Анализ вложений в недвижимость против доллара США и золота

Наверное все помнят запоздалый бум «инфоцыган» об инвестициях в недвижимость, когда привлекательность недвижимости заметно уменьшилась. Сейчас идет обратная волна «армагеддонщиков» от недвижимости. Что же делать обычному человеку? Ведь сдача квартирки в аренду — самая популярная инвестиция россиян. Как всегда, если хочешь разобраться в чём-то хорошо — сделай это сам. Честно говоря выкладывать личные наработки в общий доступ непрофитно. С другой стороны вдруг кто-то найдет ошибку в расчетах — и на том спасибо.
Идея заключается в том, чтобы сравнить вложения в недвижимость с банальными долларами «под подушкой». Нашел чудесный сайт https://rosrealt.ru/cena со статистикой цен на недвижимость с 2009 года! Возьмем для анализа период в 10 лет с августа 2009г. по август 2019г. и сравним рост цен на недвижимость и курса доллара США. Думаю это справедливо, т.к. вопрос времени, когда курс доллара вернется к значению августа 66+ рублей.
Вообще Россеюшка имеет давнюю традицию обворовывать собственных граждан за счет резкой девальвации рубля: 1992, 1993, 1994, 1998, 2014 (добавьте сюда еще СССР). Последние годы ЦБ стал хитрее и девальвирует рубль нелинейно. Из-за чего возникает иллюзия какого-то ценового коридора. Однако, полагаю курс рубля изначально не рыночный, а ЦБ просто манипулирует курсом. Поэтому в долгосрочной перспективе этот анализ можно экстраполировать на следующие 10 лет. Ведь вопрос времени, когда государству в очередной раз понадобится обесценить свои денежные обязательства через инфляцию рубля!
В целом официальная инфляция в России за указанные 10 лет составила 91,22%. (См. https://уровень-инфляции.рф ) А реальная ?! В США инфляция была 18,47% за аналогичный период. Если положить доллары на депозит, можно считать, что их покупательная способность сохранилась с учетом инфляции доллара. (Примем 10-летнюю ставку депозита в России 18,47%. Последние годы банки давали 2% годовых, но возможно в какие-то годы эта ставка была ниже).
Данные rosrealt.ru о средних ценах на недвижимость мне показались объективными. Однако я не брал данные о ставках аренды, т.к. неясно к какой квадратуре привязать стоимость аренды квартир. Также ставки по офисным помещениям нетипичные, вероятно собраны с востребованных столичных бизнес-центров, т.е. объектов, недоступных для мелких инвесторов. Средние ставки за торговые площади однозначно должны быть выше, чем за офисы. Поэтому для анализа взял ставки аренды, типичные для регионов, исходя из собственных объектов недвижимости (это самый слабый момент расчета, т.к. не подтвержден большой статистикой):
6,5% годовая аренда от стоимости квартиры (сбор НДФЛ ФНС пока не под силу, но можете вычесть 13% самостоятельно)
8,5% годовая аренда от стоимости офиса (-6% УСН)
10,5% годовая аренда от стоимости торгового помещения (-6% УСН)
Коммунальные расходы в регионах принято брать сверх аренды жилого помещения. Содержание коммерческих помещений придется учесть самостоятельно.
Также государство без особых сантиментов в разы подняло налог на коммерческую недвижимость. Согласно ст.406 НК РФ до 2% в год от кадастровой стоимости. Сейчас средняя цифра по России 1,5%. Вопрос времени когда поднимут до максимума. Кадастровая стоимость стремится к рыночной, налог собирается по факту владения! Для простоты расчетов сразу вычел этот налог из годовой аренды. Оцените кстати его влияние на итоговую доходность и представьте масштабы сборов в России!
Добавил в таблицу конвертацию в доллары для визуального сопоставления.

Итоги расчетов можно увидеть в таблице. Кратко:
1) За 10 лет доходность обычного валютного депозита превысила вложения в квартиры и офисы!
2) Вложения в торговые помещения более чем в 2 раза превысили вложения в валютный депозит!
Такая информация подталкивает к дальнейшему исследованию торговой недвижимости. Очевидно в предыдущие 10 лет была переоценка и взрывной рост стоимости торговых помещений. Но что происходит с ними сейчас, произошло ли насыщение рынка? Берём данные с того же сайта за 2 года и видим, что торговые помещения выросли на 54%. Доходность так же опережает валютный депозит. Но уже не в 2 раза, а  на 58%. Среднегодовая доходность инвестиций в торговые помещения выходила около 38% ! Попалась информация из отчета Cushman & Wakefield, что Россия до сих пор в 2 раза отстает по торговым площадям на человека от среднеевропейских значений. При этом конечно надо учитывать, что покупательная способность в России и Европе разная. Например во Франции покупательная способность выше на ~60% при двукратном превышении торговых площадей. Тем не менее фактический рост стоимости торговых площадей в России еще продолжается.

10 лет:
2 года: 


Здесь у меня наступило небольшое просветление относительного инвестиций в фондовый рынок. Как начинающий инвестор я был бы рад валютной доходности 10% годовых, но быстрее просадил бы депозит. А в реальной экономике мог бы заработать 38% годовых… Также наступило понимание, что настоящие биржевые инвестиции, а не баловство — это всё же оборот больших денег, которые вам технически трудно вложить в реальную экономику.

Уже после подготовки таблицы подумал, что подобный анализ без золота все же неполный. График золота неплохо накладывается на вышеуказанный промежуток времени и показывает хорошую доходность (выше доллара).
Но есть нюансы. Покупка-продажа физического золота в банках невыгодна из-за конских комиссий. И дело даже не в 18% НДС, который собираются отменить. А значит инвестору остаётся налаживать контакты среди нумизматов (для инвестиционных монет) либо среди ювелиров (для торговли слитками). Т.е. превращаться в барахольщика, чтобы у кого-то купить с рук подешевле и продать подороже. Какого-то организованного рынка драг металлов среди частных лиц не существует. Комиссии банков на металлические счета также высоки и эти счета не застрахованы.
Можно торговать ETF. Но для торговли приличными ETF типа GLD нужен статус квалифицированного инвестора (специальный брокер / тариф). Да и торговля биржевым инструментом означает, что инвестор вынужден осваивать трейдинг.
И самое главное: золото является товаром, который имеет очень долгие циклы. А значит надо разбираться в этом товаре и грамотно найти точку входа. Иначе можно сидеть в нем годами ожидая прибыли. Представьте тех, кто вошел в золото в 2011-2012 годах: отличная инвестиция для детей и внуков!

Хотел бы еще пару слов сказать о пассивном квартирном доходе (тоже любимая тема инфоцыган).
Конечно квартиру можно сдавать не только долгосрочно, но и посуточно. Это удваивает сумму аренды. Но расходы также возрастают в разы: заселение-выселение, смена белья, стирка, уборка, ремонт. У меня есть расчет лояльной фирмы по сопутствующим услугам с 95% заселением. Итог менее интересный, чем сдача квартиры на долгосрок самостоятельно!
Также квартиру можно сдавать на побережье в курортный сезон по тройной цене. Но курортный сезон это 4 месяца, а издержки соответствующие.
Можно искать квартиры ниже рыночной стоимости с целью перепродажи. Бывает застройщик продает квартиру по средней цене в конкретном районе города, но качество дома при этом нетипичное — более высокое. Или квартиру срочно скидывают в силу каких-то проблем.
Так вот, никакого отношения всё вышеизложенное к пассивному доходу не имеет! Фактически это требует кропотливой работы с вашей стороны в качестве риэлтора.

Ссылка на таблицу:
yadi.sk/i/f7sO_sZfMejBEg