Ипотека. Ставки и вопрос рефинансирования - когда?

Я тут задумался — за год ставка ЦБ упала на 30% с 7.75% до 5.5%. Логично что наши платежи по ипотекам должны были снизиться значительно. Почему же этого не произошло? Когда ждать и ждать ли?

В 18ом году при ставке 7.25 ставка по ипотеке была 9.6(ПСК, с учетом страхования). Разница — 2.35%(это 32% от 7.25, норма прибыли банков).

Сейчас ставка ЦБ 5.5, при той же норме прибыли 32% банк должен хотеть сверху 1.78%, т.е. ставка по ипотеке должна быть7.28%(5.5 + 1.78).
При запросе рефинансирования ипотеки сегодня получил значение 8.5%. Т.е. ипотека подешевела с 9.6 до 8.5 на 1.1%(Или по-простому на 11%, вместо 30 как ставка ЦБ).

Таким образом есть смысл не торопиться с рефинансированием и подождать когда все уляжется и ставки ипотеки хоть немного станут ближе к 7.28.

Обратите внимание на пост прошлой недели: Пост
Где говорится что ставка может снизиться еще на 18% с 5.5% до 4.5%.
Соответственно ставка ипотеки будет 4.5 + (4.5*0.32) = 5.94%. Это уже очень вкусно. И учитывая что до 19 июня осталось всего месяц — я подожду пока с рефинансированием.

Ниже вкусные цифры — стоит ли дергаться с этим рефинансированием.

Было 3млн под 9.6% на 15 лет: переплата 2 671 444р
Стало 3млн под 7.28% на 15 лет: 1 938 595р.
Разница 733 тысячи рублей и это очень ощутимо.

Было 2млн под 9.6 на 10 лет: переплата 1 118 697
Стало 2млн под 7.28% на 10 лет: переплата 821 361
Разница 297 тысяч. Что тоже значительно.

Разумеется если у вас осталось выплачивать 100 тысяч, то дергаться смысла нет. Во всех остальных случаях — посчитайте выгоду и держите шанс за хвост!