Есть ли пузырь в недвиге?

В последнее время стала часто проскакивать тема про пузырь в недвиге. 
Решил «на глазок» прикинуть параметры пузыря (для Питера). 

Сразу скажу, что рассматриваю только один аспект — аренду, но ведь на самом деле у недвиги есть и помимо аренды много плюсов, например покупка обычного физического золота предполагает значительный процент, который вы заплатите ТОЛЬКО за то что по факту это золото купили, а не физическое золото будет не столь надежно, опять же недвига (если убрать из рассмотрения цену) нужна будет всегда (ну по крайней мере ближайшие десятки лет наверняка), а это значит что до нуля цена навряд ли упадет, а учитывая инфляцию, цена пусть и постепенно и, возможно, с падениями но всегда будет расти. 

Итак, я исходил из того, что значительная доля недвижимости покупается для получения прибыли — для сдачи в аренду.
По данным данного сайта средняя цена аренды квадратного метра 577 рублей.
А по данным этого сайта средняя цена покупки квадратного метра: 

192 636 кв. метр. — вторичка.
135 935 кв. метр. — первичка.

Получим доходности:
577 * 12 * 100 / 192 636 = 3,6%
577 * 12 * 100 / 135 935 = 5,1%
Разумеется, тут предполагается, что в аренду жилье сдается 100% срока, что в реальной жизни трудно-достижимо (более того в то время как квартира не арендована она начинает приносить убыток, который так же не учтен).
Но даже если предположим, что квартира арендуется всего 50% срока, даже так, разница в доходности в сравнении с банковским процентом даже вторички не превышает 3х раз, а для первички 2х. 

Конечно, если сравнивать не с банковским процентом, а хотя бы с ОФЗ, а тем паче с дивидендной доходностью акций, это довольно низкая прибыльность, и просто как вложение капитала не слишком удачный выбор. 
НО все же когда говорят о пузырях подразумевают различия в гораздо больших масштабах. Поэтому совсем не уверен, что можно назвать пузырем ситуацию, когда актив достаточно четко реагирующий на инфляцию приносит прибыль сравнимую с банковской (при этом обладая значительно большей надежностью, чем банки). Хотя ИМХО конечно существенная коррекция цен и должна произойти (особенно учитывая все те мелкие факторы, что я не стал учитывать). 

Если кто-то предложит более детальный, или совсем иной способ расчета, или иное виденье ситуации — буду благодарен.