✅ Все, что нужно знать о бизнесе ПИКа (почти)
Последний нерассмотренный нами девелопер — ПИК. Давайте разделаемся с ним, и вернемся к другим отраслям.
📌 Структура акционерного капитала (всего 660 497 000 шт):
• 59,33% — Гордеев С.Э.
• 23,05% — ВТБ;
• 17,62% — free-float.
Простая структура акционеров. Как видите, невысокий free-float — это беда не только Самолета, хотя у ПИКа показатель все равно выше в 3,5 раза.
Что хотим сказать о компании на первый взгляд?
По взаимодействию с инвесторами очень слабо. Это первая компания из первого эшелона, рассмотренная нами, которая годовой отчет делает в формате вордовского файла без картинок, графиков, нормального обзора бизнеса. Все ключевые позиции, на которые у других девелоперов отводится по несколько страниц, ПИК объясняет в двух строчках.Зато у ПИКа есть обзор об устойчивом развитии, который называетсяAnnual and Sustainability Report, на английском языке. Этот документ уже похож на то, что с чем мы привыкли работать (хотя не очень). Но у нас просто не укладывается в голове, для кого ПИК делает эти английские отчеты, если его бумаги торгуются только на MOEX?
По логике ПИКа, международные инвесторы могут читать красочный и объемный документ, а российские — довольствоваться краткой выжимкой. Но даже в английской версии бизнес-модель нормально не представлена. Как рассматривать компанию — не понятно. Будем работать с тем, что есть, с уклоном на операционку.
И еще одно замечание: у ПИКа два отчета (годовой на русском и Annual and Sustainability Report)в некоторых местах рознятся, с чего мы в еще большем удивлении. Например, в русской версии: «ПИК… является… компанией, реализующей комплексные проекты в девяти регионах России с фокусом на Москву и Московскую область» (стр. 8). В английской версии ПИК строит дома уже в 14 регионах… (стр. 7).
⚙️ Бизнес:
Бизнес-модель ПИКа похожа на версию Самолета (хотя скорее наоборот). Основной продукт компании — жилье комфорт-класса (так сказано в отчете, хотя это как-то странно).
Мы так и не поняли, в скольких регионах действует компания, но88% от общего объема продаж в 2020г пришлось на московский регион. Кроме того, УК ПИК-Комфорт управляет жильем в 40 городах 20 регионов России.
ПИК пишет, что его бизнес-модель состоит из 6 пунктов. Естественно, о каждом сказано по 2 строчки, поэтому останавливаться почти не на чем. Изменения земельного банка есть только на конец 2020г. Он увеличился на 49% г/г до 16,5 млн. кв. м.
UPD: уже после выхода поста посмотрели трансляцию ПИКа, на которой было сказано, что на конец 1п 2021г у ПИКа земельный банк >21,5 млн. кв. м., что больше, чем у Самолета
ПИК является, наверное, самым вертикально-интегрированным девелопером нашего рынка.
Цикл такой:
Выбор земельного участка для строительства —> создание генерального плана и дизайна квартир —> строительство —> сдача —> старт управления жилищным фондом. Кстати, ПИК управляет не только собственноручно-построенными домами, но и от чужих застройщиков.Классический цикл реализации проекта составляет 30-33 месяца и разделен на 3 этапа.
1 этап: 9-12 мес. — выбор участка, проектирование, получение всей необходимой документации.
2 этап: 18 мес. — строительство, внутренняя отделка, создание всей инфраструктуры. На этом этапе также начинается продажа недвижимости.
3 этап: 3 мес. — получение всех необходимых сертификатов о соответствии недвижимости всем стандартам, регистрация права собственности, передача квартир клиентам.
После завершения этого финального этапапроект передается УК ПИК-Комфорт. Эта контора управляет >51 млн. кв. м. жилья (в 1,8р. больше, чем построил ПИК за свою историю). В нее входят предприятия, которые осуществляют эксплуатацию и тех обслуживание лифтов, жилых зданий (+ремонт), сбор платежей за коммуналку, логистику, вывоз мусора, предоставление доступа в интернет. ПИК-Комфорт представляет собой сегмент "Эксплуатация".
💰 Выручка сегмента «Эксплуатация», в млрд. руб., в % к общей.
2018 — no data
2019 — 16,2 млрд. (5,8%);
2020 — 24,2 млрд. (6,4%);
1п 2021 — 13,4 млрд. (7,1%);
Видно, что сегмент растет и начинает приносить все больше денег. Особенность в том, что это стабильный денежный поток, ведь от УК не так просто отказаться, да и маловероятно, что это произойдет, если изначально жильцы не отказались.
Выше мы рассказали об обычном сроке строительства ПИКа —30-33 месяцах. В 2020г компания построилапилотный дом на 25 этажей за 12 месяцев. Это было достигнуто за счет строительства первого этажа по модульной технологии, а далее по монолитной. В 2021г ПИК хочет построить (а может быть, уже построил) 25-этажный дом за 9 месяцев.
Более того, компания собирается развивать технологию модульного домостроения для достижения сверхбыстрых сроков строительства и становления лидером на данном поприще.
Мы так и не нашли каких-то специфических данных по ПИКу, так что остановимся на перечислении сегментов. Может быть, компания нам отправит какие-нибудь интересные материалы позже (UPD: за 4 дня никакого ответа так и не было).
🏗 Сегмент «Девелопмент и строительство»
Строительство жилья и коммерческой недвижимости, оказание подрядных строительных услуг. Очевидно, это самый жирный сегмент компании. Вся шумиха по поводу строительства домов на заказ будет учитываться в этом подразделении.
💰 Выручка сегмента, в млрд. руб., в % к общей, с показателем валовой маржи % (ВМ).
2018 — 240,9 млрд. (88,1%), ВМ — 22%;
2019 — 274,1 млрд. (82,0%), ВМ — 28%;
2020 — 377,2 млрд. (83,9%), ВМ — 29%;
1п 2021 — 170,2 млрд. (80,9%), ВМ — 24%.
Важно заметить, чтосегмент подвержен сезонности: в январе-марте из-за сильных холодов некоторые виды работ приостанавливаются или замедляются, из-за чего результаты 2 полугодия сильнее. Не думайте, что в сравнении с 2020г в 1п 2021г компания не показала сильных результатов. На самом деле, рост г/г составил 35,8%.
Кстати, в 2020г — 90,7% выручки сегмента пришлось на продажи жилой недвижимости, 6,3% пришлось на реализацию нежилых помещений и парковочных мест, остальное — прочая девелоперская выручка.
🏭 «Индустриальный сегмент»
ПИК продает квартиры с отделкой. Мы точно не знаем масштабы собственного производства компании (не мешало бы об этом что-то писать в отчетах), но точно можем сказать про панельные дома, окна, различные строй-материалы, двери, сантех-кабины… Дальше уже не уверены.
Понятно, что вертикальная интеграция в большинстве случаев помогает увеличить эффективность, поэтому у ПИКа здесь явное преимущество. Также сама технология модульного домостроения активно развивается и применяется ПИКом. О ее особенностях мы писали в стратегии Эталона. Нашли вот такой материал именно про ПИК, можете почитать.
💰 Выручка сегмента, в млрд. руб., в % к общей, с показателем валовой маржи % (ВМ).
2018 — 24,7 млрд. (9,0%), ВМ — 17%;
2019 — 39,7 млрд. (11,9%), ВМ — 17%;
2020 — 38,8 млрд. (8,6%), ВМ — 14%;
1п 2021 — 19,0 млрд. (9,0%), ВМ — 13%.
На продажи сторонним покупателям приходитсявсего около 10% выручки подразделения, остальное — межсегментные операции.
🛒 Сегмент «Проптэк»
Не поняли, что за название такое, но подразделение занимается: сервисами по сдаче квартиру в аренду, сделками на вторичном рынке недвижимости, ремонтом помещений, агентскими услугами по реализации недвижимости, реализацией IT-решений.
💰 Выручка сегмента, в млрд. руб., в % к общей, с показателем валовой маржи % (ВМ).
2018 — 0,02 млрд.
2019 — 1,0 млрд. (0,3%), ВМ — 6%;
2020 — 3,0 млрд. (0,7%), ВМ — 15%;
1п 2021 — 5,1 млрд. (2,4%), ВМ — 15%.
Впечатляющий рост выручки и прибыли. От копеек до почти 1 млрд. чистой прибыли. С другой стороны, оно и понятно: на повышенных ценах выросла и активность людей на рынке.
Вот и все, скоро зальем операционные показатели. Чтобы видеть наши посты раньше и все части обзоров, подписывайтесь на нашу телегу (Заяц с Москухни). Мы просто банально не успеваем постить на Смартлаб все посты
каюсь — мне то болото в чистом поле с мухами и какашками строителей — совсем не нужно было, у меня и денег то нет.
а теперь вспоминаем — пик заставили купить полностью выпотрошенный мортон и достраивать за свой счет в убыток(реальный, н бухгалтерский)
вот и весь риск компании.
1. Почему вы противопоставляете «основные регионы Москва и МО» против «строит в 14 регионах? Вы серьезно считаете слово „основные“ синонимом фразы „только в и нигде больше“?
2. Далее вы жжете еще больше. Пишете, что не можете понять в скольк регионах строят в 14 или 20. Ребята, это просто люто, так как вы сами пишете, что в 20 регионах управляют недвигой и далее пишете, что в управление берутся объекты от ДРУГИХ компаний.
То есть они строят в 14, но управляют в 20 (то есть могут управлять чужими объектами в регионах, где не строят, нет?).
Не поняли суть 1 пункта, так как никакого противопоставления не было
По поводу второго, наш фрагмент цитатой:
Например, в русской версии: «ПИК… является… компанией, реализующей комплексные проекты в девяти регионах России с фокусом на Москву и Московскую область» (стр. 8). В английской версии ПИК строит дома уже в 14 регионах… (стр. 7).
Здесь нет цифр «20 и 14», здесь есть цифры «8 и 14», причём речь идёт не про управление, а именно про строительство