И П О Т Е К А. 2019 VS 2020. Подешевела ли она?

Текущий год ознаменован наименьшей кредитной ставкой по ипотеке в истории современной России. На рынке, судя по информационному фону, да и по событиям происходящим лично в моем окружении происходит ипотечный бум. Люди спешат приобрести жильё по сниженной ставке. Но так ли благоприятен момент для покупки недвижимости сегодня?

I. Для того, чтобы определить для себя, выгодны или нет сегодня по сравнению с прошлым годом сделки с недвижимостью, в первую очередь я решил обратиться к данным Росстата. И, как и предполагал, обнаружил подтверждения своим сомнениям:

1. Стоимость кв. метра Новостройки в среднем по стране увеличилась на 18,9%.

2. Стоимость кв. метра Новостройки по федеральным округам максимально увеличилась в Северо-Западном ФО (+26,46%). Также в лидерах ДФО (20,12%) и УФО(13,37%).

3. По городам федерального значения: СПБ +6,21%, Москва +11,6%, Севастополь +8,94%) — но тут стоить отметить, что в Москве в рублевом выражении выросло на 23577 руб — больше всего по стране. Представьте, что вы хотели купить квартиру 50 квадратов, и теперь надо заплатить на 1,2 млн р больше.

4. Регионы — лидеры по росту стоимость кв. метра:


5. Регионы, по которым наблюдается снижение стоимости или незначительное повышение — в основном неблагоприятны для жизни с экономической или социальной точки зрения.


II. В дополнение к данным росстата, я решил посчитать, сколько стоило взять ипотеку в 2019 и 2020 году, при условии, что у предполагаемого заемщика первоначальный взнос составлял 683383 рубля собственных средств. Если это семья с детьми, то к первоначальному взносу добавим сумму материнского капитала. Средневзвешенная ставка по ИЖК с апреля месяца сего года находится на уровне 7,3%. В прошлом же году она плавала  9,19%-10,56%, поэтому я взял за среднее значение 9,8%. В общем по итогу получил такую табличку:


По ней можно увидеть как компенсируются негативные эффекты роста стоимости жилья:

1. При условии роста цены на кв. метр в 18,9% (средняя по стране) стоимость ипотеки для семьи с 2 детьми практически не изменилась. Да, выросла стоимость квартиры, но этот рост скомпенсирован снижением суммы процентов.

2. Теперь семье с одним ребенком (ожидающей первенца, или если ребенок был рожден в 2020 году ) ипотека стала выгодней по сравнению с такой же семьей в 2019.

3. Если в голом варианте, без различных маткапиталов и прочих субсидий сравнивать заемщика образца 2019 и 2020 года, то в целом по стране стоимость ипотеки в конечном счете увеличилась, так как за 20 лет он заплатит на 195 тысяч больше или +3,4%, но и это не так смертельно.

Короче по итогу на данный момент можно предположить, что государство приняло очень эффективные меры поддержки экономики и населения в этой области, позволившие пережить негативные последствия событий весны текущего года. Первое — стимулирование рынка недвижимости, второе — поддержка семей с детьми, третье — стимулирование рождаемости (хотя дети и так большое счастье и стимулировать тут нечего). Хорошо описывает сложившуюся картину старая русская поговорка: «И волки сыты и овцы целы».


Завершить это небольшое исследование хочется скромной мыслью о том, что вероятно ипотечный бум будет продолжаться ровно до тех пор, пока государство удерживает не только низкую ставку, но и социальную поддержку граждан в виде программ маткапитала и молодая семья. Как только наметится тенденция на снижение соцподдержки девелоперы типа ПИК, ИНГРАД, САМОЛЕТ, ЛСР, ЭТАЛОН и прочие, не успевшие продать свои нововведенные метры столкнуться с проблемами их реализации. Так как желание по-скорей бы купить, успеть в программу уйдет на второй план, и покупатели будут более долго и скрупулезно подбирать варианты. Короче выживет девелопер работающий на качество.

P.S. Хотя у  девелоперов еще есть незаигранный козырь: реновация.

Всем спасибо за прочтение, не судите строго, рад буду услышать где неправ. 


В процессе написания статьи использовал:
showdata.gks.ru/report/277332/ - сайт росстата, стоимость 1 кв. метра новостройки
cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ML/ — сай Банка России  статистические данные ИЖК

также прилагаю таблицы изменения стоимости кв. метра по регионам