Цены на недвижимость всегда растут. Уверены?

Каждый раз, когда собственники  квартир или застройщики повышают ценники, в информационном пространстве материализуются три группы удорожателей. Первые причитают «ай-ай-ай – катастрофа, цены растут, теперь мы ничего не сможем купить!»; вторые злорадно усмехаются «а мы же говорили!...»; третьи потирают руки «пока вы, глупцы, копили деньги, мы – хитрые инвесторы — прикупили себе квартирки и теперь посмеемся над вами».
Спору нет, цены на квартиры могут расти в определенные моменты времени. Несомненно и то, что кто-то когда-то может иметь двузначные доходности от вложений в недвижимость. Но так ли уж много поводов для радости у владельцев недвижимости в России, если смотреть на ситуацию чуть шире?
Особенность мышления обычного человека – он помнит только то, что может вспомнить. А вторая его особенность, что он не понимает разницу между реальными и номинальными ценами. Правда, есть исключения. Вот, например любопытный кейс про аренду, который мне попался на форуме риелторов.

За 11 лет номинальные цены на аренду в Москве (на примере конкретной квартиры) не изменились. При этом долларовые цены упали в три (!) раза.
Обычно на это следует возражение, что зарплаты-то у большинства населения в рублях и, дескать, что там происходит в долларах, нас не волнует. Но, ребята, дело ведь не в долларах, евро или золоте, а в покупательской способности рублей, которая за десятилетие рухнула. Любому здравомыслящему человеку ясно, что 25 тыс. рублей в 2008 году и сейчас – это две большие разницы. Не убеждает? Давайте посмотрим и сравним индексы цен на жилье и ИПЦ (индекс потребительских цен), которые публикуются на сайте Росстата.

На первый взгляд кажется, что индексы цен (на товары и жилье) двигаются более-менее синхронно. Но если присмотреться – это совсем не так. За последние 11 лет был лишь один год (2012), когда цены на жилье росли сильнее, чем цены на товары и услуги. Зато было несколько лет, когда ИПЦ рос, а цены на недвижимость падали (2009, 2015, 2016-2017), что как раз наблюдалось в посткризисные годы.

Выводы становятся очевидными, если брать индексы накопленным итогом. Видно, что разрыв между ИПЦ и ценами на жилье медленно, но неуклонно рос. За 11 лет потребительские цены выросли более чем в два раза. За это же время недвижимость подорожала в номинальном выражении на 18% (что примерно соответствует среднему темпу удорожания 1,5% в год).

Вот только «подорожала» надо брать в кавычки. Потому, что в реальном выражении цены наоборот снизились — на 43%. То есть в конце 2019 года недвижимость стоила только 57% от уровня 2008 года. Понятно, что снижение происходит неравномерно. Наибольшее снижение наблюдается после кризисов, а во время бумов недвижимость выглядит более-менее стабильно или, если бум затягивается, может даже подрасти в реальном выражении.
Предвижу еще одно возражение. Мне скажут, что недвижимость неправильно мерить в товарах и услугах. Ок, давайте померим в чем-нибудь другом, например в средних зарплатах (ведь недвижимость в конечном счете покупают на зарплату). Вопреки часто встречающемуся мнению, будто зарплаты в России не растут, это не так: в номинале очень даже растут.

В 2008 году средняя зарплата была 17,3 тыс. (опять данные Росстат). Сегодня – почти 50 тыс. Рост более чем в 2,8 раза. Как видим, в зарплатах недвижимость тоже значительно упала.
Недвижимость в России дешевеет – это статистический факт для любого, кто понимает разницу между номинальными и реальными ценами.
Это не квартиры все время дорожают, а рубль постоянно дешевеет.

///////
Автор в Яндекс Дзене
Автор в ЖЖ
Недвиномика – группа ВК