Самолет - самый амбициозный российский девелопер
ГК Самолет является одним из бенефициаров бума на рынке недвижимости. Компания обладает наибольшим земельным банком в России (20.2 млн. кв. м.) и занимает 4 место по объемам строительства. На текущий момент Самолет имеет 36 проектов в Москве и Московской области.
Чем может быть интересна инвесторам?
1. Перспективы. Планы ГК Самолет включают увеличение выручки в 4 раза и EBITDA в 6 раз в 2023 году. При этом, уже сейчас у компании есть все ресурсы для этого: богатый земельный банк, портфель проектов, опыт и доступ к дешевому проектному финансированию. За первый квартал Самолет уже перевыполнил свой план на 7% по выручке и на 35% по EBITDA.
2. Ценовой хедж. Самолет придерживается мягкой ценовой политики — средняя стоимость проданного кв. м. в Москве за 4 кв 2020 года составила 157 тыс. руб. против средних 180 по региону. Гибкость цен позволяет застройщику не только аккумулировать у себя менее платёжеспособную часть спроса, но и получать дополнительную маржу в случае дальнейшего увеличения цен. При охлаждении рынка часть более платёжеспособных покупателей перетекает в сегмент Самолета, тем самым делая Самолет краткосрочным бенефициаром кризиса на рынке недвижимости.
Ключевые риски:
1. Проектные риски. От стадии разработки концепции до передачи квартир жильцам проект длится от 2-3 лет. На протяжении всего этого времени множество факторов (от регулярного изменения законов до банкротства поставщика бетона) могут повлиять на успешность реализации. Последствия таких сложностей варьируются от увеличения сроков и стоимости строительства, пересмотра параметров жилья с соответствующими изменениями проектной документации до полного сворачивания проектов с признанием убытка. Из-за высокой роли репутации в выборе застройщика наличие проблем даже на одном объекте может негативно отразится на продажах остальных.
2. Концентрация жилья в Москве и области. Несмотря на огромное количество проектов, все они сконцентрированы в Москве и МО и направлены на одну целевую аудиторию. Развитие удалённых форматов работы может снизить спрос на жилье в Москве, что повлияет на все проекты Самолета.
3. Власть кредиторов. При переходе на проектное финансирование все серьёзные решения по проектам проходят через согласование банков. Кредитующий банк может не одобрить генподрядчика или запретить продавать квартиры ниже определённых цен. Более того, каждое согласование с банком занимает время и может приводить к приостановке работ или поставок на время одобрения очередного транша для оплаты (например) поставщикам строительного оборудования.
В итоге
После IPO осенью 2020 года Самолет вырос на 71% за полгода. Текущая высокая оценка рынком основывается на ожиданиях инвесторов от портфеля проектов и многократного роста доходов компании. Мы считаем, что возникновение даже некритичных сложностей может существенно уронить цену и зафиксировать ее ниже 1500 руб.
Текущие цены могут быть привлекательны при успешной реализации планов компании, но несут высокий риск как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.
