Недвижимость. Ипотека. Застройщики.

Если смотреть на рост цен в сравнительной динамике с учетом встречного роста зарплат, то если в 2019 году среднестатистическому россиянину требовалось 8 годовых зарплат для приобретения небольшой квартиры, то сегодня это значение увеличилось до 10-11 годовых зарплат в зависимости от региона. Нет сомнений, что рынок жилья сильно перегрелся.

Рост цен произошел в результате негативного воздействия сразу нескольких факторов, среди которых (1) низкие процентные ставки и программы льготной ипотеки, (2) введенный механизм оплаты через эскроу-счета, (3) падение ставок по депозитам, и в дополнение — (4) рост цен на все строительные материалы.

(1) В результате низкой процентной ставки ЦБ России и программ льготной ипотеки ставка на жилье на первичном рынке падала до 4,99%. Это вызвало небывалый ажиотаж и спрос на первичном рынке жилой недвижимости 

Экспоненциальный рост на первичном рынке следом потянул и вторичный рынок жилья, несмотря на снижение спроса из-за оттока потребителей на первичный рынок. В какой-то мере застройщики даже оказались не готовы удовлетворить спрос на жилье с высокой степенью готовности, в связи с чем принялись в спешке выводить на рынок новые проекты.

Однако для вывода на рынок нового проекта требуется провести ряд подготовительных работ — начиная от геологических изысканий и разработки проектной документации, до выполнения определенного минимума строительных работ, чтобы банки аккредитовали этот объект для ипотеки. 

Поскольку цены на жилье регулируются рыночными механизмами, ажиотажный спрос на фоне умеренного предложения взвинтили цены на жилье как наступление морозов на огурцы и помидоры. 

(2) Введение эскроу-счетов было осуществлено с целью контроля за денежными средствами дольщиков, предотвращения мошенничества и их банального воровства. Однако, как однажды сказал Уинстон Черчилль, — за безопасность нужно платить. Внедрив механизм, предотвращающий воровство денег дольщиков, одновременно с этим на 8% выросла себестоимость строительства. 

Если ранее застройщик выводил каркас здания, объявлял продажи и привлекал деньги для строительства, то сегодня средства дольщиков аккумулируются на эскроу-счете, а застройщик их получает доступ только после сдачи дома. Лишившись финансирования за счет платежей дольщиков, застройщики теперь вынуждены привлекать банковское финансирование под проценты.

(3) Падение ставок по депозитам ниже уровня 4% побудило граждан, привыкших хранить сбережения в банке, искать другие варианты инвестиций. Определенная часть людей вышла на фондовую биржу и вызвала бум по количеству открытых брокерских счетов, но наиболее консервативные инвесторы стали покупать новостройки с целью заработка за счет роста цен и сдачи в аренду. Безусловно, этот тренд также внес свой вклад в рост спроса и цен.

(4)  Рост цен на строительные материалы, в среднем на 25% с начала пандемии, стал гвоздем программы под названием «жилищный пузырь».  

Поскольку факторы, которые привели к росту цен жилья, уже полностью или частично себя исчерпали, можно ожидать значительной коррекции на этом рынке. Как минимум, цены на недвижимость могут обратно отыграть от 30% до 50% от предшествующего с 2020 года прироста, а в наиболее консервативном сценарии — все 100%. Рассмотрим по порядку.

(1) Льготная ипотека и снижение ключевой ставки подогрели спрос на ипотечные кредиты. Количество продаж жилья в ипотеку увеличилось примерно на 20 п.п. к уровню 2019 года и достигло 80% от всех продаж ключевых федеральных застройщиков. Другими словами, 8 из 10 квартир застройщики продают в ипотеку. 

Представьте что случится с ценами на жилье, если спрос на ипотеку упадет вдвое, и вместо 8 квартир, в ипотеку будут покупать 4. Учитывая, что за последний год застройщики вывели на рынок несколько миллионов квадратных метров в новых проектах, это создаст огромный «навес» предложения жилья на ближайшие 1-2 года. 

Процесс сжатия ипотеки уже набирает обороты. Резкое увеличение Центральным банком ключевой ставки с 4,25% до 7,5% вызвало симметричный рост ставок по ипотеке. В результате ипотека стала недоступной, не говоря уже про стоимость самого жилья. 

22 ноября ВТБ и Сбер повысили ипотечные ставки. По данным Объединенного кредитного бюро, полная стоимость ипотеки увеличилась до 9,2% годовых. Поскольку в ноябре годовая инфляция продолжила расти и ускорилась до 8,1%, — нет сомнений, что на ближайшем заседании ЦБ РФ снова повысит ставку.

Screenshot_222.jpg

Следующее заседание ЦБ России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 17 декабря. Аналитики сходятся во мнении, что ЦБ может повысить ключевую ставку как минимум на 0,75%. Но поскольку текущая инфляция более чем вдвое превышает целевой уровень регулятора в 4%, а впереди традиционный сезон распродаж и народных гуляний (что вносит сильный вклад в рост инфляции), ЦБ может пойти и на более радикальный шаг. 

К слову, выступая 15 ноября в Госдуме, глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что без колебаний продолжит повышать ключевую ставку с целью вернуть показатель инфляции к 4%. Учитывая, что Банк России прогнозирует сжатие инфляции и возвращение ключевой ставки в более-менее нейтральный диапазон в 5-6% не раньше середины 2023 года, — очевидно, что высокие ставки по ипотеке продержатся еще несколько лет.

На прошлой неделе глава ЦБ предупредила о «серьезных рисках» закрепления инфляционной спирали и даже сравнила российскую инфляцию с ситуацией в Германии и США в 1970-х годах, где инфляция на пике достигала 24%. Другой чиновник из ЦБ заявил, что регулятор будет действовать «решительно» и взвешивает «широкий спектр» мер к декабрьскому заседанию.

(2) Ранее мы рассмотрели, что падение ставок по депозитам побудило людей закрывать вклады и покупать недвижимость. Однако этот же процесс повернулся вспять с резким повышением Центральным Банков ключевой ставки. В частности, по состоянию на 15 ноября максимальная ставка по рублевым вкладам обновила максимум с июня 2019 года, достигнув уровня 7,16% в десяти крупнейших российских банков. Фактически, это почти вдвое выше, чем годом ранее.

Более того, в данный момент доходность коротких ОФЗ с дюрацией 1-2 года достигла 8,8%. Такую доходность невозможно получить в данный момент за счет рентного дохода от сдачи жилья в найм. Поскольку инфляция продолжает рост, доходность ОФЗ продолжит расти и может достигнуть 9,5-10% в предстоящие 2-4 месяцев.

Screenshot_47.jpg

Это может привести к массовой миграции людей из недвижимости обратно в банковские депозиты и ОФЗ. Выставив ранее купленные квартиры обратно на продажу, это может если не обрушить, то как минимум — значительно скорректировать цены на жилье. Первые ласточки уже прилетели — изучив объявления на Авито, можно найти многомесячные объявления о продаже квартир на вторичном рынке с меткой о снижении цены.

(3) Аналогичным образом внесет свой вклад в снижение стоимости жилья возможное снижение цен на строительные материалы. По мере падения спроса на ипотеку, застройщики будут вынуждены замедлить темпы вывода новых квадратных метров на рынок, и замораживать еще не проданные объекты. Это приведет к снижению спроса на арматуру, бетон и прочие строительные материалы, производители которых последний год работают с очень высокой рентабельностью.

Это значит, что избыточная маржа дает производителям пути отступления — на фоне падения спроса на строительные материалы, они начнут снижать свои цены. Более низкие цены сократят себестоимость строительства, и чтобы выжить на тонущем рынке, застройщики также начнут снижать свои цены.

В итоге — вывод очевиден. С очень высокой вероятностью цены на жилье через 1-2 года будут значительно дешевле, чем сегодня. Итоговая коррекция может составить от 10% до 25%, в зависимости от скорости перетока денег из квартир в банковские депозиты и ОФЗ и продолжительности периода более высокой ключевой ставки.

Почти 10%-процентная доходность по гособлигациям России предлагается очень редко, буквально раз в 5-10 лет. Упускать возможность зафиксировать для себя такую доходность, продолжая сидеть с квартирами на руках и околонулевой реальной прибылью от аренды — как минимум глупо.

Если бы я занималась сдачей жилья в аренду, я как можно быстрее избавлялась бы от нее, и после очередного подъема ключевой ставки купила корзину ОФЗ с дюрацией от года до 3 лет.

• «Решительные» действия ЦБ создадут серьезное давление на спрос на ипотеку. Вполне возможно, что описанный выше пример с 8 и 4 ипотечными квартирами окажется очень «лайтовым» сценарием. В реальности ипотека может снизиться не двое, а в 4-5 раз. Подобно тому, как резкий рост спроса на ипотеку привел к взлету цен на недвижимость и экспоненциальному росту акций застройщиков, обратный процесс может вызвать сопоставимое падение. К слову, число заявок на ипотеку в сентябре снизилось на 41,4% г/г, спрос на готовые квартиры в Москве упал на 40%, на новостройки по итогам 3-го квартала — на 10%, а объем предложения квартир в столице в октябре вырос на 4,3%. То есть, очевидны все признаки слома тренда.

• Сегодня не самый оптимальный момент покупать недвижимость, поскольку с высокой вероятностью, через 1-1,5 года можно будет это сделать существенно дешевле. Если у вас есть деньги на квартиру, лучше сегодня их положить на гарантированный депозит и подождать снижения цен.

• Особенно не стоит покупать жилье в ипотеку, поскольку вы потеряете дважды. Безусловно, в моменте ставки по ипотеке будут еще выше. Однако достигнув своей цели по снижению инфляции, через 1,5-2,5 года (а может и раньше) Центральный Банк снова перейдет к циклу снижения ключевой ставки. В тот момент и жилье, и ставка по ипотеке могут стать существенно дешевле. Однако нужно будет подобрать оптимальный момент, — дождаться более низких ставок по ипотеке, но успеть купить жилье до очередного повышения цен.

В отношении акций застройщиков не стоит питать иллюзий. Несмотря на их падение примерно на 20% с недавних максимумов, — это только начало, первые звоночки. Не забываете, что весь 2021 год котировки своих акций очень активно разгонял менеджмент компаний. Они чуть ли не каждую неделю устраивали интервью с разными брокерами и рассказывали о своих успехах и заоблачных перспективах, а также проводили грандиозные виртуальные Дни инвестора в духе Apple.

С инвестиционной точки зрения акции российских застройщиков сегодня являются токсичным активом. Однако это не исключает возможность спекулятивного заработка на их движении. В частности, при последнем повышении ставки неплохо отскочили акции компаний ПИК и Самолет, хотя повышение ключевой ставки — это серьезный негатив для них.

Здесь не стоит забывать о логике фондового рынка, который всегда торгует будущие ожидания. Крупные инвесторы очень умные люди, поэтому они заранее отыграли сценарий повышения ключевой ставки, например зашортив эти акции. Иногда движения фондового рынка кажутся нелогичными, но то не так — просто рынок всегда работает на опережение.