Недвижимость или ценные бумаги. Куда вложить деньги?

Всем, кто читает, доброго времени суток.
Недавно продал не нужную и очень не удобную для сдачи в аренду квартиру в городе, который в 2 тыс. километров от меня. И теперь нахожусь в муках выбора куда вложить полученные деньги.
Итак, имеется 2,25 миллиона рублей и долги на 250 тыс. рублей (200 — кредит, 50 — беспроцентный займ у родственников).
Варианты, которые стоят передо мной:
1. Купить коммерческое помещение за 2,25 млн. и деньги с аренды вкладывать в бумаги, после того, как верну долги. Помещение уже найдено именно на такую сумму и с арендатором. Сумма арендной платы 16 тыс.
2. Вернуть долги и оставшиеся 2 млн. вложить ETF. Вкладывать планируется через два ИИС (мой и супруги) частями по 800 тыс в год, дабы увеличить доходность за счёт вычета.
Прочитал кучу сайтов на эту тему, в большинстве пишут, что лучше бумаги, чем недвижимость. Но все эти сайты принадлежат брокерам и прочим, кто зарабатывает на фондовом рынке. Поэтому есть сомнения в объективности советов.
С помещением тоже не совсем всё просто. Учитывая маленький размер суммы, помещение не из самых лучших. В старом (1960 года) доме и не в очень проходном месте. Есть опасения, что, если арендатор съедет, следующего искать придется долго. Продавец проболтался, что за 6 лет это третий арендатор.
Если рассматривать всё таки второй вариант, то появляется куча вопросов по формированию портфеля. Но этот вопрос будем рассматривать по ходу нашего с вами общения.
В общем, с радостью прочитаю ваши советы и предложения.
Дополнение. Арендная ставка указана за вычетом налога и планируется к увеличению на 2 тыс. через год.
Горизонт инвестирования — 10 лет. Цель — создание дополнительного источника дохода на пенсии.