Доходная недвижимость или акции: что выбрать

В мире есть 2 основных вида инвестиционных активов, на которых может разбогатеть простой инвестор, не обладающий предпринимательскими талантами: это акции и доходная недвижимость. Сравним эти два актива. Какие функции они выполняют в портфеле инвестора, в чем их преимущество по сравнению друг с другом, и почему в портфеле нужно иметь и то, и другое.

Ниже представлена сравнительная таблица акций и доходной недвижимости. Как мы видим, эти активы имеют разные преимущества примерно в равном количестве.

Арендный доход от недвижимости начисляется ежемесячно, в отличие от акций, по которым дивиденды приходят, как правило, раз в год.

Ежемесячный доход более удобен:

1) как замена зарплаты — за счет арендной платы мы можем покрывать текущие расходы, не работать и чувствовать себя уверенно;

2) для финансирования ипотеки — например, у вас есть доходная недвижимость и ипотека на квартиру. За счет арендной платы от доходной недвижимости вы можете финансировать ипотечные платежи за квартиру, поскольку те и другие начисляются ежемесячно.

Вопрос: почему не продать доходную недвижимость и не погасить ипотеку. Ответ: ипотечный платеж зафиксирован в кредитном договоре и он не вырастет. А арендная плата индексируется, и через несколько лет она будет сильно превышать ваш ипотечный платеж.

Арендный доход более стабилен и прогнозируем, чем дивиденды по акциям, поскольку размер арендной платы либо зафиксирован в договоре аренды, либо, в случае посуточной аренды — есть установленные тарифы. А вот дивиденды по акциям могут сильно варьироваться: например, вы ожидали от акции 100 руб. дивидендов, а Совет директоров компании решил в этом году урезать дивиденды в пользу переоборудования предприятия и заплатить 20 руб. В итоге ваш бюджет за год не сошелся и пришлось влезть в долги.

В связи со сказанным выше, основой для финансирования расходов на жизнь и покупки жилья лучше всего себя показывает доходная недвижимость.

В случае покупки акций вы должны оплатить их полностью за счет своих средств. Кредитная схема приобретения акций не работает в подавляющем большинстве случаев. Например, вы хотите купить в кредит акции в расчете на высокие дивиденды, чтобы вернуть кредит после их выплаты, а дивиденды оставить себе. Так не получится, поскольку после выплаты дивидендов акции могут сильно упасть, гораздо больше суммы дивидендов, и продать их для возврата кредита вы сможете только в убыток.

В случае приобретения доходной недвижимости вы сможете оплатить ее за счет арендатора! Если размер ипотечного платежа меньше, чем арендная плата за месяц, то вы не только будете гасить ипотеку за счет аренды, но и получать при этом прибыль.

Это уникальное свойство недвижимости: даже учитывая невысокую доходность аренды недвижимости (оптимистично до 15% годовых), используя длительную ипотеку под низкий процент можно масштабировать активы и покупать все новые и новые объекты.

Некоторые банки дают ипотеку при первоначальном платеже 10%. Значит, вы можете купить объект недвижимости, который стоит в 10 раз больше, чем у вас есть денег. Плечо составляет 1:9.

На рынке акций даже плечо 1:1 не всегда получится взять. Да и опасно его брать, учитывая нестабильность цен акций.

Максимальный срок ипотеки в России — 30 лет. Ипотечный кредит сам по себе представляет собой рассрочку платежа с выплатой процентов на остаток долга. И это очень выгодно покупать доходную недвижимость с такой рассрочкой, поскольку ипотечный платеж обесценивается инфляцией, а аренда и стоимость вашей недвижимости растут.

Купить же акции с рассрочкой на 30 лет нет возможности.

Теперь о преимуществах акций.

Акции можно купить даже на 100 рублей. В недвижимости нужно внести как минимум первоначальный взнос, который будет составлять 500 тыс. — 1 млн. руб. для среднего объекта. Это сильно ограничивает инвесторов по уровню дохода.

Акции можно продать за секунду, причем ликвидные акции (голубые фишки, первый) — без потери в цене, поскольку спрэд между котировками на покупку и продажу будет минимальным.

Быстрые сделки в акциях позволяют быстро заработать, например, если акция сильно выросла за короткий период, ее можно продать. Также они позволяют вынуть деньги из портфеля, если они понадобились на жизнь.

Недвижимость так быстро не продашь, минимум — месяц, а то и 3-6 месяцев. При этом покупатели будут требовать скидку.

Это свойство одинаково как для доходной недвижимости, так и для акций. Арендная плата индексируется как минимум на уровень инфляции, а то и немного больше. А дивиденды растут, если компании увеличивают прибыль.

В плане роста пассивного дохода преимущество имеют дивидендные акции перед доходной недвижимостью, поскольку по ними дивиденды растут сильнее, чем ставки аренды.

Это уникальное свойство акций, которое позволяет сравнительно быстро наращивать капитал. Недвижимость растет в среднем по уровню инфляции + 2-3 процента. А вот среди акций, можно найти недооцененные идеи, которые могут вырасти в 7 раз за 3 года.

Так сильно на развитом рынке недвижимость не может расти. Было дело в 90-е годы: недвижимость сильно росла, это объясняется эффектом низкой базы из-за распада СССР и перехода к рыночным отношениям. Повторения не будет (мой прогноз).

1. Доходная недвижимость и акции имеют не пересекающиеся друг с другом преимущества, выполняют разные цели, в связи с чем в портфеле инвестора нужно иметь и то, и другое.
2. Доходная недвижимость — нужна как база для финансирования расходов на жизнь, спокойствия и защищенности, а акции — для наращивания капитала и пассивного дохода.

В моем блоге есть продолжение статьи (инвестиционная недвижимость).