Как падали цены на недвижимость в 2015 году

Довольно часто я встречаю комментарии, что графики цен на недвижимость от IRN не заслуживают доверия.

Речь об этих картинках, которые сторонники секты падения цен (я в их числе) распространяют по Интернету.

К слову хочу добавить, что там же можно найти и цены по районам. Если Вы следили за каким-либо районом самостоятельно и знаете порядок цен, то так будет проще убедиться в достоверности данных этого портала.

Но речь сейчас не об этих заезженных вдоль и поперек графиках, а об альтернативном источнике информации. Благо найти такой не составляет никакого труда. Заходите на РБК, вбиваете в поиске «недвижимость» и ставите фильтр по дате

Дальше остается только выбрать наиболее подходящий материал.

Я остановился на вот этом и хочу разобрать несколько особо интересных на мой взгляд моментов.

Практически каждый месяц рынок ставил новые антирекорды по цене, говорит Калюжнова. Если в ноябре аналитики «Метриум Групп» называли самым дешевым в Москве проект «Царицыно-2», где стоимость 1 кв. м начиналась от 109 тыс. руб., то уже в декабре ГК «Мортон» вывела на продажу свой проект в Люблино с ценой от 105 тыс. руб.

В какой локации находится ЖК Царицыно-2 можете посмотреть сами, но самый сок заключается в том, что этот ЖК не введен в эксплуатацию до сих пор.

ЦАРИЦЫНО-2
Корпуса 23, 24, 25
Мы только вчера поздравляли дольщиков этих корпусов с получением РВЭ (разрешение на ввод в эксплуатацию).
Если вернуться чуть назад и полистать отписки Москомстройинвеста, то там фигурировали даты 31.12.2019г., 30.06.2020г., 31.12.2020г., далее каждый квартал 2021г. Ну все-таки, под нажимом, уложились до 31.12.2021г.
В очередной (не последний) раз напоминаем, что для нас это промежуточный этап, нам нужен дом о остеклением, законченным фасадом, работающими лифтами, наличием воды, отопления и т.д.
Не все из этого есть. МОС-1 сразу взял промежуток времени на доделки до 15 января 2022 года. Что из практики означает месяца так 3, т.е. до марта.
Опять напомним, нам нужен готовый, законченный строительством дом, а не недострой (за примером далеко ходить не надо, бывшие строительные 5.1 и 5.4, которые сдали без лифтов).

Да, дамы и господа, жилье в этой самой Москве в пределах МКАДа могут не достроить в обещанный срок. Как думаете, можно ли не платить по этой причине ипотеку банку ?

Спасёт ли от подобных ситуаций переход на эскроу нам ещё предстоит узнать. Но могу сказать, от чего эскроу точно не спасет- от курсовой разницы.

Едем дальше

Руководитель департамента аналитики «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе предполагает, что средняя цена 1 кв. м в сегменте массового жилья в Москве снизилась за год со 170 тыс. до 150 тыс. руб., то есть почти на 12%

В принципе показатели падения можно прикинуть и на графиках IRN, но многие все равно не верят что падение на 12% за год возможно. А ведь рост в 2014 году был далеко не такой, как в 2020/2021

Рекордная застройка
Ввод жилья по итогам 2015 года составит 70–75 млн кв. м против 83 млн в 2014-м, говорил в конце декабря глава Минстроя Михаил Мень. По данным Росстата, динамика все-таки положительная: за 11 месяцев рост объема поступившего на рынок нового жилья —​ 66,7 млн кв. м — составил 3,4% в сравнении с тем же периодом 2014-го.

В 2014 рекорд, в 2015 все в открытую признают падение цен. Ничего не напоминает ? Вот только численность населения в те года росла, а не падала

Предложение жилья в Москве беспрецедентно огромно, а с учетом проектов, планирующихся на следующий год, будет еще больше», — подчеркивает Калюжнова. Так, уже сейчас запущено несколько крупных проектов по редевелопменту, например, бывших территорий завода «Серп и Молот» и ЗИЛа, промзон в Марьино и Грайвороново на юго-востоке Москвы.
Рынок сегодня затоварен, избыток предложения наблюдается в большинстве крупных городов России, говорит гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко: «Например, в Новосибирске за последние два года объем предложения вырос более чем вдвое, в Екатеринбурге — в два раза, в Петербурге и Ленинградской области — на 60–70%». В других городах-миллионниках, в том числе в Нижнем Новгороде, Самаре, Челябинске и Омске, годовой прирост предложения в части новостроек был не ниже 20–30%, добавляет Луценко.

Так же стоит отметить, что в 2014-2015 годах тоже была льготная ипотека, только не 6%, а 10-12%

От реализации самого негативного сценария рынок жилья спасла господдержка ипотеки, считают застройщики. В начале 2015-го ставки по ипотечным кредитам подскочили до 14–15% годовых, резко снизив спрос со стороны покупателей, использующих ипотеку: больше всего от этого пострадал масс-маркет, где доля ипотечных покупателей в общем объеме сделок достигала 40–50%. В перспективе трех-четырех месяцев рынок ждали бы кассовые разрывы, а следом за ними и массовые банкротства девелоперов, говорил гендиректор риелторской группы НДВ Александр Хрусталев.

И пелись все те же песни о подорожании стройматериалов и себестоимости

«Думаю, что застройщики будут банкротиться, но квартиры дешеветь не будут. ​Есть порог себестоимости. Как ты будешь снижать цену, если у тебя есть порог рентабельности?» — объяснял Ручьев из ГК «Мортон».
Строительные материалы за девять месяцев 2015-го подорожали на 10–20%, инженерное оборудование и отделочные материалы — на 20–40%, некоторые позиции, например кабель или сантехника, — на 69 и 45%, подсчитал Сагирян из компании «РКС-Девелопмент». «В регионах новостройки изначально возводятся с более низкой рентабельностью, чем в Москве и Подмосковье, — говорит он. — Они находятся в состоянии, когда уже, по сути, сошлись в одной точке и цены на квартиры и затраты на их строительство».

Впрочем всё это не скорректировало негативные прогнозы на 2016 (которые сбылись)

В наступающем году цены на квартиры продолжат снижаться, единодушны эксперты. В компании «ИРН-Консалтинг» прогнозируют, что средняя цена 1 кв. м во всех новостройках Москвы, расположенных между ТТК и МКАД, снизится к концу 2016-го до 185 тыс. руб., а в 2017-м — до 160 тыс. руб.

Хочется отметить, что хотя общего между текущим положением дел и тем, что происходило в 2015 году достаточно много, но все же есть и существенные различия.

• Природа общего финансового кризиса была иной — обвал локальной валюты и санкции против мирового пандемического кризиса.
• Льготная ипотека не разогнала цены, а наоборот пыталась удержать их от еще большего падения.
• Не было удручающей смертности и убыли населения, которая так же оказывает негативный эффект на рынок жилья (уменьшается спрос и увеличивается предложение)

С моей точки зрения все эти различия идут не в пользу нынешней ситуации, и кризис может оказаться куда более серьезным, чем 6-7 лет назад.




Текущая динамика цен на декабрь 2021 года.

Для оценки ситуации в декабре воспользуемся тремя источниками. Два из них дают информацию по ценам совершённых сделок: первый по вторичной недвижимости, второй по первичной. Третий источник сообщает о ценах предложений на первичном и вторичном рынках (пожеланиях продавцов).

Цена реальных сделок.

(Вторичный рынок).

Индекс московской недвижимости московской биржи MREDC (ДомКлик).

Касается сделок купли-продажи квартир в домах, находящихся в эксплуатации, то есть вторичной недвижимости. Отражает данные об ипотечных сделках, заключённых со Сбербанком и прошедших регистрацию в Росреестре, содержит информацию о средней величине стоимости этих сделок (если она не превышает 30 млн.руб.).

Цены выросли с 252,8 тыс.руб.м2 до 257,4 тыс.руб.м2, то есть на 1,7%.

(Первичный рынок).

ЕИСЖС. Договора долевого участия с уплатой взносов в компенсационный фонд.

Касается сделок по квартирам в строящихся домах. Учитываются все сделки (как ипотечные, так и не ипотечные), но с одним условием. Это не договора ДДУ с использованием механизма эскроу. Это сделки с уплатой застройщиками взносов в компенсационный фонд, то есть только часть от общего количества сделок. В ноябре (последний месяц с полными данными) таких было 23% от всех совершённых. Данные ЕИСЖС отражают среднюю цену сделок, прошедших регистрацию в Росреестре.

Средняя цена сделок упала с 234,3 до 231,5 тыс.м2, то есть на 1,2%.

Снижение цен в реальных сделках продолжается непрерывно с августа, когда среднее значение было максимальным: 254,9 тыс.руб.м2. За четыре месяца цены снизились 9,2%.

И обратите внимание ещё на одно обстоятельство – никакого предновогоднего ажиотажа с реализацией не случилось. Продажи в декабре даже немного упали в сравнении с ноябрём. И это при том, что в первую неделю ноября был объявлен локдаун и сделки с недвижимостью не регистрировались, чего в декабре не было. Рынок «остывает».

Цены предложений (первичный и вторичный рынки).

ДомКлик (открытые данные).

Отражают средние цены предложений продавцов жилой недвижимости на основании объявлений о продаже, размещённых в агрегаторах (в декабре – 194 тысячи объявлений).

К 31 декабря цены за месяц снизились на 12,2 тыс.руб.м2, или на 3,8% по первичной недвижимости, и на 21,1 тыс.руб.м2 или на 8,5% по вторичной недвижимости.

Рынок «остывает» и здесь – не только по спросу (см. выше), но и по предложению.

Обращаю внимание, в начале января динамика понижения сохранилась. Цены предложений в объявлениях о продажах продолжают падать.

Вот данные на 5 января.

И ещё. Так как меня, в первую очередь, интересуют новостройки, я хочу показать вам насколько снизили свои «хотелки» продавцы первичной недвижимости за прошедшие месяцы.

Максимальные цены в объявлениях были в сентябре.

Тогда цена составляла 316,9 тыс.руб.м2. Сейчас 296,5 тыс.руб.м2. Снижение на 6,7%.

1. Цены в совершённых сделках (и ипотечных и не ипотечных) на первичном рынке в декабре немного снизились – на 1,2%

2. Цены в совершённых ипотечных сделках на вторичном рынке немного выросли – на 1,7%.

3. Цены предложений на первичном рынке снизились на 3,8%.

4. Цены предложений на вторичном рынке снизились сильнее всего – на 8,5%.