При росте ставки ЦБ недвижимость будет корректироваться или деревья растут до небес?

Слежу за ценами на жильё уже не первый год. И если пару лет назад они мне казались «не дешёвыми», то  с льготной ипотекой прошлого года цены улетели совсем в небеса. Причем и объемы приличные- даже студии/однушки в центре города миллионника  в строящимся доме прям как корова языком слезали.

Цены улетели на 16-20%. нехилая такая инфляция рубля в квадратных метрах.

Но меня смущает следующее:
1. доходы то населения с 2014 года падают стабильно. 
2. На льготной ипотеке был большой объем. Но какой у нас ещё запас жаждущих купить платежеспособных граждан которые не купили ещё?
3. Рост потребкредитов на первый взнос (ЦБ говорил). Или такой момент- сейчас ВТБ дает ипотеку «по двум документам =паспорт и снилс» под тот же %, что и предоставление со всеми документами. то есть уже не сильно разбираются со стабильностью доходов клиента. Я сам работаю уже несколько лет на гос-во, понятное дело в белую, считал себя почти идеальным клиентом. Ан нет- ставку одинаковую готовы дать если не всем то очень многим.
4. ГЛАВНОЕ: Набиуллина в пт заявила что цикл снижения ставок завершен. Что было предсказуемо  и даже подумывал я что может стоит зашортить длинные ОФЗ. Если ставки пойдут вверх (из за увеличение скорости оборачиваемости денег и инфляции), пойдет рост стоимости кредита (=меньше спрос) и роста ставок в банках (инвест недвижимость теряет привлекательность)- то что будет с высокими ценами? Стоимость аренды при этом местами падает уже сейчас. А это во-первых опережающий индикатор. Во вторых, если куча народу вложится в инвест квартиры и предложение больше чем платежеспособный спрос..

Квартира это конечно круто и замечательно. Но фондовый рынок формирует определенный подход. Не просто покупка квартиры это а занятие длинной позиции по рынку недвижимости, причем с плечем (кредит=ипотека= оно такое дешевое что прям хочется воспользоваться). И в силу стоимости даже студии в провинции- зайти «на 5%» от депозита нельзя- для меня как и большинства пользователей смартлаба)).   Купить то хочется. Но уверенности в том что цена будет расти у меня нет. Ликвидность тоже так себе. штраф за выход из актива ранее чем через 5 лет-13%.Про занижение  в курсе но это без гарантий что прокатит что найдется такой покупатель.  

p.s. на счет разделение -брать и жить или инвестиции- мне кажется тут разделение довольно условно.  Можно жить в съемной квартире, можно покупать.  Можно жить с родственниками и копить инвестируя.  Можно покупать самое дешевое, которого минимально хватит для жизни. Можно максимальное что можешь позволить с учетом плеча. При этом лишние метры будут без роста их стоимости лишь наматывать коммуналку (ну и немного доп комфорта- хотя как коллега сказала- у нас трешка, но большую часть времени мы тусим все в одной комнате). То есть тут всё таки неявная ставка на гипотезу что суммарная стоимость аренды (с учетом временной стоимости денег) будет дороже чем стоимость покупки и владения квартирой. Ставка сделанная не на основе глубокого анализа рынка (а с учетом размера позиции на такой анализ стоит времени потратить прилична), а на основе неких субъективных факторов и принятых в обществе и транслируемых рекламой представлений «своё уютное гнездышко». Аналогично решение не покупать может подразумевать что ожидаемая доходность, условно в etf на nasdaq в рублях за следующие 20 лет будет выше чем рост стоимости квартиры (в тех же рублях)

p.s.s.интересная картинка с динамикой аренды по городам


И последнее- мысль на тему. К чему это продвижение ипотеки. Только поддержка строителей или металлургов? а может ещё и социальный цемент- что по побольше людей были им связанны и не вздумали раскачивать лотку. Если что они вписаны в систему. они чуствуют что от неё что то получили (пряник от доброго царя), но при этом кнут завис над их мягким местом- выдашь на  протест, лишишься работы и чем платить?