и цены по районам. Если Вы следили за каким-либо районом самостоятельно и знаете порядок цен, то так будет проще убедиться в достоверности данных этого портала.
Цены в Новокосино. Источник: IRNНо речь сейчас не об этих заезженных вдоль и поперек графиках, а об альтернативном источнике информации. Благо найти такой не составляет никакого труда. Заходите на РБК, вбиваете в поиске «недвижимость» и ставите фильтр по дате
Дальше остается только выбрать наиболее подходящий материал.
Я остановился на вот этом и хочу разобрать несколько особо интересных на мой взгляд моментов.
Практически каждый месяц рынок ставил новые антирекорды по цене, говорит Калюжнова. Если в ноябре аналитики «Метриум Групп» называли самым дешевым в Москве проект «Царицыно-2», где стоимость 1 кв. м начиналась от 109 тыс. руб., то уже в декабре ГК «Мортон» вывела на продажу свой проект в Люблино с ценой от 105 тыс. руб.
В какой локации находится ЖК Царицыно-2 можете посмотреть сами, но самый сок заключается в том, что этот ЖК не введен в эксплуатацию до сих пор.
ЦАРИЦЫНО-2
Корпуса 23, 24, 25
Мы только вчера поздравляли дольщиков этих корпусов с получением РВЭ (разрешение на ввод в эксплуатацию).
Если вернуться чуть назад и полистать отписки Москомстройинвеста, то там фигурировали даты 31.12.2019г., 30.06.2020г., 31.12.2020г., далее каждый квартал 2021г. Ну все-таки, под нажимом, уложились до 31.12.2021г.
В очередной (не последний) раз напоминаем, что для нас это промежуточный этап, нам нужен дом о остеклением, законченным фасадом, работающими лифтами, наличием воды, отопления и т.д.
Не все из этого есть. МОС-1 сразу взял промежуток времени на доделки до 15 января 2022 года. Что из практики означает месяца так 3, т.е. до марта.
Опять напомним, нам нужен готовый, законченный строительством дом, а не недострой (за примером далеко ходить не надо, бывшие строительные 5.1 и 5.4, которые сдали без лифтов).
Да, дамы и господа, жилье в этой самой Москве в пределах МКАДа могут не достроить в обещанный срок. Как думаете, можно ли не платить по этой причине ипотеку банку ?
Спасёт ли от подобных ситуаций переход на эскроу нам ещё предстоит узнать. Но могу сказать, от чего эскроу точно не спасет- от курсовой разницы.
Едем дальше
Руководитель департамента аналитики «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе предполагает, что средняя цена 1 кв. м в сегменте массового жилья в Москве снизилась за год со 170 тыс. до 150 тыс. руб., то есть почти на 12%
В принципе показатели падения можно прикинуть и на графиках IRN, но многие все равно не верят что падение на 12% за год возможно. А ведь рост в 2014 году был далеко не такой, как в 2020/2021
Рекордная застройка
Ввод жилья по итогам 2015 года составит 70–75 млн кв. м против 83 млн в 2014-м, говорил в конце декабря глава Минстроя Михаил Мень. По данным Росстата, динамика все-таки положительная: за 11 месяцев рост объема поступившего на рынок нового жилья — 66,7 млн кв. м — составил 3,4% в сравнении с тем же периодом 2014-го.
Источник: РБКВ 2014 рекорд, в 2015 все в открытую признают падение цен. Ничего не напоминает ? Вот только численность населения в те года росла, а не падала
Предложение жилья в Москве беспрецедентно огромно, а с учетом проектов, планирующихся на следующий год, будет еще больше», — подчеркивает Калюжнова. Так, уже сейчас запущено несколько крупных проектов по редевелопменту, например, бывших территорий завода «Серп и Молот» и ЗИЛа, промзон в Марьино и Грайвороново на юго-востоке Москвы.
Рынок сегодня затоварен, избыток предложения наблюдается в большинстве крупных городов России, говорит гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко: «Например, в Новосибирске за последние два года объем предложения вырос более чем вдвое, в Екатеринбурге — в два раза, в Петербурге и Ленинградской области — на 60–70%». В других городах-миллионниках, в том числе в Нижнем Новгороде, Самаре, Челябинске и Омске, годовой прирост предложения в части новостроек был не ниже 20–30%, добавляет Луценко.
Так же стоит отметить, что в 2014-2015 годах тоже была льготная ипотека, только не 6%, а 10-12%
От реализации самого негативного сценария рынок жилья спасла господдержка ипотеки, считают застройщики. В начале 2015-го ставки по ипотечным кредитам подскочили до 14–15% годовых, резко снизив спрос со стороны покупателей, использующих ипотеку: больше всего от этого пострадал масс-маркет, где доля ипотечных покупателей в общем объеме сделок достигала 40–50%. В перспективе трех-четырех месяцев рынок ждали бы кассовые разрывы, а следом за ними и массовые банкротства девелоперов, говорил гендиректор риелторской группы НДВ Александр Хрусталев.
И пелись все те же песни о подорожании стройматериалов и себестоимости
«Думаю, что застройщики будут банкротиться, но квартиры дешеветь не будут. Есть порог себестоимости. Как ты будешь снижать цену, если у тебя есть порог рентабельности?» — объяснял Ручьев из ГК «Мортон».
Строительные материалы за девять месяцев 2015-го подорожали на 10–20%, инженерное оборудование и отделочные материалы — на 20–40%, некоторые позиции, например кабель или сантехника, — на 69 и 45%, подсчитал Сагирян из компании «РКС-Девелопмент». «В регионах новостройки изначально возводятся с более низкой рентабельностью, чем в Москве и Подмосковье, — говорит он. — Они находятся в состоянии, когда уже, по сути, сошлись в одной точке и цены на квартиры и затраты на их строительство».
Впрочем всё это не скорректировало негативные прогнозы на 2016 (которые сбылись)
В наступающем году цены на квартиры продолжат снижаться, единодушны эксперты. В компании «ИРН-Консалтинг» прогнозируют, что средняя цена 1 кв. м во всех новостройках Москвы, расположенных между ТТК и МКАД, снизится к концу 2016-го до 185 тыс. руб., а в 2017-м — до 160 тыс. руб.
Хочется отметить, что хотя общего между текущим положением дел и тем, что происходило в 2015 году достаточно много, но все же есть и существенные различия.
- Природа общего финансового кризиса была иной — обвал локальной валюты и санкции против мирового пандемического кризиса.
- Льготная ипотека не разогнала цены, а наоборот пыталась удержать их от еще большего падения.
- Не было удручающей смертности и убыли населения, которая так же оказывает негативный эффект на рынок жилья (уменьшается спрос и увеличивается предложение)
С моей точки зрения все эти различия идут не в пользу нынешней ситуации, и кризис может оказаться куда более серьезным, чем 6-7 лет назад.
Текущая динамика цен на декабрь 2021 года.
Для оценки ситуации в декабре воспользуемся тремя источниками. Два из них дают информацию по ценам совершённых сделок: первый по вторичной недвижимости, второй по первичной. Третий источник сообщает о ценах предложений на первичном и вторичном рынках (пожеланиях продавцов).
Цена реальных сделок.
(Вторичный рынок).
Индекс московской недвижимости московской биржи MREDC (ДомКлик).
Касается сделок купли-продажи квартир в домах, находящихся в эксплуатации, то есть вторичной недвижимости. Отражает данные об ипотечных сделках, заключённых со Сбербанком и прошедших регистрацию в Росреестре, содержит информацию о средней величине стоимости этих сделок (если она не превышает 30 млн.руб.).
Цены выросли с 252,8 тыс.руб.м2 до 257,4 тыс.руб.м2, то есть на 1,7%.
(Первичный рынок).
ЕИСЖС. Договора долевого участия с уплатой взносов в компенсационный фонд.
Касается сделок по квартирам в строящихся домах. Учитываются все сделки (как ипотечные, так и не ипотечные), но с одним условием. Это не договора ДДУ с использованием механизма эскроу. Это сделки с уплатой застройщиками взносов в компенсационный фонд, то есть только часть от общего количества сделок. В ноябре (последний месяц с полными данными) таких было 23% от всех совершённых. Данные ЕИСЖС отражают среднюю цену сделок, прошедших регистрацию в Росреестре.
Средняя цена сделок упала с 234,3 до 231,5 тыс.м2, то есть на 1,2%.
Снижение цен в реальных сделках продолжается непрерывно с августа, когда среднее значение было максимальным: 254,9 тыс.руб.м2. За четыре месяца цены снизились 9,2%.
И обратите внимание ещё на одно обстоятельство – никакого предновогоднего ажиотажа с реализацией не случилось. Продажи в декабре даже немного упали в сравнении с ноябрём. И это при том, что в первую неделю ноября был объявлен локдаун и сделки с недвижимостью не регистрировались, чего в декабре не было. Рынок «остывает».
Цены предложений (первичный и вторичный рынки).
ДомКлик (открытые данные).
Отражают средние цены предложений продавцов жилой недвижимости на основании объявлений о продаже, размещённых в агрегаторах (в декабре – 194 тысячи объявлений).
К 31 декабря цены за месяц снизились на 12,2 тыс.руб.м2, или на 3,8% по первичной недвижимости, и на 21,1 тыс.руб.м2 или на 8,5% по вторичной недвижимости.
Рынок «остывает» и здесь – не только по спросу (см. выше), но и по предложению.
Обращаю внимание, в начале января динамика понижения сохранилась. Цены предложений в объявлениях о продажах продолжают падать.
Вот данные на 5 января.
И ещё. Так как меня, в первую очередь, интересуют новостройки, я хочу показать вам насколько снизили свои «хотелки» продавцы первичной недвижимости за прошедшие месяцы.
Максимальные цены в объявлениях были в сентябре.
Тогда цена составляла 316,9 тыс.руб.м2. Сейчас 296,5 тыс.руб.м2. Снижение на 6,7%.
Итак, что мы видим по итогам декабря:1. Цены в совершённых сделках (и ипотечных и не ипотечных) на первичном рынке в декабре немного снизились – на 1,2%
2. Цены в совершённых ипотечных сделках на вторичном рынке немного выросли – на 1,7%.
3. Цены предложений на первичном рынке снизились на 3,8%.
4. Цены предложений на вторичном рынке снизились сильнее всего – на 8,5%.
Русские это вообще что в вашем понимании?
ЦА московских цен явно нищее население Казахстана. С таким же успехом можно утверждать, что люди с деревень поедут сметать московскую недвижимость.
при том, что была куча активов в РК
во-первых, пока гром не грянет, мужик не перекрестится,
во-вторых, когда жопа в огне деньги быстро находятся,
в-третьих, в 4 млн русских пенсов в Казахстане, как-то не верится,
в-четвертых, хватит и обычного замещения, мигрант покупает квартиру в Омске, житель Омска в Мск
в-пятых, какая нах. Европа, там ценник выше и переезд на ПМЖ сложнее.
в-шестых, вместе с русскими побегут и просветленные казахи и прочие национальности. блин да хватит даже приезда родственников тех, кто уже обжился в РФ.
2. Сможете быстро сегодня найти 12 млн руб? Это же так просто.
4. Посмеялся))
Чтобы купить квартиру в Москве в Омске нужно продать 5 квартир.
5. При выборе Москва или Европа, выбор за Европой, там тупо условия лучше.
Не нужно 12 млн сразу выкладывать на стол, хватит 2,4 млн.
А 12 это какая-никая, а трешка, значит работающих может быть 2,3,4 человека.
При чем тут кто продал однушку? Вы считаете цена только от количесства комнать зависит? Есть и трешки по 10-11, и однушки по 12-15. Москва город контрастов.
В типовом строительстве гвоздя импортного не используют. Та отрасль, где имортозамещение завершилось не начинавшись. Все таджики и киргизы живут здесь и зарплату в рублях считают, все катерпиллеры в лизинге. Жизненные запросы застройщиков, выраженные в СКВ — это про другое.
Не учтено:
— те кто планировал купить квартиру в 22-23 году сделали это в 20-21. минус спрос.
— доля ипотеки в новострое 70%. При ставках 10-12% и с текущими ценами можно только пожелать удачи застройщикам.
— субсидированные ипотеки не помогут, платеж все равно остается для большинства неподъемный.
— эскроу еще может помочь пережить 22 год, но в 23ем навярдли.
— застройщики на радостях понабирали участков под застройку — объем предложения вырастет. при этом уже год растут проектные остатки.
— держать деньги на депозите сейчас стало выгоднее чем вкладывать в недвижку.
— население продолжит убывать до 2030 года.
Лучший покупатель — это запуганный человек. Ставки по ипотеке последние несколько месяцев растут.
Например: Одобрили человеку ипотеку под 8%, одобрение действует 3 мес, он бегает с выпученными глазами и готов взять по любой цене, укладывающейся в лимит. Если подавать заявку заново, то будет уже под 10%, а это примерно на 10% меньше сумма кредита, т.к. по ежемесячному платежу не пройдет. Он понимает, что сейчас или никогда, т.к. цены растут. Идеальная жертва. А продавать число желающих снизилось, т.к. продают с одной целью — купить побольше или из деревни в Москву. Но цены растут и ставки растут, поэтому вообще ничего хорошего не продается. Вот такая идеальная ситуация для умного продавца. Но что то их сильно много стало умных. У меня 2е знакомых продали квартиры, верят в вечный рост, но купить нечего. И оба в Сбер под 7%, сидят довольные, т.к. проценты выше в 2 раза, чем была аренда. Долларов боятся, всего боятся (даже в Сбере разбили по 1,4 млн), но сидят. Значит и их должны поиметь через рост доллара. Тогда купят квартиры в последний момент перед падением. И вот только тогда цены вниз.
перезанимать застройщикам всё сложнее, риски заморозки строек растут
Все, включая меня ждут падения, что бы закупиться для жизни (покупаю первую квартиру, если честно очень сильно подгорает от такого скачка цен на фоне стагнации за).
Аргументы за стагнацию — повышение цен (на новострой):
1) Эскроу. Факт в том что кассовых разрывов уже не будет, держать квартиры до сдачи дома по прежнему не выгодно, но все равно можно пол года сидеть без продаж.
2) Память рыбки — конечники уже привыкли к таким ценам за 2 года и готовы по ним брать. Для меня было шоком, что после отмены льготки продажи ещё ВЫРОСЛИ.
3) Семейная ипотека 4% это мощная поддержка.
4) Доступная ипотека — процент одобрения ипотеки резко вырос, сейчас ипотеку дают по 2м документам даже с малым пв. Этот факт многие недооценивают мне кажется.
5) Субсидии от застройщиков после окончания льготки — это фактически скидка процентов на 10, у некоторых даже 20. Но никто не даёт такие скидки напрямую, что бы не демпинговать цены.
Исходя из этого, я жду в 2022 г стагнацию цен с формальным их повышением на уровень инфляции. Ближе к 23 году Я жду что у кого нибудь из девелоперов сдадут нервы, и он начнет демпинговать цены на старте.
В 23-25 годах на рынок выйдет коммерческая реновация, и тогда всем будет весело)
Не поддельный интерес, тк как сам не стал влазить в эту историю. но видя, что цены выросли в разы сильнее, чем выгода от снижения ставки, задним умом понимаешь, что строго арифметически это явно не объясняется.
Тем не менее, тоже неторопливо ожидаю, что на горизонте лет 3ех хоть какое-то ощутимое снижение пойдёт.
К тому же, на вторичку вменяемых по своим меркам вариантов тоже не видать. То ли ушли все с продаж, но вот зачем? Из-за боязни, что ни во что нормальное оперативно потом не переложиться?..
При введении льготки на карантине из 10 экспертов 9 говорили о том что все рухнет, было страшно), да и акции в тот момент выглядели перспективнее. Купил летом акции пика и не пожалел.
Ему говоришь: да, да, бабушке это рассказывай. Для меня реальный спрос на аукционах, важнее твоего дырявого каталога.
И главное, когда барыга хочет купить что-то на халявку, показывает один каталог, ну скажем Васи Пупкина, а когда хочет продать дорого показывает другой каталог, типа Остапа Бендера.
Я это к чему? Просто я реально тусил среди многих застройщиков и перекупщиков и риелторов, еще 2017-18гг и это было по сравнению с официальными графиками цен, как «небо и земля». То есть, нижнюю официальную «ценовую планку» можно было смело делить на двое.