Совет на миллион

Экспертное общество многоуважаемого экономического рунета, нужен совет.
История такова, что у хороших знакомых есть семейный бизнес (в многомиллионнике РФ, ни Москва, ни СПБ).
Коммерческое помещение с пулом арендаторов и собственной работой-ремонт обуви (бизнес принадлежит 2 людям).
Развитие семейного бизнеса осуществлялось на заемные средства (долг 1 млн. под 12%).
Вторым собственником инициирована продажа помещения (90 кв — 5 млн).
Примерная средняя доходность варьируется и составляет в районе 40 тыс руб. в мес.
Продажа помещения при таком раскладе приносит 5/2—1= 1,5 млн.
Возможен вариант выкупа второй части под заемные средства также под 12% (долг составит 3,5 млн. под залог всего помещения).
Рост доходности маловероятен, но учитывая семейный бизнес продажа кажется потерей и теплится надежда  перезапуска формации.
1 вопрос, как изменился рынок коммерческой недвижимости за последние годы и есть ли вероятность улучшения в данной сфере? В том числе роста стоимости помещения.
2 вопрос, возможно ли в современных реалиях функционировать с такой долговой нагрузкой и как возможно ее снизить?
вообщем дилемма, прошу советов.

P.S. Всем спасибо за советы, есть ли у кого контакт людей кто связан с ретейлером (магнит, пятерочка и тд) (сдача всего помещения под аренду/продажа всего помещения ретейлеру) оценить стоимость.