Ипотечный бум продолжается. Пузыря на рынке недвижимости нет.

Подорожание квартир сейчас у всех на слуху. Но что характерно – оно заметно только в рублях. Цены в долларах за 5 лет почти не поменялись. Самые качественные графики на эту тему составляют по Москве. Покажу её. Но в целом такая картина характерна и для всей страны.
Рублёвая цена за квадрат рвётся вверх.

Посмотрим на аналогичный график, но уже не в рублях, а в долларах.

Здесь тишь да гладь. Никакого ажиотажа. Цены сейчас плюс минус такие же как последние годы. На долгосрочном графике – двадцатилетнем – видно, что нынешняя цена за квадрат в два раза ниже, чем была накануне экономического кризиса 2008-2009 годов. Тогда в Москве было 6 тысяч долларов, сейчас три.

Вернёмся к рублёвому графику. Цены стали расти в 2018 году. Но этот путь наверх был не только у жилья. Именно тогда доллар к рублю начал очередное восхождение. 56 было 74 стало.

То есть все участники рынка недвижимости – от застройщиков до владельцев – двигали ценник вслед за изменением курса в валютообменниках. И сейчас новый виток роста рублёвой стоимость квартир связан с текущим ослаблением нашей национальной валюты. В долларах цены почти не поменялись.
Я эту тему поднял не спроста. Есть ходовая точка зрения, что квадратные метры дорожают из-за льготной ипотеки. Напомню, она была внедрена в прошлом году и недавно Михаил Мишустин продлил её до июля. Эта ипотека предоставляется под 6.5% годовых. Не льготные жилищные займы, а обычные рыночные начали дешеветь ещё раньше вслед за снижением в России ключевой ставки. В среднем по стране к февралю этого года обслуживание жилищного кредита упало до исторически минимального уровня 7,36% годовых.
Моя программа Экономика на телеканале Крым-24

Это сопровождалось бурным ростом ипотечного кредитования. Так, за минувший январь российские банки выдали рекордное для этого месяца число таких займов: 96 тысяч. Их сумма составила 265 миллиардов рублей. Столько за январь – коммерчески вялый месяц – в России ещё не выдавали. Более, того, это больше, чем среднемесячное значение за весь 2019 год. То есть низкие ставки плюс программа материнского капитала работают и помогают купить квартиру всё большему количеству россиян. Повышенный спрос тоже толкает цены вверх. Но как я уже сказал ранее, это не единственная причина подорожания квадратных метров.
В стоимости жилья неизбежно есть импортная составляющая. Строительная техника, материалы плюс привычка продавцов квартир мысленно представлять цены в долларах. За минувшие три года доллар подорожал на 32%, а цены на недвижимость, опять же, на примере московской – на 26%.
В Крыму ситуация похожая. В I квартале 2018 года усреднённая стоимость всех типов квартир на первичном рынке была 55030 рублей. В конце прошлого года она достигла отметки 72303 – рост на 31%, то есть почти как в Москве. Тенденция одна на всю страну.
Сложно отделить одно от другого и сказать из-за чего больше росла цена за квадратный метр. Из-за роста спроса или из-за подорожания доллара. Скорее всего оба фактора играли роль одновременно. И они не единственные. Введение эскроу-счетов привело к тому, что пайщик – покупатель квартиры – гарантированно не потеряет свои деньги. Но на цену это повлияло в сторону повышения. Теперь застройщик возводит здание на кредитные средства, взятые в долг у банка, так как деньги людей лежат на защищённом счёте и ими пользоваться нельзя.
Надувается ли на российском рынке недвижимости пузырь? Вряд ли. Как я уже сказал, долларовые цены практически не растут. Это лишь в рублях наблюдается бум. Так что даже сейчас после уже состоявшегося сильного подорожания рынок нельзя считать перегретым.
Ещё одна любопытная тенденция: платить ежемесячно ипотеку всё ещё дороже, чем снимать жильё и каждый месяц отдавать хозяину аренду. Но разница между этими двумя платежами уже не существенная. По данным Авито Недвижимость в среднем по России в прошлом году ипотечный платёж составлял 16880 рублей, а аренда — 13000.
Поэтому, друзья, пользуйтесь ипотекой, распоряжайтесь материнским капиталом и улучшайте жилищные условия. Сейчас в России для этого есть все возможности.