Сдача квартиры в аренду. Эффективность с точки зрения срока окупаемости инвестиций
Один мой френд в комментариях к моей записи написал, что в Москве сейчас люди опять массово стали скупать недвижимость. Стандартная схема, запускается слух, что скоро кризис, доллару хана, и застройщики и риелторы вполне законными средствами изымают наличность у наших граждан.
Любимая российская инвестиция, купит квартиру и потом ее сдавать. О выгоде подобных действий можно спорить долго. Но сегодня я простым способом и в очередной раз покажу, что это сомнительный способ инвестирования…
Интересные расчеты насчет выгоды сдачи недвиги в аренду сделала Российская газета. Авторы посчитали, за какое время владельцы квартир их окупят. Быстрее всего окупится квартира в Ульяновске. При доходе 13,5% инвестиции окупятся за 7 лет!
Тяжелее всего недвижимость окупается во Владивостоке. Там придется ждать целых 18 лет, когда все ваши вложения окупятся. В Питере срок окупаемости равен 12 лет.
Приколол тот момент, что авторы использовали «специальную методику» расчета данного показателя. Хочу сказать, что срок окупаемости инвестиций описан в любом учебнике по экономике, и преподается в институте на начальном уровне обучения. Ничего в этой методике специального нет.
Если коротко, то инвестиции делятся на уровень дохода, и полученный результат и есть срок окупаемости.
Но самое главное, что еще по советской методике, срок окупаемости не должен превышать 6,5 лет!!! В рыночной экономике оптимальный срок окупаемости и того короче, и равняется около 5 лет. Но на практике, многие проекты пытаются вывести на окупаемость за 2-3 года.
Если инвестиции не окупаются за 6,5 года, они считаются нефлективными и убыточными!
А мы имеем самый маленький срок окупаемости российской квартиры 7 лет.… Без комментариев.
И потом все счетоводы упорно забывают учитывать те расходы, которые требуются на содержание жилья. Капитальный ремонт, налоги. Возможные простои с заселением постояльцев. Район, где расположена квартира и еще много чего. А все эти факторы уменьшают общий доход от сдачи квартиры в аренду, и, следовательно, срок окупаемости будет еще больше.
Вывод очень прост, на данный момент инвестировать в российскую недвижимость очень невыгодно…
источник
значит северные потоки не выгодны в прочем как и атомные электростанции
Напомните окупаемость LinkedIn и Twitter
Текущую
и принесла офигенный доход своим хозяевам
но при некоторых условиях она не будет стоять ничего
При продаже недвижимости на следующий день после покупки срок окупаемости будет 1 день
Автор поста не в курсе что то что он считает окупаемостью на самом деле 2х кратная окупаемость?
smart-lab.ru/blog/474605.php
Это откуда такой срок? В Европе большинство бизнесов живет с рентабельностью в 5-10% годовых.
То есть при инфляции (или доходности гособлигаций) в 20% и в 2% прям вот 6.5 лет и не больше.
Объясните мне, устроит вас срок окупаемости 2 года в боливарах сейчас?
1. Кому предполагается сдавать с учетом что в стране демографическая яма, а в бетон инвестирует большинство населения?
2. Как планируется конкурировать с новостройками и крупными хостелами, при том что направление активно развивается?
По поводу, на 100% свое, вспоминаем 1917 год или 2014 год Донбасс и рассказываем как хорошо иметь бетон в собственности в горячей точке, а все к этому идет.
Сам планирую брать квартиру в Новороссийске, но отлично понимаю что беру пассив.
На данный момент снимаю квартиру в регионе, так вот продавить цену не просто легко, а очень легко, т.к тупо спроса нет, рынок на 100% арендатора. Покупать в собственность мне вообще не выгодно (ради экономии 4-5% годовых, с учетом что деньги приносят 8-12% годовых), просто стереотип в голове, что собственная квартира все равно нужна.
smart-lab.ru/blog/497497.php
Аренда жилой при этом 6% годовых, грязными, если даже без простоев. За вычетом амортизации и квартплат — менее 5% выходит.
Но хомячки всё равно несут деньги в «инвестиционную» недвижку, вместо того же фондового рынка.
smart-lab.ru/blog/519430.php#comment9383896
Можно все эти ср-ва на фонду в вэлью-инвестинг перевести.
В своих записях в блоге я эту тему рассматривал. Вроде, если не путаю, вы там тоже в обсуждениях участвовали.
мораль в том, что многие могут деньги зарабатывать, но удержать и сохранить — это отдельная сложная задача
А что сколько в Москве стОит или сдаётся можете и сами посмотреть на cian.ru
И это даже не беря в расчёт нелепости вложения(именно как инвестиции) в жилую, вместо коммерческой.
Девяткино Питер.
В июне 18 взял 2 студии у метро по 2,2 за шт. ремонт 0,3 итого затрат 2,5 на единицу.
Сегодня одну продал за 3,1.Итог 0,55 за 8 месяцев или 22%.
Можно было сдавать от 16 в месяц + коммуналка с жильца.
Итого доходность от сдачи 7,68% годовых.
P.S. проблем сдать у метро нет.
Вот радуют меня такие инвесторы. А почему вы доходность считаете с покупки бетона? Вы считайте с текущей стоимости. Если сейчас продали за 3.1 то доха как раз 5 процентов и выходит. Остальная прибыль не с аренды а с удачного входа в котлован. да и цены за последний год скакнули.
А вот Вы вилять начали....
Можно конечно сделать как вы сказали, но хороших котлованов по адекватной цене в СПб рядом с метро уже не наблюдаю, если это не окраина (где начинается затоваривание по аренде).
Так что СОВЕРШЕННО другая прибыль — это еще большой вопрос.
Кроме того, если не мухлевать, то налог платить придется, так как собственность меньше 5 лет?
+ у меня есть сдерживающие обстоятельства, далеко от СПб сейчас проживаю.
Помню в 2010 такие же варианты по 1300..1400 были, так что моя покупка за 2350 выглядела как покупка пузыря и я очень жалел, что не нашел 1400 в 2010 году.
=====
Мне вот другое интересно: я сейчас арендую двушку 50 метров в Сингапуре за 3000 долларов. Из них собственник платит примерно 1000 за обслуживание дома, то есть ему остается 2000 минус налоги (не знаю, сколько). Далее: стоимость такой квартиры — примерно миллион долларов.
Вопрос — зачем он в нее инвестировал (это не единственная его квартира)?
При всём при этом везде читаю о том, насколько высока инвестиционная привлекательность квартир в Сингапуре…
статус, право нагибать арендаторов -реализация комплекса неполноценности , наследство( почему по приватизации досталось москвичам квартиры по 100 т долларов а в Твери трешка за 10 т $, ну и бедность населения происходит из за отсутstвия права частной собственности до 1993 года -немцы голландцы получали в наследство по линии от 17 века ( wealth умножалось и реивесtировалось )у нас одни сказки: и стали они жить поживать да добро наживать! ничего не нажило русское население — все экспроприровано людьми с пейсами в кожаных тужурках потом с помощью коррумпированной власти Ельцина роздано самым шустрым и наглым ( догадка какая угнетенная нация в выигрыше
Личный опыт №1.
2008 год. Лето. Город Новосибирск. Инвестировали в двушку в спальном районе на этапе котлована. В декабрь 2009-го года — дом сдан. Весна 2015 года инвестиция окупилась полностью за счёт арендной платы. Цена на квартиру на вторичном рынке выросла на 35%.
Личный опыт №2.
2016 год. С аукциона, куплена однокомнатная квартира. Основание: Федеральный закон об исполнительном производстве (Нереализованное имущество должников). В том же году квартира продана: цена аукциона + 35%. И 13% с продажи можно законно не платить (что и было сделано).